不动产投资信托基金REITs

章绪论 001
1.1 研究意义 001
1.1.1研究背景 001
1.1.2研究意义 004
1.2国内外不动产投资信托基金研究综述 006
1.2.1国外REITs研究综述 006
1.2.2国内REITs研究综述 014
1.3研究内容、理论依据及创新点 016
1.3.1本书结构及研究方法 016
1.3.2理论依据 018
1.3.3主要创新点 022
第二章不动产投资信托基金组织结构比较分析 025
2.1不动产投资信托基金的定义和特点 025
2.1.1定义内涵 025
2.1.2特点和社会贡献 028
2.1.3 几对概念的区别 033
2.2类型和组织结构 038
2.2.1分类 038
2.2.2当事人关系和组织结构 044
2.2.3成熟经营模式 045
2.3 国外发展概况 047
2.3.1美国REITs的发展历程 047
2.3.2 欧洲REITs的发展现状 049
2.3.3亚洲国家和地区REITs的发展 050
2.3.4国外REITs发展状况给我国的启示 051
第三章不动产投资信托基金的收益与风险分析研究 053
3.1不动产投资信托基金的投资回报及影响因素分析 053
3.1.1 REITs的投资回报的构成 053
3.1.2影响REITs投资回报的因素分析 057
3.2不动产投资信托基金的风险分析及风险管理措施 061
3.2.1房地产市场及证券市场价格波动风险 061
3.2.2税收及利率政策调整风险 062
3.2.3经营管理风险 064
3.2.4委托代理风险 064
3.3不动产投资信托基金的监管及对中国的启示•……065
3.3.1美国REITs的监管机构及职责 065
3.3.2美国REITs的监管法规及主要内容 066
3.3.3 美国REITs的监管模式对中国的启示 067
第四章宏观经济发展对不动产投资信托基金回报影响的实证分析及对中国的借鉴意义 069
4.1向量自回归方法 070
4.1.1向量自回归模型的主要思想 070
4.1.2变量选取与数据样本的收集 072
4.2数据的前期检验 075
4.2.1主要指标的数据处理 075
4.2.2统计性描述 076
4.2.3单位根检验 078
4.2.4Granger 因果检验 081
4.3基于边限检验法的宏观经济长期均衡关系检验及函数测算 084
4.3.1边限检验法检验原理 085
4.3.2边限检验的评估结果 087
4.3.3基于长期均衡关系的REITs和宏观变量的误差修正模型 091
4.4基于向量自回归方法的2008年金融危机短期冲击影响 093
4.4.1 脉冲响应函数 094
4.4.2两时间段模型建立和VAR脉冲响应分析 095
4.5实证结果分析及对中国的借鉴意义 102
第五章中国特色不动产投资信托基金发展探究105
5.1宏观背景——房地产业发展研究 105
5.1.1房地产业对经济发展的贡献 105
5.1.2房地产行业发展历程 107
5.1.3房地产金融业的发展研究 113
5.2制度根源——中国信托行业发展分析 117
5.2.1中国信托业发展简史 117
5.2.2房地产信托产品的经营状况及盈利模式 121
5.2.3中国房地产信托计划产品和美国REITs的异同比较 121
5.2.4我国房地产信托存在风险与防范措施、发展障碍 123
5.3 2008年金融危机后中国房地产投资信托基金面临的机遇和挑战 127
5.3.12008年金融危机前后我国房地产信托发展特点的变化 127
5.3.22008年金融危机后我国特色REITs面临的机遇和挑战 128
5.4中国发展不动产投资信托基金的运作模式探讨及政策建议 129
5.4.1 建立有中国特色的REITs运作模式 129
5.4.2发展我国REITs的政策建议 132
第六章中国特色单位信托型权益类不动产投资信托 基金资产管理模式理论研究 135
6.1委托代理理论评述 136
6.1.1 理论介绍 136
6.1.2委托代理一般模型 138
6.1.3 委托代理分析框架 139
6.2 REITs委托代理模型 141
6.2.1我国特色单位信托型权益类REITs的多重委托代理关系 141
6.2.2模型的前提条件 143
6.2.3基本假定 146
6.3内部顾问或外部顾问的管理模式选择 147
6.3.1投资者选择内部顾问时的效用及激励合同模型 147
6.3.2投资者选择外部顾问时的效用及激励合同模型 150
6.3.3结果分析及政策建议 153
第七章总结与展望 157
7.1本书的研究结论和不足 157
7.1.1研究结论 157
7.1.2本书的不足之处 160
7.2展望和建议 161
7.2.1 展望中国REITs的未来和建议 161
7.2.2以后需要继续关注的问题 162
参考文献
中文部分 165
外文部分 167
附录VAR模型脉冲反应图 175

本书探讨在适合我国经济稳步发展、房地产投资由持续高位向“房住不炒”逐渐理性发展的国情下，建立有中国特色的REITs发展模式为立足点。适逢疫情过后全球经济复苏的契机，以2008年金融危机时期为借鉴，大量应用2008年金融危机前后美国REITs和宏观经济的数据，运用边限检验法（Bound Test）、VAR向量自回归及脉冲响应函数等定量分析方法对REITs的经济属性、与宏观经济变量之间的长短期均衡关系、宏观经济变化对其冲击的效应作了实证分析和探讨，整理总结出对我国制定宏观经济政策有借鉴意义的结论。同时针对我国在后疫情经济复苏时期发展REITs将面对的机遇和挑战，建立了基于中国现状的“单位信托型”权益类REITs的委托代理理论模型，提出有中国特色的REITs发展模式构想。

房地产业的高速增长带来了对资金的极大需求，然而房地产调控政 策加强，国内贷款增长收缩迹象愈发明显，房地产银行融资比重下降趋势 进一步加强，金融机构对房贷也更加谨慎。房地产业旺盛的发展需求与谨 慎收缩规范的银行融资信贷之间矛盾激化，必将使开发商开辟多种融资方 式，才能支持房地产市场的健康发展。不动产投资信托基金是一个理想的 融资渠道。所以，研究不动产投资信托基金成为当务之急，也为我国立法 及规范两大行业的发展提供理论依据。
再次，中小投资者日益增长的生活和投资需求与昂贵的房地产价格存在矛盾。房地产业的迅速发展使中小投资者对房地产的刚性需求和投资热情逐渐升温，但由于房地产的单笔购买资金要求非常巨大，远远超出了一 般投资者的承受能力，此外回收期长、流动性差也阻碍了广大中小投资者的投资热情。REITs产品的出现较好地缓和了这一矛盾，既满足投资者的 投资需求，正确引导资金投向，使其资金有效保值、增值，同时又满足了 房地产业日益增长的资金需求。
后，REITs在国外的良好发展态势对中国有借鉴意义。美国是房地 产投资信托业务发达的国家。家房地产投资信托公司于1962年在 美国上市，行业发展非常迅速。从1968年前市值不足2亿美元，到2009年底上市房地产投资信托公司的股票市值达2712亿美元，在2006年底曾经达到4380亿美元的值。短短50年间经历了从无到有，房地产投资信托公司的市值获得巨大增长。在亚洲，家房地产投资信托公司是在1989年于马来西亚成立的。近年来，韩国、日本、新加坡、印度、泰国也 都陆续推出了REITs上市。相信在未来10年内，不动产投资信托基金业 务会在亚洲成为推动房地产业发展的主要力量。

梁超杰，女，武汉大学经济学学士、硕士，北京大学经济学博士。先后任职于中国人民银行深圳分行/中心支行、原深圳市银监局，后脱产师从北京大学经济学院著名经济学家萧灼基教授攻读经济学博士学位；毕业后历任中融国际信托有限公司深圳业务部副总经理、华鑫国际信托有限公司深圳部门负责人、金元证券创新业务部总经理、中诚信投资有限公司及中诚信信用管理公司总裁助理，现供职于某国企资产管理公司。熟悉银行、信托及资产管理等金融业务，包括资产管理、资本运营、企业评级等，具有丰富的金融理论和实践从业经验及资源。曾管理资产规模200多亿元，发表《资产评估》（白山出版社，2003）及多篇核心刊物文章。