第三章 城家公寓：公寓行业的精细化运营楷模二、核心：打通 线下，找准收益和体验的平衡点 把营建成本、选址模型、运营成本、客户体验做好，把成本控制得合适，找到 的收益模型，给客户提供 的产品，这就是精细化运营的核心逻辑。从选址模型、产品模型的打磨到运营的轻重结合，每个点都能 精准地体现出这样一个恰到好处的平衡结果——给到客户合适的产品，给到股东合适的回报，这是精细化运营的关键点。在这个过程中体现出的一个是客户的利益，另一个是股东的利益，要想保证这个模式长久发展，城家一定要找到这个平衡点。具体来说，精细化运营模式的一个重点就是做好 和线下的结合。
1.线下：从拿房到开业，打造 收益模型 线下核心的问题还是从客户出发，围绕着客户的需求，从产品设计、选址、模型等所有方面去做匹配，而且要 精准。
围绕客户的核心体验，城家设计了几大系列产品，有面向白领的刚需产品，也有面向高收入群体的中档产品。在设计产品时，城家从客户的需要出发，对每个客户群体进行明确的画像，知道哪些客户需要在什么地方方便地出行或办公。举例来说，白领对于公寓的交通便利性要求很高，而现在大城市，通勤时间长是普遍存在的问题，城家在产品选址上就要重点考虑这个问题，怎么样尽快地触及他们的办公点或生活的中心点，这 重要。此外，在选址上城家还关注怎样控制合理的租金成本，考虑怎样精细化设计物业形态、房间，考虑怎样既满足他们的生活情景需求，又提供在他们预算范围内具有高 的产品。每个项目都不一样，在具体操作中，会有很多切入点。
（1）把产品分解成碎片，不断打磨，不断地接近平衡点每个城市都有不同的特点，每个区域也都有差异性，产品要经过不断的迭代、打磨、锤炼，这是一个动态的过程。金辉说：我们现在的酒店行业里那些成熟的酒店品牌，每隔几年都会针对客户的需求重新提炼出适合他们的产品，因为消费者每隔几年就会迭代，现在的消费者和10年前的 不一样。城家始终保持点点滴滴、不断打磨的动态管理方法，去满足消费者的需求。当然城家一开始会有一个设定，然后不断地迭代，随时跟上消费者的变化趋势。
城家在早期做酒店的时候，对于一个卫生间的设计尺寸都要 到厘米，务必做到精准性以及达到平衡点。城家做公寓产品有两个特点： 是整个团队有统一的价值观和做事的方式；第二是始终秉持以客户为导向的精细化运营大方向，每天点点滴滴不断地改进，向着平衡点不断地推进。这个平衡点本身也是动态的，每过几年它也会发生移动。城家在追赶这个平衡点的过程中不断地接近它。其实公寓产品有无数的碎片，每个碎片都有不同的指标，城家把一个产品切成很多碎片，比如分解一把椅子，对其钢骨架、骨架里面的润滑剂、打开的形式等各部分进行研究与改进。
总之，设计阶段就要把产品切得很细，要不断地打磨、提炼， 甚至关注到几块钱、几毛钱的成本。房地产公司一般不具备这种思想，因为它们经手的都是几亿元、几十亿元的生意，肯定没有考虑过几毛钱这么小的事情，而城家真的会考虑。线下是一个完整的链条，有成百上千的点，城家的做法犹如庖丁解牛，把它一点点拆开，一个个去看，思考怎样优化，怎样不断地迭代。
（2）找到成本、收益和客户体验的平衡点 城家的家具既要符合客户的需要，又要具有很高的 ，这里面就涉及研发、设计、工厂化制作等各个方面。只有从源头设计、成本管控、工厂化生产、选供应商等各个环节做到平衡，才能做到既符合客户群的要求，又能利用工厂化的生产优势降低成本。所有的这些点都需要紧紧地围绕着“平衡”反复推敲，所以怎么找到这个平衡点 重要。
金辉举了一个例子：假如客户要住汉庭酒店，你要考虑这个客户需要什么样的产品，什么样的价位，你要设计多大面积的房间，装修成本是5万元、6万元还是6.5万元，每天的客用品成本是5元、10元还是15元，保洁员的工资是多少，能耗成本是多少，空调是选用中央空调还是分体空调。从硬件到选址、服务，整个链条上所有的环节，都要一点一点地去匹配，达到收益和客户体验的 化，找到平衡点。这就是精细化运营的核心。
公寓里面 的财富不是你的品牌、规模有多大，而是你的运营效率，因为生产率提升的根本点就是效率。城家在效率方面已经下了足够多的功夫。
2. ：业内 长短租结合系统 在存量物业（公寓）经营层面，长短租结合是一个趋势和方向，但由于产品的差异、面向人群的不同，竞品也不同，运营商在前端销售和营销上也会采取不同的策略。要实现长短租结合，需要管理系统端的支持，看似简单的系统融合，实则并非易事。
目前，城家在技术上已将长租和短租两种不同的算法无缝地整合在一起，使长租可以做短，短租可以做长，供消费者任意选择，真正实现“灵活住”，这是竞争对手目前尚不具备的能力。
对运营商来说，长短租结合的核心价值在于降本增效。城家长短租结合系统（CAS
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