醉染图书房地产策划与开发9787111555797

前言
章房地产概述1
1.1房地产及其特1
1.1.1房地产概念1
1.1.2房地产特5
1.2房地产开发及其特7
1.2.1房地产开发概念7
1.2.2房地产开发特
1.3房地产业及其历史沿革10
1.3.1房地产业的基本认识10
1.3.2房地产业的形成与发展12
1.4房地产专业体系24
1.4.1房地产行业主要活动24
1.4.2房地产知识体系25
复习思考题26
第2章房地产27
2.1概述27
2.1.1基本概念27
2.1.2与投机28
2.1.3我国体制改革与发展28
2.2房地产基本概念28
2.2.1房地产含义28
2.2.2房地产形式29
.房地产的特征29
..1房地产的收入能力29
..2房地产的风险30
..房地产的安全30
..4房地产的流动30
..5房地产的市场31
..房地产的财务杠杆利益31
..房地产的税收受益31
..房地产的特征31
2.4房地产风险与风险管理32
2.4.1房地产的风险32
2.4.2房地产风险的管理34
复习思考题37
第3章房地产市场38
3.1房地产市场基本认识38
3.1.1房地产市场概念38
3.1.2房地产市场类型39
3.1.3房地产市场主要指标40
3.2房地产市场的特征42
3.2.1房地产市场的系统和开放42
3.2.2房地产市场的不接近竞争42
3..房地产市场的地区42
3.2.4房地产市场的供求特殊43
3.2.5房地产市场的交易特殊43
3.2.6房地产市场的投机43
3.2.7房地产市场的政策法规影响43
3.2.8房地产市场的特征44
3.3房地产市场的规律44
3.3.1房地产市场需求与供应44
3.3.2房地产市场的周期51
3.4房地产市场的调控53
3.4.1房地产市场调控基本概念53
3.4.2房地产市场调控基本方法53
复习思考题57
第4章房地产项目策划58
4.1房地产开发项目策划概述58
4.1.1房地产开发项目策划的概念58
4.1.2房地产开发项目策划的主要内容60
4.1.3房地产开发项目策划的主要工作60
4.2市场调查61
4.2.1房地产市场调查概述61
4.2.2房地产市场调查程序63
4..房地产市场调查内容65
4.2.4房地产市场调查方法69
4.2.5房地产市场分析与预测71
4.3市场细分与目标市场73
4.3.1房地产市场细分的概念73
4.3.2房地产市场细分的依据74
4.3.3房地产市场细分的方法75
4.3.4选择房地产目标市场76
4.4房地产开发项目定位78
4.4.1房地产开发项目定位的概述78
4.4.2目标市场定位78
4.4.3开发产品定位78
4.4.4项目形象定位84
4.4.5项目推广定位85
4.5初步开发方案86
4.5.1初步开发方案概念86
4.5.2初步开发方案主要内容86
4.6案例—渭南贸易广场整合营销传播策划87
4.6.1项目概况87
4.6.2SWOT分析87
4.6.3营销传播诊断（略）88
4.6.4项目总体定位（新定位）88
4.6.5项目命名（副品牌名）89
4.6.6从4P到4C——整合营销传播策略分析90
4.6.7异点、支点与合点92
4.6.8潜在客户的区隔与分析93
4.6.9目标接触管理模式（略）95
4.6.10广告策略与广告表现（另拟）95
4.6.11动机营销95
4.6.12任务营销96
4.6.13会展营销98
4.6.14共生营销（略）98
4.6.15新闻策划98
4.6.16直销与关系营销（略）99
4.6.17形象营销（略）99
4.6.18营销管理（略）99
4.6.19整合营销传播与组织架构的变革（略）99
复习思考题99
第5章房地产项目可行研究100
5.1可行研究概述100
5.1.1可行研究的含义100
5.1.2可行研究的发展历史100
5.1.3可行研究的作用101
5.1.4可行研究的工作阶段102
5.2可行研究步骤和内容103
5.2.1可行研究步骤103
5.2.2可行研究内容104
5..提高房地产可行研究准确的方法106
5.3房地产项目经济评价基本知识106
5.3.1现金流量106
5.3.2资金的时间价值108
5.3.3资金等值计算109
5.3.4名义利率和实际利率118
5.4房地产项目与成本费用估算119
5.4.1一般建设项目估算119
5.4.2房地产项目与成本费用估算1
5.4.3房地产项目资金使用计划128
5.5房地产项目收入估算与资金筹措130
5.5.1房地产项目收入估算130
5.5.2房地产项目经营税费132
5.5.3房地产项目资金筹措135
5.5.4房地产项目还本付息136
5.6房地产项目财务评价140
5.6.1房地产项目财务评价概述140
5.6.2静态盈利分析141
5.6.3动态盈利分析144
5.6.4清偿能力分析149
5.6.5资金平衡分析151
5.7房地产项目不确定分析153
5.7.1盈亏平衡分析153
5.7.2分析155
5.7.3概率分析158
5.8房地产项目方案比选160
5.8.1房地产开发项目方案比选的概念160
5.8.2方案比选的方法160
5.8.3关于开发决策162
5.9房地产项目综合评价162
5.9.1房地产项目综合评价的概念162
5.9.2综合评价的效益和费用163
5.9.3盈利能力分析与社会影响分析163
5.10房地产项目可行研究报告165
5.10.1可行研究报告格式与构成165
5.10.2可行研究报告应注意问题165
5.11案例—某住宅区项目可行研究（经济评价部分）166
5.11.1总论166
5.11.2项目环境（略）167
5.11.3项目市场分析研究（略）167
5.11.4项目开发条件（略）167
5.11.5项目建设开发方案167
5.11.6项目节能、环境影响及劳动安全与消防（略）168
5.11.7组织机构与人力资源配置（略）168
5.11.8估算及资金筹措168
5.11.9项目销售收入估算170
5.11.10财务评价170
5.11.11不确定分析171
5.11.12社会评价（略）172
5.11.13结论及建议172
5.11.14计算表172
复习思考题178
第6章房地产项目开发主要程序与前期工作179
6.1房地产开发的主要程序与阶段179
6.1.1建立开发程序的原因179
6.1.2房地产项目开发的主要程序179
6.2前期工作阶段的主要内容180
6.2.1前期工作基本程序181
6.2.2土地使用权的获得182
复习思考题187
第7章工程建设管理188
7.1工程项目招标与投标188
7.1.1工程项目招标投标的概念188
7.1.2工程项目招标投标的作用188
7.1.3工程项目招标的方式189
7.1.4工程项目招标的范围190
7.1.5房地产项目施工招标投标190
7.2施工准备193
7.2.1技术准备193
7.2.2物资准备194
7..劳动组织准备194
7.2.4施工现场准备195
7.2.5施工的场外准备196
7.3施工组织管理与控制197
7.3.1（成本）控制197
7.3.2进度控制200
7.3.3质量控制203
7.4竣工验收208
7.4.1竣工验收的条件208
7.4.2竣工验收的程序208
7.4.3竣工验收的依据和标准209
7.4.4竣工验收报告209
7.4.5竣工验收备案209
复习思考题210
第8章房地产营销211
8.1概述211
8.1.1房地产营销与销售211
8.1.2房地产销售方式211
8.1.3房地产销售分析213
8.2房地产销售面积214
8.2.1商品房销售的计价方式214
8.2.2商品房销售的面积测算214
8.3房地产定价策略与方法216
8.3.1房地产项目定价目标216
8.3.2房地产项目定价策略217
8.3.3房地产项目定价方法218
8.4房地产组合与销售实务219
8.4.1房地产组合219
8.4.2房地产销售管理220
8.4.3房地产销售有关问题221
复习思考题222
第9章房地产运作经营2
9.1概述2
9.1.1房地产运作经营基本概念2
9.1.2经营思想与格理论224
9.1.3房地产运作经营的分类与体系226
9.2居住物业管理229
9.2.1物业管理与居住物业管理229
9.2.2居住物业管理的相关各方1
9..居住物业管理服务内容5
9.3居住物业交易
9.3.1居住物业交易概述
9.3.2居住物业转让
9.3.3居住物业抵押与租赁240
9.4写字楼物业与工业物业经营242
9.4.1写字楼物业与工业物业242
9.4.2写字楼物业经营243
9.4.3工业物业经营246
9.5商业物业经营247
9.5.1商业物业经营概述247
9.5.2社区商业物业经营250
9.5.3购物中心的经营253
9.5.4商业物业经营的风险258
复习思考题259
0章房地产金融与经营管理互联网化260
10.1房地产金融260
10.1.1房地产金融概述260
10.1.2房地产信贷261
10.1.3房地产信托264
10.1.4房地产券化265
10.1.5房地产项目融资268
10.2房地产经营管理的互联网化271
10.2.1房地产经营的互联网化271
10.2.2房地产管理的互联网化275
10..虚拟房地产的经营管理277
10.2.4辩与展望278
复习思考题279
附录房地产开发项目经济评价方法280
参考文献305

赵延军，博士，1991年大学后在西安市建三公司从事施工管理与企业管理工作，1996年攻读管理科学与工程硕士，1999年开始从事教学与科研工作。现在长安大学建筑工程学院从事房地产与建筑工程管理的教学科研及实践，并取得工学博士，在开发企业、估价公司及营销公司从事估价、策划及管理工作，陕西省开发企业培训主讲老师，西安市城改项目方案论会评审专家等。

我房地在经历近十五年的高增长发展之后，市场面临以住宅为主的规模化开发销售占主流的格局转变为集约化开发与配套服务经营共同发展的格局。住宅市场，将从以开发销售等增量交易为主，逐渐转为开发销售与二手房租售等增量存量交易并重，同时彰显互联网时代特征。在商业地产方面，无论增量开发，还是存量经营，通过资产券化，以资产管理为核心的轻资产运营模式将取得重要发展。近年来房地产市场调控的区域差别化等新思路、开发企业的升级转型、互联网房地产经纪公司的崛起及社区服务企业的上市，都给转型期的中房地市场带来浓墨重彩的靓丽风景。基于房地产市场的发展变化，本书在版的基础上进行修订，以适应人才培养需求和专业发展。    本书根据近年来对房地产业的新政策法规和房地产市场的新发展编著与修订，主要增加：2008～2016年的房地产市场发展综述；房地产企业由开发到经营的基本思路、体系及住宅与商业物业等经营的理论方法；房地产金融基本理论与住房抵押贷款券化(RMBS)、房地产信托(REITs)等近期热点；社区O2O、互联网房地产众筹、互联网房地产经纪公司、企业内部管理互联网化、虚拟现实(VR)技术应用前景及虚拟房地产经营的介绍等。同时，根据近年新政策法规，对全书进行了有关修订，主要涉及2009年修订的《房地产管理法》、2007年实施的《物权法》、2011年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、2007年发布并施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、2016年的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、2008年施行的《企业所得税法》、2006年的《建设项目经济评价方法与参数》(第3版)、2014年实施的《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353—2013)、2016年实施的《房地产业基本术语标准》(JGJ/T 30—2015)等法律法规及相关政策文件。    全书主要阐述房地产策划与开发经营的基本理论与案例，分为三个板块共10章。板块为房地产分析与开发策划及研究，包括章房地产概述，主要叙述了房地产的基本概念及我房地发展的历史；第2章主要从角度介绍了房地产的特征；第3章叙述了房地产市场的原理及市场调控方法；第4、5章，作为本书重点，系统地介绍了房地产项目策划与可行研究的概念、方法及案例。第二板块为房地产开发实施，包括第6、7、8章，分别叙述了房地产项目开发程序、前期工作、工程建设管理及房地产销售等有关内容。第三板块为房地产开发经营管理的前沿发展，包括9、0章，探讨了基于系统科学角度的房地产运作经营、房地产金融发展及房地产经营管理的互联网化。    本书由长安大学经济与管理学院赵延军统筹并主要撰写与修订，其中，章1、、节与8章、2节由赵延军撰写与修订；第4章、第5章4、5、6、8、9、10、11节由赵延军与长安大学建筑工程学院李寓撰写与修订；5章、、、节与第7章由长安大学经济与管理学院薛文碧撰写与修订，并与赵延军共同撰写与修订第2章；第9章、、4节由河北科技大学建筑工程学院赵琰撰写，并与赵延军共同撰写9章、5节；章第4节、第6章、0章由赵延军与西安财经学院管理学院蔡学礼撰写与修订；第3章、第8章3、4节由赵延军与西安市住房保障和房屋管理局武东潮撰写与修订。本书的编写过程中得到了渡边策划机构的支持与帮，同时参考了有关作者的论著、研究成果等书籍文章资料，在此表示诚挚的谢意。    鉴于作者水平有限，书中定会存在缺点和错误，敬请读者批评指正。    编者