[正版书籍]中国城市群房地产投资策略(十多年地产原创研究报告,全彩616页巨著)

导读 1

序 3

部分 排兵 8

章 “经济战国”时代的到来 8

节 引子故事——我的名字 8

第二节 经济诸侯的出现 10

第三节 形似的战国图 11

第四节 神似的战国策 15

第五节 机理相通的战国脉 20

第二章 “宇宙房企”的世界难题 24

节 引子故事——房企规模战 24

第二节 房企的城市群价值认知 28

第三节 华山论剑大师指路 31

第四节 坐而论道对弈赏月 33

第三章 “经济战国”的选美SHOW 35

节 自报家门 36

第二节 成长历程 39

第三节 身世背景 41

第四节 选美晋级大比拼 44

第二部分 布阵 47

第四章 智谋——城市房地产投资潜力评价体系 47

节 评价体系设计的主要思路 47

第二节 主要评价指标概述 49

第三节 评价体系总体框架和权重设计 59

第四节 数据分析与验证 60

第五章 统兵——主要城市房地产投资潜力评价排名 63

节 城市发展潜力评价指标体系与排名 63

第二节 城市房地产市场热度评价指标体系与排名 67

第三节 城市房地产投资安全性排名 71

第六章 阵法——城市房地产投资的二维九宫格模型 75

节 城市房地产投资潜力的二维模型 77

第二节 九宫格策略模型 81

第三节 九宫格分区推演 83

第四节 九宫格模型应用攻略 92

第七章 策略——“经济战国”时代房地产投资逻辑与全景分析 94

节 “经济战国”时代房地产投资的战争逻辑 94

第二节 纺锤体城市阵形的战场对决 97

第三节 “经济战国”时代房地产征战全景分析 99

第四节 城市房地产投资争夺战 104

第三部分 征战 107

第八章 东方霸主 雄踞天下 107

节 长三角投资策略综合分析 108

第二节 城市基本面研判 127

第三节 房地产市场热度研判 144

第九章 南部枭雄 三家论剑 155

节 珠三角及广东全域投资策略综合分析 155

第二节 城市基本面研判 174

第三节 房地产市场热度研判 194

第十章 北方皇族 挥斥方遒 206

节 京津冀投资策略综合分析 206

第二节 城市基本面研判 228

第三节 房地产市场热度研判 249

第十一章 中楚霸王 强势崛起 261

节 长江中游投资策略综合分析 262

第二节 城市群城市基本面研判 279

第三节 城市群房地产市场热度研判 298

第十二章 西部王侯 双城闪耀 308

节 成渝投资策略综合分析 309

第二节 城市基本面研判 326

第三节 房地产市场热度研判 344

第十三章 中原公爵 通达八方 353

节 中原投资策略综合分析 353

第二节 城市基本面研判 370

第三节 房地产市场热度研判 388

第十四章 齐鲁侯爵 文脉连横 400

节 山东半岛投资策略综合分析 400

第二节 城市基本面研判 417

第三节 房地产市场热度研判 437

第十五章 台海伯爵  融合北上 447

节 海峡西岸投资策略综合分析 447

第二节 城市基本面研判 457

第三节 房地产市场热度研判 476

第十六章 辽中子爵 东北贵胄 487

节 辽中南投资策略综合分析 487

第二节 城市基本面研判 496

第三节 房地产市场热度研判 513

第十七章 淮海男爵 南北通衢 521

节 淮海投资策略综合分析 521

第二节 城市群城市基本面研判 533

第三节 房地产市场热度研判 549

第十八章 关中秦王 东进揽胜 556

节 关中投资策略综合分析 557

第二节 城市群城市基本面研判 568

第三节 房地产市场热度研判 585

第十九章 太原封侯 鼎盛京西 593

节 太原投资策略综合分析 593

第二节 城市基本面研判 601

第三节 房地产市场热度研判 617

第四部分 胜局 627

第二十章 “经济战国”时代的五大预测 627

节 得人口者得天下 628

第二节 产业结构定乾坤 637

第三节 阡陌交通领头筹 639

第四节 纵横争霸骋七雄 646

第五节 生态环境笃未来 646

第二十一章 房企的战略思维与选择 655

节 房地产市场的城市群基因 655

第二节 房企的下一波红利在于城市群经济结构的梯次转型 660

第三节 赢得全国布局的关键在于拿下核心城市群局部战场 668

第四节 房企的终极战略选择——“弓箭”战略 676

后记 688

Base:广东顺德

规模！规模！！还是规模！！！

“宇宙房企”司令部发出总攻令。

于是，新一轮房企大战开打！

100亿元，淘汰出局！1000亿元，刚入门槛！5000亿元，宇宙房企！10000亿元，我的未来不是梦！

随着房地产行业规模屡创新高，房地产企业集中度逐年上升，2017年TOP房企有16家进入房地产销售额千亿俱乐部，行业巨头碧桂园更是率先突破5000亿元大关。和2017年全国商品房销售额13.3万亿元相比，号称“宇宙房企”的碧桂园即使把触角都伸到了县城，还没达到全国份额的4%。

寡头垄断是企业家的梦想，在房地产这个地方经济支柱产业里，庞大的经济基数给了梦想家们足够的想象空间。而类比美国的房地产发展史，万科、碧桂园、恒大等业界翘楚纷纷把市场份额目标瞄准美国三大房企霍顿公司(D.R.Horton)、普尔特房屋(PulteGroup)和莱纳(Lennar)。如果碧桂园在国内的市场占有率可以比肩2015年霍顿在全美的市场占有率7.3%的话，10000亿元的梦想还真不是吹出来的，更何况中国企业家还有走出去的雄心壮志！

房地产寡头垄断的时代已经来临。

一方面，国家的房地产行业政策促进了寡头垄断市场的形成，为了加快经济发展的产业化、规模化，国家制定了一系列提高产业集中度的政策。其中，“招拍挂”制度的闪亮登场，直接加速了行业垄断的步伐。2007年9月，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》决定：受让人必须付清全部土地出让金后，才能领取土地使用权证书，这一政策对已经上市的资金雄厚的房地产企业影响不大，甚至可能是利好。而中小企业的生存将很困难，大批中小房地产公司将倒闭，仅留下一些大型房地产公司垄断市场价格致使房地产行业寡头垄断时代快速来临。

另一方面，“经济诸侯”的格局促进了以城市群为空间载体的寡头垄断市场结构，经济发达的城市群借助其资金、资源、人才等优势扶持本地大型房地产企业的发展，同时借助城市群建设极大拓宽寡头垄断的市场范围，而大部分城市建设的目标就是以构建产业链为主线，促进区域市场一体化，实现资源共享、优势互补。这必然为区域内龙头房地产企业消除市场壁垒、拓宽市场范围，将垄断优势扩大到整个城市群经济区域。

此外，消费者品牌意识的觉醒刺激了寡头垄断市场结构的形成。随着中国开放成熟起来的中国消费者，其品牌意识与日俱增，从而进一步促进了寡头垄断市场结构的形成。消费者认品牌，将自己的货币选票投向品牌房地产开发商，使能够拥有品牌的房地产企业逐渐垄断市场份额，成为本行业的垄断寡头。同时，市场化竞争格局的逐步完善和跨区域大型公司的组建成为寡头垄断企业诞生的培育土壤。

当下，1.5万余家中国房企既是中国城市化的助力者，也是城市化红利的受益者。随着中国城市化进程的加快，房企进入规模化竞争阶段，根据中国指数研究院公布的2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜，目前国内有144家房企跻身百亿军团，其中16家房企销售额突破1000亿元。而根据《财富》杂志公布的2018中国500强企业排行榜，共有38家房地产企业跻身500强企业。如表2-1所示。

表2-1 38家房地产企业跻身500强企业

由于中国的消费者对于房地产需求的快速升级迭代，除一线城市外的各级城市主政者也在努力把握城市土地资源变现的政策风口，以便在下一轮的城市发展排位赛中抢得起跑优势；中国的房地产业即将跨越百家争鸣的“春秋时代”，而受到政府“只住不炒”的持续调控和世界城市群的发展规律影响，我们对于中国城市房地产发展应该有更加前瞻性的认知。

2013至2016年连续4年，房地产投资占全国固定资产投资的比值几乎都在三分之一左右，房地产投资是城市投资重要的风向标，也是市场化程度、嗅觉灵敏的投资行为，投资逻辑就是规律性认知，只有认清发展规律，把握房地产投资逻辑，才能读懂当下，把握未来。

从这个角度看，房地产投资逻辑就是“经济战国”时代城市发展的未来！

城市群是中国未来城镇化的主要形态，更是房地产投资规模化布局的决胜战场。本书站在中国未来*房企战略布局的高度，带你客观认知中国城市群发展现状和国情，逐一挖掘主要城市群的现状特征、发展因子、演化趋势、竞争关系等核心价值；并尝试对城市人口变化、房地产市场变化、城市发展变化和城市群内部演化进行逻辑梳理；以多因子二维综合评价体系对城市群及所属城市进行评价定位，构建实战型九宫格房地产投资分析模型进行投资模拟评价推演；*终通过读数据、解逻辑、筛指标，以层层递进的分析方法，结合具体城市投资实践给出实证策略分析建议。本书力求从城市群的视角解读城市投资价值，构建投资策略模型，发现价值洼地，规避投资陷阱，助力房企和投资机构*化配置资源，洞悉先机超前战略布局，提前锁定下一轮城市群房地产投资红利。

吕俊博：天津大学项目管理专业硕士毕业，西北大学国民经济学博士在读，现任荣盛房地产发展股份有限公司（上市房企全国TOP16）地产研究所总监。高级职业经理人，高级工程师，全国首批注册管理咨询师，全国首批优秀创新创业导师。

曾先后任职于国家部委、地方国企平台公司和上市房地产企业，长期从事房地产区域研究和城市更新研究，受聘担任多个地方政府区域开发顾问，主持、参与过多个政府及房企的房地产数据库项目和战略管理咨询项目。

刘宏：北京大学工商管理硕士（MBA）毕业，现任荣盛康旅集团副总裁。长期负责荣盛集团战略研究，创新提出荣盛发展3 X战略，其近期主导的荣盛康旅“盛行天下”战略已经成为全国文旅地产产业的典型标杆。