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作者：伍刚，著
出版社：电子工业出版社
出版时间：2021-08
开本：16开
ISBN：9787121415944
版权提供：电子工业出版社

内容介绍

本书从房地产财务管理基础知识讲起，逐步深入到房地产资本运营管理、财务运营，重点介绍了房地产税收、核算、预算、财务分析和财务运营等高阶财务管理知识，让读者不仅可以系统地学习房地产财务管理的相关知识，还能对财务管理在房地产开发企业经营中的核心作用有更为深入的理解。本书分为10 章，涵盖的主要内容有房地产财务管理概述、房地产收入核算、房地产成本核算、房地产税收基础、房地产项目预算管理、房地产项目全周期管理、房地产项目财务分析、房地产税收管理进阶、房地产资本运营管理、房地产财务运营。本书的内容通俗易懂，案例丰富，实用性强，适合房地产财务管理的入门读者和进阶读者阅读，也适合房地产从业人员、企业管理人员等其他对财务管理知识感兴趣的读者阅读。

第1 章房地产财务管理概述 ............................................................................................ 001
1.1 房地产财务管理的特点 ............................................................................................... 002
1.1.1 以企业战略为依据 ................................................................................................... 002
1.1.2 以经营计划为主线 ................................................................................................... 003
1.1.3 以资金管理为核心 ................................................................................................... 004
1.1.4 以税收管理为重点 ................................................................................................... 005
1.1.5 以会计核算为基础 ................................................................................................... 006
1.2 房地产财务管理的框架 ............................................................................................... 007
1.2.1 房地产财务管理的3 个阶段 ................................................................................... 008
1.2.2 财务运营思维 ........................................................................................................... 010
1.3 如何从房地产财务管理“小白”进阶为高手 ...........................................................011
1.3.1 学习学习再学习 ....................................................................................................... 012
1.3.2 备考CPA 的“三大法宝” ...................................................................................... 013
1.3.3 备考CPA 的方法 ...................................................................................................... 014
1.3.4 成为高手的方法 ....................................................................................................... 017
第2 章房地产收入核算 ..................................................................................................... 021
2.1 房地产收入的确认原则 ............................................................................................... 022
2.1.1 现行收入的确认原则 ............................................................................................... 022
2.1.2 新收入准则 ............................................................................................................... 023
2.2 销售收款的会计核算 .................................................................................................... 024
2.2.1 诚意金的核算 ........................................................................................................... 024
2.2.2 定金的核算 ............................................................................................................... 025
2.2.3 预售款的核算 ........................................................................................................... 027
2.2.4 销售收款管理 ........................................................................................................... 028
2.3 销售收入结转的核算 .................................................................................................... 033
2.3.1 收入结转的核算 ....................................................................................................... 033
2.3.2 收入结转台账的编制 ............................................................................................... 035
2.3.3 现房销售收入的核算 ............................................................................................... 037
第3 章房地产成本核算 ..................................................................................................... 039
3.1 房地产成本对象的确认 ............................................................................................... 040
3.2 房地产成本项目 ............................................................................................................ 042
3.2.1 土地成本 ................................................................................................................... 043
3.2.2 前期工程费 ............................................................................................................... 043
3.2.3 基础设施费 ............................................................................................................... 044
3.2.4 建筑安装工程费 ....................................................................................................... 045
3.2.5 公共配套设施费 ....................................................................................................... 046
3.2.6 开发间接费 ............................................................................................................... 046
3.3 房地产开发成本的核算 ............................................................................................... 047
3.3.1 成本分摊方法 ........................................................................................................... 047
3.3.2 土地成本的核算 ....................................................................................................... 049
3.3.3 前期工程费的核算 ................................................................................................... 050
3.3.4 建筑安装工程费的核算 ........................................................................................... 052
3.3.5 基础设施费与开发间接费的核算 ........................................................................... 055
3.3.6 公共配套设施费的核算 ........................................................................................... 056
3.4 房地产开发成本的分配与结转 ................................................................................... 059
3.4.1 成本台账 ................................................................................................................... 059
3.4.2 成本预提与分配 ....................................................................................................... 063
3.4.3 成本结转 ................................................................................................................... 066
3.5 房地产开发企业的费用核算 ....................................................................................... 072
3.5.1 管理费用 ................................................................................................................... 072
3.5.2 营销费用 ................................................................................................................... 073
第4 章房地产税收基础 ..................................................................................................... 075
4.1 房地产税收管理概述 .................................................................................................... 076
4.2 增值税的计缴与核算 .................................................................................................... 078
4.2.1 增值税预缴 ............................................................................................................... 079
4.2.2 销项税额 ................................................................................................................... 080
4.2.3 进项税额 ................................................................................................................... 081
4.2.4 增值税的核算 ........................................................................................................... 082
4.3 土地增值税的计缴与核算 ........................................................................................... 089
4.3.1 土地增值税的征税范围 ........................................................................................... 089
4.3.2 土地增值税的扣除项目 ........................................................................................... 091
4.3.3 土地增值税的计算 ................................................................................................... 095
4.3.4 土地增值税的核算 ................................................................................................... 096
4.4 企业所得税的计缴与核算 ........................................................................................... 098
4.4.1 收入确认 ................................................................................................................... 099
4.4.2 成本费用 ................................................................................................................... 100
4.4.3 毛利率 ....................................................................................................................... 102
4.5 房地产开发各阶段的税收管理 ................................................................................... 103
4.5.1 土地获取阶段的税收管理 ....................................................................................... 103
4.5.2 开发经营阶段的税收管理 ....................................................................................... 105
4.5.3 税收清算阶段的税收管理 ....................................................................................... 106
第5 章房地产项目预算管理 ............................................................................................ 108
5.1 房地产开发企业的预算管理框架 ............................................................................... 109
5.1.1 预算组织维度 ........................................................................................................... 109
5.1.2 企业运营维度 ............................................................................................................110
5.1.3 项目开发维度 ............................................................................................................112
5.2 房地产项目资金管理 .....................................................................................................113
5.2.1 回款管理 ....................................................................................................................113
5.2.2 支付管理 ....................................................................................................................118
5.3 房地产项目预算管理全流程 ....................................................................................... 122
5.3.1 货值盘点 ................................................................................................................... 122
5.3.2 收入预算编制 ........................................................................................................... 125
5.3.3 开发成本预算编制 ................................................................................................... 129
5.3.4 费用预算编制 ........................................................................................................... 132
5.3.5 预算调整 ................................................................................................................... 137
5.3.6 预算考核 ................................................................................................................... 138
第6 章房地产项目全周期管理 ....................................................................................... 139
6.1 房地产项目全周期管理体系 ....................................................................................... 140
6.1.1 开发报建 ................................................................................................................... 140
6.1.2 生产建设 ................................................................................................................... 142
6.1.3 销售财务 ................................................................................................................... 144
6.1.4 全周期管理机制 ....................................................................................................... 145
6.2 房地产项目全周期管理工具 ....................................................................................... 147
6.2.1 规划指标表 ............................................................................................................... 147
6.2.2 节点计划表 ............................................................................................................... 149
6.2.3 销售及回款计划表 ................................................................................................... 150
6.2.4 成本及支付计划表 ................................................................................................... 152
6.2.5 费用及支付节奏表 ................................................................................................... 155
6.2.6 税金及支付节奏表 ................................................................................................... 156
6.2.7 现金流量表及业态利润表 ....................................................................................... 157
第7 章房地产项目财务分析 ............................................................................................ 160
7.1 财务分析的逻辑框架 .................................................................................................... 161
7.1.1 现金流循环 ............................................................................................................... 161
7.1.2 财务报表的计量问题 ............................................................................................... 163
7.1.3 财务指标的经营含义 ............................................................................................... 164
7.2 房地产项目财务分析体系 ........................................................................................... 171
7.2.1 非财务指标体系 ....................................................................................................... 172
7.2.2 财务指标体系 ........................................................................................................... 174
7.2.3 财务分析报告的运用 ............................................................................................... 176
第8 章房地产税收管理进阶 ............................................................................................ 179
8.1 房地产税收管理体系 .................................................................................................... 180
8.1.1 企业层面的税收管理 ............................................................................................... 180
8.1.2 项目层面的税收管理 ............................................................................................... 183
8.2 房地产项目的税收管理 ............................................................................................... 184
8.2.1 项目税收规划 ........................................................................................................... 184
8.2.2 成本对象化 ............................................................................................................... 187
8.3 房地产重点、难点问题解析 ....................................................................................... 189
8.3.1 增值税关于土地成本抵减收入的问题 ................................................................... 189
8.3.2 土地作价投资的增值税处理问题 ........................................................................... 191
8.3.3 地下车位 ................................................................................................................... 193
8.3.4 资产重组 ................................................................................................................... 195
第9 章房地产资本运营管理 ............................................................................................ 198
9.1 房地产投资 .................................................................................................................... 199
9.1.1 企业投资分析框架 ................................................................................................... 199
9.1.2 房地产项目“收并购” ........................................................................................... 202
9.1.3 股权架构设计 ........................................................................................................... 206
9.2 房地产融资 .................................................................................................................... 208
9.2.1 房地产融资的主要形式 ........................................................................................... 209
9.2.2 项目不同阶段融资的重点 ....................................................................................... 216
9.3 财务部门的角色定位 .................................................................................................... 217
9.3.1 投融资的税收规划 ................................................................................................... 217
9.3.2 合作项目的管理模式 ............................................................................................... 220
第10 章房地产财务运营 ................................................................................................... 222
10.1 房地产运营管理 .......................................................................................................... 223
10.1.1 房地产运营管理概况 ............................................................................................. 223
10.1.2 企业运营管理 ......................................................................................................... 224
10.2 房地产财务运营管理 ................................................................................................. 227
10.2.1 业财融合 ................................................................................................................. 227
10.2.2 平衡计分卡 ............................................................................................................. 231
10.2.3 财务运营体系 ......................................................................................................... 233
10.3 财务运营的应用 .......................................................................................................... 236
10.3.1 销售管理 ................................................................................................................. 236
10.3.2 回款管理 ................................................................................................................. 237

作者介绍

伍刚，中国注册会计师，有20多年的财务从业经验，十几年的财务总监管理经验。于2002年进入房地产行业，先后在多家知名外资房地产开发企业、知名房地产集团任职，具有丰富的财务总监职业经验和扎实的财务运营管理实战经验，专精于房地产财务运营管理、税收管理，曾在多个刊物、公众媒体上发表财税文章。

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