[正版]从房客到房东 人生首套房操作指南 羊迪 著 管理

本书是少有的资深房产从业者写给购房者的反套路宝典。全书在突出实操性的同时，也是一部颇具理论深度的房产科普读物。首先，围绕年轻人z关心的房产话题，分析了房价、租金、城市与房地产的“前世今生”，揭示了房地产行业跌宕起伏背后的规律。其次，从判断买房时机开始，至验房、收房为止，以买房的全流程展开，道出了购房环节中的重要细节、购房陷阱与购房诀窍。此外，书中还总结了购房时机的判别标准、一2手房的砍价技巧、判断户型好坏的有效方法等精彩内容。
本书站在房产从业者的视角，揭露了众多业内“秘密”，从购房过程中的具体问题出发，系统而详细地提供了解决对策，力图帮助购房者应对购房过程中遇到的系列问题。
本书既可作为购房者的实操指南，亦可作为房产从业者自我提升、把握行业规律的理想读物，同时也是一部帮助普通大众系统认识房产的百科全书。
一部分
当年轻人在谈论房产时，他们在谈些什么
1章 站在房产大门外的年轻人——房价很高，又怎样？ 3
1.1 为什么大多数年轻人谈房产而色变？ 4
1.2 房价这么高，是谁在买房？ 6
1.2.1 为什么当地人的买房比例这么高？ 7
1.2.2 为什么中国买房人平均年龄更为年轻？ 7
1.3 为什么中国的房价这么高？ 8
1.4 为什么德国的房价那么低？ 16
1.5 年轻人该如何面对房价？ 18
第2章 生活于出租屋中的年轻人—未曾漂泊，不足以谈人生 21
2.1 租房青年之“中介奇缘” 21
2.2 遇到租房侵权，应该怎么办？ 26
2.3 当今房客处于一个怎样的租房时代？ 28
2.4 未来可不可以一辈子租房？ 30
第3章 辗转于城市间的年轻人——大城市的床，小城镇的房 32
3.1 用于辅助决策的城市数据与排名 33
3.2 关于城市，你需要了解的一些“真相” 36
3.3 评判城市时需要考虑的客观因素 41
3.4 选择城市时需要考虑的主观因素 43
3.5 一个“北漂”的肺腑之言 44
第
4
章 从事于房地产的年轻人——有人的地方，便有江湖 46
4.1 真实的房产营销人 47
4.2 一套房产的房价构成 49
4.3 跌宕起伏的房产历史 56
4.4 房地产泡沫与金融危机 61
第二部分
人生首套房操作指南
第
5
章 如何判断买房时机？ 71
5.1 自身：我该买房吗？ 71
5.1.1 犹豫不决的买房人 72
5.1.2 “智猪博弈”决策是否买房 72
5.1.3 量化买房“需求指数” 75
5.2 市场：何时能买房？ 77
5.2.1 如何预测房价？ 78
5.2.2 关于房价有哪些假说？ 87
5.3 买房的佳时机是什么时候？ 90
5.3.1 买“新房”的佳时机 90
5.3.2 买“二手房”的佳时机 93
5.3.3 关于买房佳时机的其他判断 95
第
6
章 如何选择好房子？ 97
6.1 形形色色的房产 97
6.1.1 大产权房与小产权房 98
6.1.2 公房：军产房、央产房、校产房 100
6.1.3 商业用地上的建筑：商铺、商住、商办 100
6.1.4 居住用地上的住宅：平层、洋房、叠拼、联排 102
6.1.5 不同政策的住宅：经济适用房、共有产权房、限竞房 104
6.1.6 房屋状态：房改房、抵账房、法拍房 106
6.1.7 建筑形态：塔楼、板楼、板塔结合 107
6.1.8 建筑结构：砖混、框架、剪力墙、钢结构 111
6.2 什么才叫“户型”好？ 112
6.2.1 男女老幼，各有所爱 113
6.2.2 客、卧、厨、卫，逐一评说 114
6.2.3 复式跃层，各有不同 117
6.2.4 优质户型，一网打尽 118
6.2.5 户型选择，快速决策 126
6.3 什么才叫“物业”好？ 128
6.4 什么才叫“楼盘”好？ 130
6.4.1 容积率与楼间距 130
6.4.2 绿化率、绿地率、层高、净高与得房率 132
6.4.3 楼层：一层顶层，层层比较 133
6.4.4 房屋位置与梯户比 136
6.4.5 自采暖VS 集中供暖 136
6.5 什么才叫“地段”好？ 137
6.5.1 “地理”上的好地段 137
6.5.2 “工作”上的好地段 139
6.5.3 “生活”上的好地段 140
6.5.4 “教育”上的好地段 141
6.5.5 “交通”上的好地段 143
6.5.6 “配套”上的好地段 144
6.6 什么才叫“风水”好？ 145
第
7
章 如何准备买房子？ 148
7.1 罗列购房资源 148
7.1.1 金钱：确认自己的首付及月供能力 149
7.1.2 时间：明确可以使用的时间与精力 151
7.1.3 人员：寻找自己的“买房顾问” 151
7.2 明确购房需求 152
7.3 提升购房认知 155
7.3.1 购房简明流程 155
7.3.2 年轻人首套房购房须知 156
7.3.3 房产小白购房须知 158
7.3.4 自住性住宅购房须知 159
7.3.5 投资性住宅购房须知 160
7.3.6 制订购房计划可参照的方法 161
7.4 制订购房计划 162
第
8
章 如何选购新房？ 166
8.1 如何选择楼盘与搜寻信息？ 167
8.2 如何选房、看房与避开套路？ 172
8.2.1 到达售楼处前的准备工作 172
8.2.2 到达售楼处后，有哪些流程与陷阱？ 174
8.3 如何砍价以争取大优惠？ 180
8.4 “火热”的开盘 184
8.4.1 开盘的各种套路 184
8.4.2 如何在开盘时选房 186
8.5 买车位的注意事项 186
第
9
章 如何选购“二手房”？ 190
9.1 是否应该找房产中介？ 190
9.1.1 房产中介的罪与罚 190
9.1.2 如何选择“好中介”？ 193
9.2 买“二手房”前的知识储备 196
9.2.1 “新房”VS“二手房” 196
9.2.2 “满二一”VS“满五一” 198
9.3 买“二手房”的流程与注意事项 200
9.3.1 如何线上选房，决胜于千里之外 200
9.3.2 如何线下看房，练就“火眼金睛” 202
9.3.3 如何查看产权调查，确保万无一失 205
9.4 二手房如何砍价？ 207
10
章 如何签约与付款？ 211
10.1 如何做出正确的买房决策？ 211
10.1.1 确认手中意向房源的可靠度与丰富度 211
10.1.2 做出正确决策的重要原则 213
10.1.3 买房决策的操作路径 214
10.2 如何签约与付款？ 216
10.2.1 签约与付款时的操作建议 216
10.2.2 “新房”的签约与付款 218
10.2.3 “二手房”的签约与付款 225
10.3 买房中的付款与贷款 235
10.3.1 付款的主要方式 236
10.3.2 首套房付款方式建议 238
10.4 买房中除房款外的各种费用
10.4.1 买“新房”的各种费用 241
10.4.2 买“二手房”的各种费用 243
240
10.5 房产证应写谁的名字？ 244
10.5.1 关于“加名”的真实案例 245
10.5.2 只写一人名字 246
10.5.3 写二人或以上的名字 248
11
章 如何验房与收房？ 250
11.1 “新房”收房 250
11.1.1 关于“新房”收房的真实案例 250
11.1.2 “新房”收房前的注意事项 251
11.1.3 “新房”收房流程 253
11.1.4 “新房”验房注意事项 254
11.1.5 “精装房”收房时如何验房？ 255
11.1.6 “毛坯房”收房时如何验房？ 257
11.1.7 收房后的系列操作 257
11.2 “二手房”收房 258
写在后 260
主要参考文献 261
羊迪，知乎签约作者、“58同城”房产客座主编、前房产营销一线从业者，已出版《租房青年生存指南》《年轻人首套房操作指南》等畅销电子书。资深房产咨询师，知乎房地产话题优秀回答者，关注者近8万人，回答累计已获23万次赞同、16万次收藏，知乎Live课程累计参与人次逾11万。
.1租房青年之“中介奇缘”
本故事由真实案例改编而成
叶子（化名），女，22岁，从事广告策划行业，应届毕业生。与其他有人一样，叶子一出校门就有了租房的需求。可怎么找房子呢？叶子先去公司附近的房屋中介问了下价格，发现中介费要一个月的房租，她嫌太贵。所以她决定在网上找房东直租，闲鱼、58同城、豆瓣租房小组，她都不放过。皇天不负有心人，终于在豆瓣上刷出一个标有“房东直租”“无中介费”，照片也非常精致的房源，价格还比其他房源便宜200元。叶子在帖子下发现了电话，于是开开心心地打了过去，对方很爽快，约定第二天上午看房。“嘿，遇到了个有空的房东，我真是幸运”，叶子想。第二天上午，叶子准时去了预定地点，到了之后才知道对方是个中介。但对
方保证，因为他们把房东房源直接租过来，装修后再租出去，所以他们本身就是房东。中介还承诺，绝对不收叶子中介费。接下来，这位中介会经常出现，我们就称他为“片子”（化名）。
来都来了，叶子也懒得折腾，而且片子也说不收中介费，房子还便宜200元，不如看看再说。叶子跟着片子，开始看房了。进去后，叶子发现房间灰暗，长长的过道，网上的照片根本都是假的。原来，片子把房子租来后，对房间进行了“改造”，原本的客厅和厨房都没了，硬生生地把三居室变成了五居室。叶子也是有常识的，说道：“你们这是隔断，违法的。”片子回答：“北京房租贵，不这样，你哪能在这么好的地段租到这么便宜的房子？这样吧，如果你诚心租，我可以跟主管申请，每月再便宜50元。”
……