[正版]公募REITs投资入门与实战 李超 清华大学出版社 房地产投资信托基金-投资学

为什么要写这本书？

起源于美国的不动产投资信托（REIT，Real Estate Investment Trust）自诞生以来已经走过了60多个年头，并且已经成为世界许多国家资本市场的重要组成部分。美国、新加坡、日本等国的REITs已经成为众多养老基金、高校投资基金等需要支付稳定现金的投资机构的重要投资。公募不动产投资信托基金（公募REITs基金）于2021年上半年正式在我国资本市场落地。与此同时，随着利率的下行，银行存款等无风险的理财收益持续下行，习惯了买理财的大叔大妈们苦“收益率下跌”久矣！公募REITs基金的落地，填补了我国高收益高风险的金融产品与低收益低风险的金融产品之间的市场空白，为我国的广大中小投资者打开了一扇全新的大门。国内数量可观的投资者适合持有公募REITs基金，但是由于对REITs并没有太多的了解，面对公地介绍公募REITs基金这一全新投资品种的图书，包括它过去的发展、现在的状态与未来的前景。

本书的重点不在于推荐某一只国外REITs或者是国内公募REITs基金，而是希望读者通过阅读本书，能够了解REITs产生的来龙去脉，并形成自己对REITs投资价值的独立判断。

为什么是我写这本书？

作者于2007—2011年赴美国留学并工作，亲身经历了美国房地产过度投机导致的全球金融危机并对此展开了研究。回到亚

洲以后曾服务于法国巴黎银行（BNP Paribas）研究部，专注于东南亚开发商以及REITs研究，后曾就职于福建本土开发商三盛集团的投资部。美国是REITs的发源地，东南亚的新加坡是亚洲除日本外最大的市场，而新加坡受限于本国面积狭小，其REITs多投资于其他国家的不动产，而中国的资产早已占据其中举足轻重的比例。作者国际化的观察视角、土化的行业经验、深刻的行业洞察与思考，相信能够为读者们奉上一场REITs投资的饕餮盛宴。

为什么现在写这本书？

2021年，上市的大中型开发商相继宣布债券违约，市场一片恐慌：首先是恒大集团（香港上市，证券代码：03333），接着花样年控股（香港上市，证券代码：01777）、当代置业（香港上市，证券代码：01107）、新力控股（香港上市，证券代码：02103）。现金流紧张的开发商们开始变卖家当以筹措更多的资金，恒大集团出售恒大汽车、恒大物业，花样年出售其物业板块……

房地产行业真的要崩盘了吗？

房地产行业正在变盘，但不会崩盘，而REITs正是这定盘的星！

如果说中国正面临着百年不遇之大变局，那么地产行业也正面临着蒙眼狂奔30年以来最大的变革。教育领域携雷霆万钧之势的“双减”政策，医疗领域的“集中采购”，地产行业的“房住不炒”，无不彰显党中央、国务院为最终实现中华民族伟大复兴而果断采取的措施。作为一个投资者，绝对不能低估实现民族复兴的信心和决心。于是，就有投资者及地产业界的从业者从过去的过分乐观，直接跳到过分悲观，又或者接被整蒙了，不知所措。

国家在整顿，也在引导从业者各自回归行业的本质。虽然日子不如过往那般滋润，但是整个行业还在，仍然需要市场化的行为来提供高效率、优质的产品和服务。只不过，民生刚需的三大行业从过去的黄金时代褪色后进入白银时代抑或青铜时代，更加考验从业者们精耕细作的能力。政策的导向也是回归行业的本质：教育机构不再通过铺天盖地的广告来吸引家长，需要回归教学品质；医疗及医药厂家不再依赖“灰色地带”获得订单，需要回归药品及基础研发；房地产不再通过高杠杆（借贷）无序扩张，需要回归居住属性。全世界范围内也不乏房地产从业者学习的榜样：新加坡的凯德集团（Capitaland）、美国的西蒙地产集团（Simon Property）、日本的三井不动产（Mitsui）等。世界各地的地产巨头用自身鲜活的案例告诉我们：提供市场上最优质的产品，合理利用金融市场工具，比如REITs，才是成为行业领军者最可靠的途径。投资者以及房地产从业者现在正需要这样一本书，以客观的态度阐述对时局的理解，简明扼要地进行深入的分析，进而获得自身认知的更新换代或者说更新迭代，最终更好地指导投资活动。

市场上有一些关于REITs的书籍，但大多数书籍的作者都是外籍人士，往往只介绍了国外主要是美国或者是某个主要资本市场REITs的发展与投资，或者介绍的是从宏观角度探讨市场建设与发展理论，抑或从不动产业主的角度阐述如何将资产打包上市成为一只REITs，尚未有一本为广大刚入门的投资者全面介绍公募REITs基金在我国发展以及相应投资实践的书。

本书的第一章是“初识REITs”，意在为读者厘清REITs的基本概念。在介绍REITs的相关概念之前，先为各位投资新手带来一些简单的入门级投资建议，有些是作者成功的经验，也有一些是作者踩过的“坑”，失败的教训。在介绍REITs的部分，通过探讨REITs到底是什么以及不是什么，还有REITs与其他投资品类的比较，对REITs建立起初步的认知，并通过REITs的分类进一步加深理解。与此同时，本章也将为读者展示REITs自1960年诞生以来在全世界波澜壮阔的发展史。最后，也是最重要的落脚点，是REITs以公募REITs基金的形式落地我国，这将开启房地产行业崭新的发展篇章。

第二章讲述“为什么建议买REITs”。通过比较公募REITs基金与一般的银行理财产品（债券和货币基金为主）、股票基金以及对不动产的直接投资，解释为什么REITs是地产行业新形势下最具生命力的产品。

第三章讨论的是“REITs的风险和收益”。作为一个合格的投资者，首先考虑的必须是风险，以及如何应对风险，然后才是收益。本章从介绍“什么是投资风险？”开篇，接着介绍REITs投资的风险以及相应的风险控制手段。然后才是REITs主要的收益：分红。最后，综合考虑风险和收益，也就是风险/收益比，横向比较REITs与其他投资品类的风险/收益比。由于我国公募REITs基金基本没有历史数据可供研究，所以主要以美国的历史数据作为研究对象。本章最后，落实到我国，为读者介绍公募REITs基金产品的风险及收益情况。

第四章讲述“怎么选公募REITs基金”。选基金自然需要参考一些指标，本章首先为投资者介绍一些耳熟能详的投资指标，包括市盈率、市净率、股息率等，更重要的是介绍套用指标的前提条件与适用的行业。投资指标之外，公募REITs基金首先是监管机构协助投资者把关项目，这在很大程度上保证了公募REITs基金投资项目的质量。投资者在选择公募REITs基金的时候，最主要的就是要看基金的原始权益人或者叫作发起人，选一个项目经验丰富、历史业绩优秀的原始权益人，比单独看任指标都更加有效。投资者选择公募REITs基金大多冲着分红而来，但并不是分红率越高的基金总体收益就越好，还需要考虑基金净值的变化。最后，从基金的费率来看，基金管理者的报酬与投资者回报深度绑定的基金更让人放心，因为被深度绑定的管理们有更大的动力为投资者（同时也为自己）赚取更多的回报。

第五章介绍“公募REITs基金如何买卖”。首先是介绍投资公募REITs基金需要开设哪些账户，接着为读者介绍投资的两个渠道和方式，包括交易时间、数量等细节。

第六章介绍“投资公募REITs基金前需要考虑的因素”。本章整体沿着做投资决策的关键节点展开：首先是投资者需要确定公募REITs基金风险水平、收益率、收益方式以及需要持有的期限等特征是否与自身情况相匹配，适合自己；然后探讨买多少合适，主要是替代现有一些理财或者收益一般的房产投资；接着阐述买了以后持有的期限和是否能够寻得最佳的买卖点；最后是将上述内容整合并做补充，为读者介绍世界顶级私人银行为其高净值客户制订投资计划的框架。

第七章讨论“REITs的配置价值”，主要阐述REITs优化投资机构投资组合的功效，当然这一优化的效果不仅对于机构投资组合有效，对于家庭资产配置同样有效。

第八章展望REITs的未来发展。以史为鉴，可以知兴替。回顾那些促进REITs在全球资本市场蓬勃发展的要素，对于理解REITs在我国未来的发展是大有裨益的。总体来说，税收优惠、管理模式的转变、适度杠杆以及鼓励并购等政策，在REITs的发展进程中曾经起到了积极的推动作用。展望未来REITs在我国的发展，首先，老龄化浪潮带来了更多、更富有的老年人，这将极大地扩大我国公募REITs基金的群众基础；其次，公募REITs基金未来一定会被允许投资于更多类型的不动产；再次，未来公募REITs基金的税收优惠政策的出台将会进一步鼓励更多投资者入场；最后，公募REITs基金发展甚至爆发式增长的基础，一定是自身回报率的提升。

能够有机会将沉淀的想法汇聚成书，得到了众多朋友的帮助。感谢徐清安（雪球账号“安仔滚雪球”，著有《指数基金投资指南》）的牵线搭桥，还有私募基金资深研究员颜华灿的帮助。也感谢出版社顾强老师的支持。感谢我的家人对我的理解和支持。

作者