房价的逻辑+城里的房子+徐远的投资课+经济的律动+从工业化到城市化(套装5册)徐远著

书名: 房价的逻辑+城里的房子+徐远的投资课+经济的律动+从工业化到城市化（套装5册）

定价: 331

作者: 徐远

出版社: 中信出版集团

《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》

北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。 根据国家统计局的调查，中国居民当下的财富当中，70%是房产。 房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。 从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。 回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

《经济的律动：读懂中国宏观经济与市场》

《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》

《从工业化到城市化》

《徐远的投资课：投资原则与实战方法》

《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握房产这项关键财富。

对我们普通人而言，房子是我们当前最重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。 那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？ 本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。 同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。 正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

《经济的律动：读懂中国宏观经济与市场》

《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》

《从工业化到城市化》

《徐远的投资课：投资原则与实战方法》

《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》

自序撕裂的房子：房地产研究的学术基础

第一部分中国高房价迷局：流行的谬误

第1讲中国房价有泡沫吗？_003

第2讲我国的房价收入比为什么那么高？_008

第3讲土地财政：四方共赢的合谋_013

第4讲货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一）_020

第5讲货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二）_028

第二部分房价基本面分析：房价增速的计算公式

第6讲房价上涨是全球普遍现象_035

第7讲房价增速的一个计算公式_040

第8讲城市化：发展中国家房价上涨的催化剂_045

第9讲技术进步会逆转城市聚集吗？_050

第10讲生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？_055

第三部分房价的政策面分析：未来房屋市场的格局

第11讲房产税：何时出台？税率多高？效果多大？_063

第12讲共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式_069

第13讲租售同权与农地入市_074

第14讲“限购、限贷”会长期存在吗？_080

第15讲真实利率：房价波动的真正秘密_085

第四部分房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项

第16讲首次置业：稀缺原则和先上车原则_095

第17讲改善买房：哪种投资更能改善你的财富？_100

第18讲百岁人生：选择养老房的“八大要素”_105

第19讲哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单_112

第20讲租房比买房便宜吗？_118

第五部分国际大都市的启示：未来房价的趋势

第21讲东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事_127

第22讲东京地产（二）：一场史诗级的金融战败_133

第23讲纽约：世界之都的房价有多高_141

第24讲芝加哥：没落的贵族_146

第25讲历史云烟：德国低房价的真相_154

第26讲打破幻想：德国的历史经验不可复制_161

第27讲首尔：历史的一面镜子_170

第28讲香港：中国房价的标尺_176

第六部分房产投资中的坑

第29讲商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券_185

第30讲免费的午餐？东南亚国家的房产投资_192

第31讲共有产权投资中的三个坑_199

第32讲管理成本：旅游地产中的坑_204

第33讲国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起_209

第七部分房产交易的几个问题

第34讲房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团_217

第35讲“房价跌了吗”背后的三个潜意识_222

第36讲没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本_226

第37讲房产和地产股等价吗？_231

第八部分资产配置与高房价

第38讲印度经济与房价：孟买高房价的启示_239

第39讲盘点世界上的高房价_246

第40讲豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起_252

第九部分高房价的危害

第41讲鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本_261

第42讲高房价的真正危害：东亚低生育率之谜_266

第十部分分化变局与房产财富

第43讲房地产调控，对房价的影响是什么？_278

第44讲新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？_286

第45讲经济增速下行，房子还能不能买？_298

第46讲人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？_310

第47讲中美竞争摩擦：房子还能买吗？_320

第48讲从金融结构看房价“泡沫”_329

结语做时间的朋友_339

致谢_351

《经济的律动：读懂中国宏观经济与市场》

《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》

《从工业化到城市化》

《徐远的投资课：投资原则与实战方法》

《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》

北京大学国家发展研究院金融学副教授，2005年获得杜克大学经济学博士。先后任职于加拿大麦吉尔（McGill）大学和香港大学，2009年至今任职于北京大学国家发展研究院。曾获首届曹凤岐金融发展基金“金融青年科技进步奖”（2012）、北京大学优秀青年人才基金奖（2010-2012），徐建国老师的研究兴趣为金融经济学、宏观经济学、中国金融市场。

《经济的律动：读懂中国宏观经济与市场》

《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》

《从工业化到城市化》

《徐远的投资课：投资原则与实战方法》

《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》

关于房产的部分观点

1.刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。

2.改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。

3.百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。

4.挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。

5.买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。

6.因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。

7.不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。

8.住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，但是买的东西根本不同。

9.住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。

10.商住公寓的居住属性低，购买、持有、出售成本都比较高。

11.新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。

12.“亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但是都陷入“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。

13.越南经济起飞较晚，增长空间大，可能有机会。

14.柬埔寨和缅甸的风险太高，文莱国家太小。

15.东南亚国家买房，要注意对外国人的限制和其他政策风险。

16.共有产权房只能卖给有共有产权房资格的人，且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和“买房上车”的价值。

17.共有产权房位置较偏，配套较差，价格优势并不明显。

18.旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间不一定长，空置期间的管理成本较高。

19.房子是不可贸易品，房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较，只是分析的起点，不能直接给出房价合理与否的结论。

自序撕裂的房子：房地产研究的学术基础

万夫所指的白衣骑士

我是2009年回国，2012年买房，2015年开始参与房地产讨论的。对于房子的近距离观察，已经10年。10年来，中国房地产市场给我的最深刻印象，是一个巨大的撕裂。这种撕裂，主要体现在两个方面。

首先，房子是中国家庭财富的主要载体，帮助塑造了中国的中产阶层，但是却受到巨大的批评。

根据测算，中国家庭房产总市值在400多万亿元，持有的股票总市值大约只有40万亿元（总市值中家庭直接、间接持有的部分，包含基金、信托、保险、理财等），二者差了一个数量级。除此之外，中国家庭财富的主要载体还有储蓄存款（大约100万亿元），另外还有少量其他资产。总体上看，房产在中国家庭财富中的占比，大约在70%。

仔细玩味这个数字，你会发现一个近乎惊悚的事实：如果没有房地产市场，中国家庭将失去70%的财富。倘若如此，中国过去十几年的经济增长，就与中国家庭无关，中国就没有目前数量不菲的中产阶层，绝大多数家庭就依然贫穷。进一步，如果财富无处安放，就不会有财富创造。中国过去20年的快速经济增长，可能根本就不会发生。

从这个意义上讲，备受责难的房地产，是中国经济真正的白衣骑士。没有房地产的大发展，21世纪以来的中国经济史，要大幅重写。全球第二大经济体，人均10000美元的GDP（国内生产总值），这些人们认为理所当然的成就，可能就不会实现。

然而，就是这样一个白衣骑士，在现实中充满非议。扭曲资源配置、绑架中国经济、推高企业成本、伤害实体经济，和教育、医疗成为新的“三座大山”，等等罪名，一股脑儿堆在房地产身上。一方面是国民经济的支柱产业，是就业容器、收入来源、财富载体，另一方面是各种污名。在中国房地产市场上，可以看到巨大的撕裂，几近于人格分裂。

只要略微思考，不难发现这些罪名并不成立。比如说“伤害实体经济”这个罪名，真是莫须有。衣食住行是人类最基本、最重要的需求，其中第三项就是住。随着收入的增加，衣和食的比重在下降，住和行的比重在上升，这是客观规律。条件不好的时候，我们需要一个遮风避雨的小窝；条件好的时候，我们需要一个温暖、舒适、宽敞的大房子。作为人类最基本、最重要需求之一的居住，怎么就不是“实体经济”，怎么就变成了“虚拟经济”？目前房地产政策的基调是“房住不炒”，并没有否定住房的居住功能。每次看到义愤填膺的财经评论，我都只能陷入深深的无语。

英文中，房地产对应的是“realestate”，其中的real是实际、实体的意思，estate是财产、资产的意思。直接翻译，“realestate”就是“实际的财产”。既然是实际的财产，怎么就成了虚拟经济？类似于这样的逻辑悖论，在有关房地产的讨论中数不胜数，令人啼笑皆非。

坚强的泡沫

房产撕裂的另一个集中表现，在于对“房价泡沫”的判断上。中国大中城市房价很高，这是不争的事实。可是，高是不是就有泡沫，却有不同的意见。一眼看去，泡沫论占有压倒性的优势，似乎大部分人都认为房价有泡沫。

可是稍微仔细想一下，就发现不太对。如果大部分人觉得房价有泡沫，就不会去买房，甚至去卖房，免得这么大的泡沫砸在自己手里，损失惨重。那样的话，房价就会下跌。可是现实中，大中城市的房价很坚挺，在严厉的调控之下依然很坚挺，说明大多数人并不真觉得房价有泡沫，至少亿万买房者不觉得有泡沫。

所以，严格意义上讲，“泡沫论”在全体购房者和潜在购房者中并不占优势，只是在财经讨论中占据了优势。只不过财经媒体抓人眼球，泡沫论占据了太多的版面而已。

几年前，一位学友说：现在“泡沫”这个词被用滥了，你写个科普文说说什么叫泡沫。我当时差点就写了，可是回头一想还是算了。判断泡沫最直接的标准，也是最重要的标准，是未来资产价格是涨还是跌。泡沫论流行了多年，可是房价不但没下跌，还涨了很多，事实已经给了明确的回答。

至于依然有人说现在没破，不代表未来不破，我也是无言以对。对已经发生的事情视而不见，对主观推测的事情坚信不疑，我不知道这是什么思维方式。大概率的事情是，即便未来房价偶尔回调，依然也是高位的小幅回调，买房的人依然回报丰厚。

《经济的律动：读懂中国宏观经济与市场》

《城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》

《从工业化到城市化》

《徐远的投资课：投资原则与实战方法》