[正版]从房客到房东 人生首套房操作指南 新房二手房购买房地产投资技巧攻略 购房置业一本通 地段户型合同签订验房落户流程

第一部分

当年轻人在谈论房产时，他们在谈些什么

第1章 站在房产大门外的年轻人——房价很高，又怎样？ 3

1.1 为什么大多数年轻人谈房产而色变？ 4

1.2 房价这么高，是谁在买房？ 6

1.2.1 为什么当地人的买房比例这么高？ 7

1.2.2 为什么中国买房人平均年龄更为年轻？ 7

1.3 为什么中国的房价这么高？ 8

1.4 为什么德国的房价那么低？ 16

1.5 年轻人该如何面对房价？ 18

第2章 生活于出租屋中的年轻人—未曾漂泊，不足以谈人生 21

2.1 租房青年之“中介奇缘” 21

2.2 遇到租房侵权，应该怎么办？ 26

2.3 当今房客处于一个怎样的租房时代？ 28

2.4 未来可不可以一辈子租房？ 30

第3章 辗转于城市间的年轻人——大城市的床，小城镇的房 32

3.1 用于辅助决策的城市数据与排名 33

3.2 关于城市，你需要了解的一些“真相” 36 

3.3 评判城市时需要考虑的客观因素 41 

3.4 选择城市时需要考虑的主观因素 43 

3.5 一个“北漂”的肺腑之言 44 

第
4 
章 从事于房地产的年轻人——有人的地方，便有江湖 46 

4.1 真实的房产营销人 47 

4.2 一套房产的房价构成 49 

4.3 跌宕起伏的房产历史 56 

4.4 房地产泡沫与金融危机 61 

第二部分
人生首套房操作指南
第
5 
章 如何判断买房时机？ 71 

5.1 自身：我该买房吗？ 71 

5.1.1 犹豫不决的买房人 72 

5.1.2 “智猪博弈”决策是否买房 72 

5.1.3 量化买房“需求指数” 75 

5.2 市场：何时能买房？ 77 

5.2.1 如何预测房价？ 78 

5.2.2 关于房价有哪些假说？ 87 

5.3 买房的最佳时机是什么时候？ 90 

5.3.1 买“新房”的最佳时机 90 

5.3.2 买“二手房”的最佳时机 93 

5.3.3 关于买房最佳时机的其他判断 95 

第
6 
章 如何选择好房子？ 97 

6.1 形形色色的房产 97 

6.1.1 大产权房与小产权房 98 

6.1.2 公房：军产房、央产房、校产房 100 

6.1.3 商业用地上的建筑：商铺、商住、商办 100 

6.1.4 居住用地上的住宅：平层、洋房、叠拼、联排 102 

6.1.5 不同政策的住宅：经济适用房、共有产权房、限竞房 104 

6.1.6 房屋状态：房改房、抵账房、法拍房 106 

6.1.7 建筑形态：塔楼、板楼、板塔结合 107 

6.1.8 建筑结构：砖混、框架、剪力墙、钢结构 111 

6.2 什么才叫“户型”好？ 112 

6.2.1 男女老幼，各有所爱 113 

6.2.2 客、卧、厨、卫，逐一评说 114 

6.2.3 复式跃层，各有不同 117 

6.2.4 优质户型，一网打尽 118 

6.2.5 户型选择，快速决策 126 

6.3 什么才叫“物业”好？ 128 

6.4 什么才叫“楼盘”好？ 130 

6.4.1 容积率与楼间距 130 

6.4.2 绿化率、绿地率、层高、净高与得房率 132 

6.4.3 楼层：一层顶层，层层比较 133 

6.4.4 房屋位置与梯户比 136 

6.4.5 自采暖VS 集中供暖 136 

6.5 什么才叫“地段”好？ 137 

6.5.1 “地理”上的好地段 137  

6.5.2 “工作”上的好地段 139 

6.5.3 “生活”上的好地段 140 

6.5.4 “教育”上的好地段 141 

6.5.5 “交通”上的好地段 143 

6.5.6 “配套”上的好地段 144 

6.6 什么才叫“风水”好？ 145 

第
7 
章 如何准备买房子？ 148 

7.1 罗列购房资源 148 

7.1.1 金钱：确认自己的首付及月供能力 149 

7.1.2 时间：明确可以使用的时间与精力 151 

7.1.3 人员：寻找自己的“买房顾问” 151 

7.2 明确购房需求 152 

7.3 提升购房认知 155 

7.3.1 购房简明流程 155 

7.3.2 年轻人首套房购房须知 156 

7.3.3 房产小白购房须知 158 

7.3.4 自住性住宅购房须知 159 

7.3.5 投资性住宅购房须知 160 

7.3.6 制订购房计划可参照的方法 161 

7.4 制订购房计划 162 

第
8 
章 如何选购新房？ 166 

8.1 如何选择楼盘与搜寻信息？ 167 

8.2 如何选房、看房与避开套路？ 172 

8.2.1 到达售楼处前的准备工作 172 

8.2.2 到达售楼处后，有哪些流程与陷阱？ 174 

8.3 如何砍价以争取最大优惠？ 180 

8.4 “火热”的开盘 184 

8.4.1 开盘的各种套路 184 

8.4.2 如何在开盘时选房 186 

8.5 买车位的注意事项 186 

第
9 
章 如何选购“二手房”？ 190 

9.1 是否应该找房产中介？ 190 

9.1.1 房产中介的罪与罚 190 

9.1.2 如何选择“好中介”？ 193 

9.2 买“二手房”前的知识储备 196 

9.2.1 “新房”VS“二手房” 196 

9.2.2 “满二唯一”VS“满五唯一” 198 

9.3 买“二手房”的流程与注意事项 200 

9.3.1 如何线上选房，决胜于千里之外 200 

9.3.2 如何线下看房，练就“火眼金睛” 202 

9.3.3 如何查看产权调查，确保万无一失 205 

9.4 二手房如何砍价？ 207 

第10 
章 如何签约与付款？ 211 

10.1 如何做出正确的买房决策？ 211 

10.1.1 确认手中意向房源的可靠度与丰富度 211 

10.1.2 做出正确决策的重要原则 213 

10.1.3 买房决策的操作路径 214 

10.2 如何签约与付款？ 216 

10.2.1 签约与付款时的操作建议 216 

10.2.2 “新房”的签约与付款 218 

10.2.3 “二手房”的签约与付款 225 

10.3 买房中的付款与贷款 235 

10.3.1 付款的主要方式 236 

10.3.2 首套房付款方式建议 238 

10.4 买房中除房款外的各种费用

10.4.1 买“新房”的各种费用 241 

10.4.2 买“二手房”的各种费用 243 

240

10.5 房产证应写谁的名字？ 244 

10.5.1 关于“加名”的真实案例 245 

10.5.2 只写一人名字 246 

10.5.3 写二人或以上的名字 248 

第11 
章 如何验房与收房？ 250 

11.1 “新房”收房 250 

11.1.1 关于“新房”收房的真实案例 250 

11.1.2 “新房”收房前的注意事项 251 

11.1.3 “新房”收房流程 253 

11.1.4 “新房”验房注意事项 254 

11.1.5 “精装房”收房时如何验房？ 255 

11.1.6 “毛坯房”收房时如何验房？ 257 

11.1.7 收房后的系列操作 257 

11.2 “二手房”收房 258 

写在最后 260 

主要参考文献 261

人生首套房操作指南
从房客到房东
II 
算晚，尽管我错过了买房的最佳升值时机，但没有错过书中这些买房交易过
程中宝贵的实战知识。这些知识不是来自于想当然，而是来自于真实的经历
与丰富的从业经验。
在买房的路上，遇见羊迪，阅读这本好书，便为时不晚。
王洪浩
“58 同城”副总裁
“58 同城”CMO 
从房客到房东——人生首套房操作指南 五校 文前.indd 2 2019/8/24 9:45:20 
 
序二

我们为什么要读这本如何买房子的书？

我跟本书的作者羊迪主要有过三次接触：

第一次：他作为一个初出茅庐的大学生坐在我公司的会议室里，和过关
斩将获得了入职资格的同学们一起跟我座谈。座谈中羊迪话不多，略显生涩，
但我明显能感受到他渴望成长、突破自我的决心。我最初对他印象深刻是因
为他的姓——羊，我当时脑子里知道的另一个“羊”姓之人只有魏晋时期著
名的“羊叔子”以及源于他的那句“人生不如意事十之八九”，这不禁让我
对眼前这个年轻人也有些好奇与期待。

第二次：他作为业绩优异的销售精英，突然提出离职，我当时出面挽留。
一个多小时的交谈中，我发现他是一个有深度独立思考能力的年轻人。这项
能力在一个人云亦云的信息碎片化时代里非常稀缺，更重要的是，他还有着
践行思考的意愿和行动。于是，我的挽留变成了鼓励，房地产行业不缺这一
个销售精英，而社会中也需要更多“不一样”的年轻人，他们可以有独立的
思考，最终走出一条属于自己的路。

第三次：2018年年底我当时刚离职前一家公司，媒体上对此的各种报道
沸沸扬扬，无意中在新浪乐居中阅读到一篇力挺我的文章，而作者署名正是“羊
迪”。好奇之余一番查阅后，我才发现这个小伙子居然从一个工科生变成了
房地产销售精英，后来又蜕变成了笔耕不辍的购房问题研究者、解读者和意
见领袖。这实在是很有意思！