[醉染正版]就是要逛才有趣新商业空间大改造赵慧著文化书籍文化理论商业空间城市建筑第一财经探求好的商业空间打造实物书籍人民

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——为什么我们的店铺、街道乃至城市在渐渐失去魅力？ ——我们想拥有一个什么样的街道？ ——百货店可以有怎样的新价值？ ——酒店是否只有好好住？ ——公共空间，如何打破无趣？ ——菜市场，如何逛出想象？ ——希望可以重新发现城市的面孔，让我们“有街可逛”。 好的商业空间，具有多重魅力，可以满足人们购物、逛街、会面等多种需求，让人想一逛再逛。同时，这样的空间因为可以吸引并留住大量的人群，也会带来更好的商业回报，形成一个良好的反馈场。 但是现在的城市里，看上去貌美、新颖的网红店多，耐得住品味、让人真正乐于去逛的商业空间少。一些时髦打卡区，甚至直接copy了东京、纽约某些空间的形态，但因为缺少内在的生态逻辑，而徒有其表。 《就是要逛才有趣》，邀请驻北上深、东京、伦敦、纽约等地的城市规划、建筑、经济研究者，以优秀的与遗憾的城市商业空间为样本，探求好的商业空间的秘密所在，希望能给建设者、经营者与生活者更多启发。

《第一财经周刊》于2008年2月由上海东方传媒集团有限公司（SMG，原上海文广新闻传媒集团）主办、第一财经正式推出。 第一财经成立于2003年7月，是中国唯一跨媒体、跨地域、跨行业的专业财经资讯供应商。旗下的媒体平台包括：广播、电视、日报、周刊、网站、研究院。

一. 为什么我们的店铺、街道乃至城市在渐渐失去魅力？

二.  我们想拥有一个什么样的街道？

东京中城（如何将街区营造为品牌？）

伦敦 Coal Drops Yard（属于每个人的国王十字）

北京大栅栏儿（从老字号、设计周到大商场，一个不断尝试突破的街区改造试验）

东京下町（建筑改造与社区共生，他们提出了新的街道升级解决方案）

不仅仅是CBD：我眼中的“东京大丸有地区”改造计划

Prada：在上海市中心的百年豪宅开美术馆

高架下的空间诱惑

三. 百货店的新价值

东京银座GINZA SIX（老牌百货店在银座“大变身”）

K11（把艺术搬进商业空间）

森大厦与虎之门hills（为什么它的品牌塑造深入人心？）

英国Selfridges（全球最佳百货的秘诀）

东京SKYTREE（虽然是“城市名片”，却不只是个观光景点）

橱窗如何打动人心？

四．酒店不只好好住

Ace Hotel（酒店业的颠覆者）

东京hotel koé（做服装生意的公司开了家混搭型酒店）

东京TRUNK Hotel（要不要和传统酒店唱反调？）

9 Hours（把“将就”的胶囊旅馆变成街区地标）

五．公共空间·打破无趣

东京 Ginza Sony Park（索尼为什么要在黄金商业区建一座公园？）

纽约The High Line（精致壮举，打卡胜地，以及一段不易复制的再造新生）

东京Spiral（一家公司，如何塑造有魅力的艺术文化空间？）

所有城市的馈赠，早已暗中标好了价码

六．菜市场，想象之外

鹿特丹市集住宅De Markthal（把菜市场和住宅放在一起？）

巴塞罗那市场群（老市场如何跟上城市发展的步伐？）

台北新富市场（从传统市场到文化空间）

为什么我们的店铺、街道乃至城市在渐渐失去魅力？

by／赵慧

虽然“就是要逛才有趣”的书名充满乐观色彩，但我们在采访、撰写这本MOOK的过程中，仍然感受到，它并不是一个容易实现理想的领域。

我们可以先谈谈商业空间。有太多年，我们熟悉的商业空间几乎可以等同于百货商场、商业街，或是后来渐渐崛起的购物中心（shopping mall）。后来，电商颠覆了传统的零售方式，人们找到了性价比更高的购物渠道， 再出门时，购物中心没有那么多魅力了。

一些店铺在变革中加上了“线下体验店”这类名字，还有一些想要改变的人开始出国考察，看看海外有哪些让人心动的新体验。很多人将目光对准日本—在大多数人的印象中，日本有很多公司被描述为提供优质服务的样板企业。尤其是在东京这样高人口密度的城市，实体商业空间仍然吸引着众多客流。

在这些想研究“新零售”领域的求知者的拜访名单中，最容易出现的，是那些新开的高颜值网红店的名字。紧接着我们看到，中国的街道中、巷子里，很快就能出现同样颜值与陈列的“新零售”试验店。回想一下，你一定有过这样的体验：这些店铺大多光鲜亮丽，每一处室内设计都可以帮你完成相框取景。但是你会在那里消费吗？你是现场打卡、完成社交、然后消失，还是将它列为你认同的“可以时不时来逛逛”的地方，因为你时不时会对它的产品动心，愿意当场买点东西？

我们常说设计改变生活，但是设计无法拯救生活。支撑一家店铺生存下去的核心仍然是产品与服务，高颜值的建筑、室内设计，乃至包装设计，也建立在消费者对产品与服务的认可之上—因为这才是本质上购买的价值，而设计，是附加价值。

这也是我们发现的一个有趣的现象：客流密集、生意红火的店铺，既可能是装修普通、但是产品口碑深入人心的老店，也可能是产品与设计都打动人心的新型商业空间：它们可以是充分考虑品牌、服务、价格配置、选址与动线设置、客层定位的综合商场，也可以是同时体现旧街区延续性与新型商业联系的社区改造，还可以是不以盈利为目的、但最终引导区域或品牌保持活力、产生更大价值的公共空间项目，甚至可能是不同产品领域在空间上的跨界试验。

它们也许本身就希望成为打卡胜地，但并非所有项目都是“网红脸”。这也是我们推出这本 mook 的原因—不要简单将颜值作为判断一个商业空间是否成功的标准，比起一炮而红，更难的是运营与可持续性。所以你会在这本书中看到不止一个领域的试验：街区改造、购物中心、新型酒店、公共空间，乃至菜市场。视野也不仅仅局限在中国大陆，你会看到日本、荷兰、西班牙、美国、中国台湾等多个国家和地区的各种项目。

你可以慢慢咀嚼这些案例—无论是对零售业者，还是关心以上各领域新发展趋势的人，它们都有太多可以研究的地方了。我想说的其实还有几点作为观察者的体会。

1／我们不怀疑一个项目在运营之初的美好愿景，但随着项目的推进，利益关系可能比我们看到的表象更复杂。

我会希望我们的读者，从此在看到一个新的街区改造或者开发项目时，能够首先问一个问题—谁是这个项目的开发主体。它可能是政府、房地产开发商，甚至有可能是这个街区自发组成的一个自治机构，再或者，是这一堆组织机构的集合。不同主体会有不同的开发目的，然后在项目推进过程中，你会发现，会有新的人参与进来：政府、开发商、自治组织、居民、学者、设计师/ 规划师/ 建筑师……这些群体的声音是否都能够得到讨论，常常决定了这个项目最终呈现的样貌。

你可以从这本 mook 中描写纽约高线公园（The High Line）的那篇文章中看到这许多矛盾，也可以从前面的北京大栅栏（注意它的本地读音：dà shí lànr）、东京站广场的规划中看到各种不同的解决方案。一个很重要且不可忽视的视角来自居民—这些原住民是否得到妥善安置，他们的需求和专家学者建筑师们真的一致吗？再回想一遍，针对不同项目的出发点与开发目的，你可能会有不一样的答案。

2 ／街区更新变得更有活力、房产升值带动周边经济发展……很可能一开始没有什么问题。但是最终，街区可能变得“士绅化”。

换句话说，就是那些总是出现在电视里的“精致生活”的人们占领了街区，因为这是他们向往的街道。但是先别忙着批判—不是所有的士绅化都没有价值，如果规划目的就是为了在荒芜之地塑造一个新地标、新景点，那么这可能是一个成功的项目。但如果每一次改造升级都驱逐了最初在这片街区生活、工作的人群，那么这个项目的出发点就值得再次审视。

这些矛盾也让我们回过头来思考之前一直被人诟病的“土气游客街区”—你可能会立刻举出几个熟悉的“城市名片”案例，当地的文化阶层对此可能不屑一顾：先是文青打卡，然后它们就变成了旅行小商品销售市场，成了游客在这个城市的必去之处。可如果你从另一个角度思考—它确实解决了最基本的需求问题：提升这个街区的经济活力（有什么比到现场买旅行纪念品更好理解的刚需呢），解决了当地部分就业问题（小商贩就是自营业主，餐厅、小商场里也会招募打工人员），成为城市可以对外宣扬的旅游目的地（有多少城市希望靠旅游带动服务业与零售业啊），这时候，这些看起来不那么协调的案例，似乎也有了些说服力。

这时候，一个有趣的例子是东京的晴空塔（TOKYO SKYTREE）项目。在城市地位上，你可以把它也对标成“城市名片”，这个晴空塔本身是电视信号发射塔，游客们很喜欢跑上去俯瞰东京。但只要你去逛过它的底层商铺，你就会有不一样的发现：除了游客，本地居民也很喜欢逛这里。它到底做了什么，既不丢失观光客，也让当地人愿意反复拜访？

还是那句话，看看这些项目的运营与发展吧。只要它们能够存活下去，就有继续改进的空间。倒是美丽的空城，才是最危险的信号。

３／不可能一直都有新点子，也不是所有的模仿都只能归类为抄袭。问题是，当你发现那些好的经验可以学习的时候，衡量要素千万不要太单一。

这就是我们在开始说到的网红店千篇一律的问题—现在连消费者都开始吐槽身边不断重复的“ins 风”了。不是所有的书店都一定要像茑屋或者诚品，也不是所有的购物中心都要标配一个食品广场。

我们的想象力，还是不要只停留在“发生了什么”，而应该多思考“为什么要这样”，以及“如何实现这样”。就好比，我们这次 mook 里介绍了东京日比谷中城，这个新型商业空间里面，有两个比较有代表性的小型混搭试验店，一个是雷克萨斯汽车做的结合杂货销售与餐饮的体验店，一个是由书店发起，综合居酒屋、杂货店、理发店、服装店、眼镜店的融合空间。

论形态，都太容易抄了 。看看那些组成部分—餐厅、杂货店、书店什么的，没有我们不熟悉的东西。但问题是，塞一个组合复制品，能让人持续拜访吗？是否持续，本质上是个商业问题，是生意。我们刚刚说的各种要素：颜值、动线、选址、选品、价格、定位……都不过是把生意拆分出来看，但如果只强调这些衡量标准的某一个部分，配上情怀或者故事，那就只是营销而已。

我会建议大家看看 mook 里几个和酒店有关的例子。在这个领域，成功者已经有足够的运营经验，但还是出现了挑战者与创新者，比如 Ace Hotel， 然后它也有了模仿者，这些模仿者怎么在自己的地域结合自己的本业玩创新？你觉得这是噱头，还是真的有所创造？

也有理想主义者，只把这些新空间尝试当成试验，他们也是到处拜访，看到了很多新的混搭尝试，看起来生意不错，所以想学学看。那么，我要请他们去看看跨界做酒店的 hotel koé，这家公司所属的集团是做服装生意的！公司老板也会说目的不是盈利，那他为什么要在东京涩谷一流地段开一家这么大的酒店呢？你会发现，即便是不以盈利为第一要务的项目，也有自己考核的 KPI，那些才是符合整个公司最终目的与利益导向的东西。

每次做完一个主题的 mook，我们似乎都比其他关注生活方式的媒体要显得焦虑一些。我们希望，读者们不仅可以从我们的报道与分析中看见那些值得借鉴的经验，也能有自己的思考。毕竟，我们的核心目的，还是和中国的年轻人一起建立属于自己的生活方式。在此之前，必须了解什么是“好东西”，有什么经验与教训，既不“键盘”，也不盲从，你才能有对自己喜欢的生活方式的判断。

新商业空间本身就是个综合话题，它早已超过了已经炒得很热的“新零售”概念，涉及城市规划、地域活性化、建筑与设计、商业运营管理等多个理念。也因此，我们希望，关心这些领域的人们，在观察自己身边的店铺、街区乃至城市为什么会变成现在的样貌时，可以从此多一个分析视角；也希望在这些领域里有能力与资源改变我们生活的人与组织，可以更深入地了解更多已有的经验，真正了解居民与消费者的需求，让我们拥有更好的店铺、街道与城市。

愿我们真正有街可逛