全新正版全球房地产9787521714937中信出版社

导论 / 001
上篇 全球房地产：市场表现与制度基因
章 中国香港为何深陷高房价困境 / 071
节 经济高度繁荣，住房面临困境 / 073
第二节 香港住房制度支柱 / 076
第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

第二章 英国房价何以刚上涨 / 099
节 高品质与高房价的共同体 / 101
第二节 英国住房制度支柱 / 105
第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚上涨 / 130

第三章 美国60年房地产大牛市的繁荣与骤然落幕 / 135
节 长的房地产大牛市 / 137
第二节 美国住房制度支柱 / 143
第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动枯竭、信用紧缩 / 162

第四章日本房地产市场大起大落的逻辑 / 173
节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175
第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190
第三节 日本住房制度支柱 / 194
第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品 / 214

第五章 德国房价长期稳定之谜 / 217
节 德房地市场奇迹 / 219
第二节 德国住房制度支柱 / 221
第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 /

第六章 新加坡如何实现“居者有其屋” / 243
节 高住房自有率奇迹 / 245
第二节 新加坡住房制度支柱 / 247
第三节 如何使用和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中房地：制度建设与未来展望
第七章 中房地70年简史 / 275
节 住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277
第二节 房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279
第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282
第四节 中房地市场回顾与反思 / 285

第八章 中国住房制度支柱 / 291
节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293
第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299
第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306
第四节 租赁制度：进入租售并举新时代 / 312
第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316
第六节 中国住房制度的反思 / 321

第九章 中房地市场发展趋势 / 327
节 未来中房地市场空间有多大 / 329
第二节 当前房地产市场风险有多大 / 352
第三节 未来行业集中度能有多高 / 361
第四节 从国际经验来房企的三种未来之路 / 363

第十章 房地产税的国际经验与中国实践 / 389
节 发达经济体房地产税怎么收 / 391
第二节 房地产税能否替代土地出让收入 / 395
第三节 中房地税的改革历程、征收现状及效果 / 413
第四节 房地产税的时机和预期影响 / 420

启示 住房制度深度塑造房地产市场 / 427
节 房地产过度金融化是风险之源 / 429
第二节 土地供给是房价的直接决定因素 / 432
第三节 税收是短期调节因素 / 435
第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436
第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

参考文献
致谢

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中房协房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中房地金融报告（2014）》、标准《保障住房项目贷款业务规范》、《个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中房地政策变化的亲历者和见者。曾任方正券房地产首席分析师。出版学术书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条、见闻专栏作家。;.;任泽平，恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任发展中心宏观部研究室副主任，研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，出版专著译著《宏观经济结构研究》、《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、《大势研判：经济、政策与资本市场》、《房地产周期》、《新周期：宏观经济理论与实战》、《优选贸易摩擦与大国兴衰》等。

各章书摘章中国香港为何深陷高房价困境香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，在内地房地产市场迅展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。
香港自开埠以后，经济快展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是富裕的地区之一。香港经济高度繁荣，住房却面临困境。香港房价持续多年上涨，1980—2017年名义房价上涨近16倍，年均增长8%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房价等影响，香港人均住房面积仅为16平方米。
由于战争后被英国殖民，香港长期实行土地批租制度，并逐渐形成以土地、金融、税收和保障为支柱的住房制度体系。土地制度方面，香港土地所有权归所有，批租后使用权可自由转让，但土地供给数量受重视生态环保等影响而长期不足，人均住宅用地仅10平方米。金融制度方面，香港实行联系汇率制，市场利率低且货币超发严重，叠加按揭业务灵活多样，刺激居民加杠杆购房，房地产市场过度金融化。税收制度方面，香港对交易环节征收重税，炒房成本高昂，但保有环节税负低。保障制度方面，兴建公营房屋对外低价出租或出售，保障中低收入群体住房需求，但公营房屋条件偏差，并且近年来供应严重不足。
从房地产业贡献上看，房地产在香港经济中占比较高，相关行业占GDP比重一度超过30%，2006年以来保持在20%~25%，同时，2016年土地出让金和房地产相关税收合计占财政收入的32%。从房价上涨原因看，在人口持续增长的背景下，香港土地供给过少，尤其是2001—2010年年均出让住宅用地仅5公顷，叠加金融环境过度宽松，推动香港房价持续上涨。从住房保障上看，由于2002年以后居屋供给大幅减少，中产置业缺乏支持，住房条件难以有效改善。近期，香港特首林郑月娥在房屋政策上提出，在加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资中低收入群体购房置业。
第二章英国房价何以刚上涨英国是早出现干预住房市场的，也是中国香港住房模式的启蒙。英国住房总体充足，居住品质高，但与中国香港一样，房价长期上涨，居民购房面临较大压力。英国住房独具田园特色，居住环境良好，80%的住房分布于城郊和乡村，79%的住房为独户住宅，城市和乡村的居住区都富有田园元素；居住条件良好，人均使用面积38平方米，住房质量佳且保养好，老宅占比达21%。住房总体充足，套户比自1971年起维持在1以上，2016年为1.05；住房自有率自1984年起维持在60%以上，2017年为62%。但房价水平偏高，居民购房压力较大，2017年房价收入比为6.1，高于多数欧美发达；伦敦房价收入比达21，房价位居全球第二，仅次于中国香港。
英国房价长期跑赢通胀，全球，虽有周期变动，但是总体上涨。1917—2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍，年均涨辐为4%。国际对比看，1970—2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于意大利、法国、美国、德国、日本分别为33.9、16.1、12.5、.和.倍的涨幅。近一，英房地市场还经历过四轮房价快涨、大涨的“快牛”现象，房价在短暂的趋稳或下跌之后总是重新上涨。2017年，名义房价指数较次贷危机前点的2007年累计上涨了20%，实际房价也已接近历史高点。
英国房价刚上涨、居民购房压力大的背后是制度设计。土地制度以自由保有为主，但分配不均，1/3的土地仍掌握在极少数贵族手中；土地规划重视环境保护，住宅用地占比显著偏低，截至2005年，英格兰已开发用地占比9.8%，住宅用地占比仅1.1%。同时，80年代英国金融自由化和国际金融地位的重新崛起，大力刺激了货币增长，导致房价不断上涨。
第三章美国60年房地产大牛市的繁荣与骤然落幕“二战”结束至次贷危机前夕，美房地市场经历了长达60年的大牛市。1946—2006年，住房新开工保持在100万套/年以上，年均153万套；名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍，年均增速5.4%，实际房价指数累计上涨121%，核心城市的房价涨幅更高，是跑赢印钞机的少数资产之一；住房自有率从1940年的44%提高至2006年的69%。2000年以后，房地产牛市走向泡沫，市场交易过热，房价暴涨。一、二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%，年均速达10.6%，实际房价指数累计上涨46%，年均达7.9%。加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，升级为国际金融危机。是什么样的制度和政策导致了美房地的大牛市和大危机？
房地产过度金融杠杆化是风险之源。美国享有全球的货币特权，又天然以国内政治利益为先，倾向于宽松的货币政策。对住房领域过度支持，一级市场通过保险降低信贷门槛，二级市场支持金融机构将抵押贷款出表，这导致美国住房领域长期处于流动泛滥、高杠杆、过度消费的繁荣期，房地产泡沫化程度高，破裂后升级为全球的金融危机与经济危机。美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。美国征收房地产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。其中保有环节的房地产税，提升区域房地产价值，使有房户直接受益，对居民房价预期影响不大。交易环节轻买方重卖方，对短期投机行为从重征税，但抑制作用有限。美国的住房保障政策经历了四个阶段，政策重点逐渐从供给端转向需求端，保障方式从实物保障转向货币补贴，目前形成以私人供给、财税补贴、供给需求并重的住房保障体系。
第四章日本房地产市场大起大落的逻辑我们提出的房地产周期的分析框架“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，在业内被广泛采用。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大松大紧，正是验我们判断的典型样本。
在日本房地产市场的运行过程中，产生过两次危机。次危机产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求，在工业化和城市化的双重推动下，土地价格不断飙升，1955—1974年全国城市地价指数上涨28倍，六大城市上涨34倍。第二次危机产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境，在低利率、金融自由化、国际资本的涌入刺激下，1986—1990年全国和六大城市地价指数年均涨幅分别高达7.3%和21.1%。
日本两次房地产危机，一次被时间消化，另一次终结了黄金时代。两次危机结局不同，在于经济发展阶段、人口结构发生了显著变化。次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。次危机爆发时日本适龄置业人口尚处高位，真实需求旺盛，而第二次危机爆发时日本老龄化问题已十分严峻，65岁以上人口占比高达12.1%，此后不断攀升，20~49岁适龄置业人口从2000年以后开始回落，有效需求下降。从数据上看，2010年城市化率是90.7%，比次危机爆发时城市化率明显提高。实际上，第二次危机以后，特别是2000年城市化率大幅提升，主要在于行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口真实流动，无法形成有效需求，房地产市场仍无起色。
孕育日本房地产危机的逻辑是住房制度设计。在货币金融制度上，日本央行缺乏独立，受大藏省影响较大，货币政策定力不足，调控目标在经济增长和稳定物价之间不断切换。在税收制度上，房地产上升期“重交易轻保有”导致泡沫加速形成，房地产下行时保有环节突然加税导致泡沫加速破灭。在土地制度上，土地金融属过强，刺激投机。在租赁制度上，保护租约和租户权益，形成以机构的住房租赁市场。
第五章德国房价长期稳定之谜举世赞叹德国房价长期稳定的奇迹。“二战”以后，德国不仅很好地解决了住房短缺问题，套户比从1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面积达46.5平方米，还保持了房价长期稳定，在全球此起彼伏的房地产泡沫中独善其身。1970—2017年，德国名义房价指数仅上涨.倍，年均增速只有2.6%，同期，英国、法国、美国分别上涨52.8倍、16.1倍和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.2%和5.7%。
德国还形成了以租房为主流的居住理念，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积38平方米，租赁条件较好。
德国以居住为导向，形成了稳健的货币金融制度、均衡的税收制度、完备的租赁制度和以私有为主的土地制度。
货币金融制度上，德国央行严格自我约束，以保持物价稳定为货币政策的首要目标，通胀控制能力是全球典范。住房金融体系以商业抵押贷款为主，辅以独特的住房储蓄，引导居民理加杠杆，德国居民杠杆在发达中处于显著偏低水平。税收制度上，在交易环节征收重税，交易成本可达10%甚至更高，抑制。在使用环节征收二套住房税，引导居民不超额占用住房，减少空置。保有环节仅征收土地税，实际税率低，鼓励居民长期持有。租赁制度上，充分保障租户权益、支持租赁需求，以法律落实租约保障和租金限制，推行租购同权和租金补贴。推行土地私有制，绝大多数土地由私人所有，住宅用地充足。
第六章新加坡如何实现“居者有其屋”新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，更被为全世界解决住房问题的之一。人均住房面积从自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套户比从1985年起一直稳定在1以上，住房自有率从2001年以后一直维持在90%左右，组屋的房价收入比始终维持在5.5以内，居民购房压力较小。短短半个世纪，新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”？ 新加坡以提高住房自有率为目标，形成了房屋供应、资金筹集、土地供给、税收四位一体的住房制度体系。
一是组屋的住房保障制度，全面覆盖中低收入人群，约81%的新加坡人居住在提供的组屋中，仅19%的收入群和外国人通过市场化手段满足住房需求。二是强制储蓄型中央公积金制度，既为建造组屋提供充足的资金支持，也以优惠贷款和补等形式支持居民买房。三是国有为主的土地制度，在土地规划、出让、管理上拥有话语权，以低价将土地使用权转让给HDB，保组屋建设量足价廉。四是交易保有并重的税收制度，以累进制和差别化税率抑制投机。
从发展理念上看，新加坡强调“居者有其屋”及“有恒产者有恒心”，将房地产作为维持社会稳定、促进种族融合的福利事业，而非支柱产业。从住房供应体系上看，新加坡构建了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系，满足多层次住房需求，实现了“中低收入靠保障，高收入靠市场”。从保障房市场发展来看，新加坡以提供产权、封闭化管理、严惩弄虚作等方式，既帮居民实现产权自有，又抑制投机炒作，真正发挥组屋的保障功能。
第七章中房地70年简史纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都与我国基本住房制度有关。促进房地产市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效管理机制建设。
中国住房制度形成于1949—2019年的一系列改革。从新中国成立之初的福利公房到改革开放后的提租改革，从1994年出售公房到1998年商品房改革。70年制度变迁，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极，不断摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以经验完善政策的过程。
中国，一个拥有14亿人口的大国，占世界人口的18.8%，1949年初，人均居住面积仅4.5平方米，如今城镇人均住宅建筑面积超过30平方米，市场的力量创造着奇迹。因为房改充分调动了每个社会成员的积极，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力。蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。
第八章中国住房制度支柱“房子是用来住的，不是用来炒的。”房地产市场化出现投机行为，导致房价炒作过度。放任炒房，会引起经济泡沫化、产业空心化，将导致经济、金融危机爆发。“房住不炒”，回归居住属，理应成为新时代的住房信仰。
不鼓励居民炒房，需要剥离房地产的金融属，回归其居住属。这要求必须综合统筹货币、金融、税收、土地、租赁和保障等政策，即在货币方面控通胀，在金融方面控杠杆，在税收方面打击投机行为，在土地方面注重供求平衡，在租赁和保障方面满足多层次住房消费需求。
住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主、公积金为辅，首付比例处于国际较高水平，但住房金融政策调整过急过快，“猛踩油门”“急刹车”。土地实行公有制，城市市区土地归所有，农村和城市郊区的土地归集体所有；土地使用权有偿出让一方面推动着中国经济和城镇化的快展，另一方面也衍生出“土地财政”难题。税收制度呈现“重增量轻存量，重交易轻保有”的特征，保有环节仅两个税种，均对个人住房免征，随着存量房时代的到来，土地出让将难以为继，对保有环节征税是必由之路。租赁市场尚不成熟，制度有待完善，中国城镇居民租赁比例低于多数发达，从国际经验看，租赁市场是发达经济体住房供给的主要力量，租购并举有利于住房市场平稳健康运行。中国的住房保障体系被称为“保障安居工程”，主要包括保障住房、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程，但存在供给不连续、进入门槛高、退出门槛低的问题。
我国住房制度存在较多问题，有：住房制度建设需兼顾住房责任和宏观调控双重目标，住房政策重短期调控而长效机制构建不足，房地产的支柱地位深度捆绑经济和地方财政，尚未平衡“保障”与“市场”。只有不断改革完善住房制度，注重长效机制建设，才能切实促进房地产市场平稳健康发展。
第九章中房地市场发展趋势在房地产融资大幅收紧、棚改货币化大幅下降的大背景下，房地产市场降温趋势明显。中央不断重申“房住不炒”、落实房地产长效管理机制等要求，中国的房地产市场依然具有较大潜力？中商住房市场未来的发展空间受当前城镇化率、人口、住房消费观念、居住条件、经济增长以及家庭结构六大因素的支撑，产生出城镇常住人口增长、居住条件改善以及城市更新三大方面需求。目前来看，我国住房市场已经从高增长阶段踏入总量稳定、高质量发展的新时代，同时市场将会向一、二线城市和主要城市群集中，未来我房地市场还会有巨大空间。
住房增量时代搞建设，拉动经济高速增长。住房存量时代注重居住品质提升，防范住房市场风险。在住房总量不足时期，大规模发展房地产业可以在缓解住房矛盾的同时，带动房地产上下游相关产业快展，从而拉动经济高速增长。产业蓬勃发展和经济快速增长推动居民收入的增加和购买力的提升，反过来又支撑房地产行业健康发展。在存量住房时期，经济拉动的边际效应递减明显，再依赖于房地产行业的经济拉动作用，则易产生房地产供给过剩风险和价格泡沫风险。
从国际经验来香港的房地产市场高度集中，前10大地产商形成垄断之势，在重资产下进行租售混合经营。在美国，REITs是房地产行业的核心，住房以标准化运营为主。在新加坡，住房市场具有开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动的特点。中国香港、美国及新加坡作为相对成熟的经济体，其房地产市场高度成熟，其模式对中国房企具有重要的参考价值。
第十章房地产税的国际经验与中国实践2019年工作报告强调“健全地方税体系，稳步推进房地产税”，从“稳妥”到“稳步”，房地产税改革正在提速。2019年会工作报告中，委员长提出“今年将集中力量落实好确定的重大事项，包括制定房地产税法等调研、起草”，房地产税进程正在加快。房地产税改革涉及面广、影响深远，待论的问题较多，深入研究典型经济体房地产税的征收范围、征收方式、税率涉及、减免政策等，对我国建立与完善房地产税制度有借鉴意义。
从财政角度来看，房地产行业对于我国全国及地方财政收入的贡献巨大，绝大部分来自土地出让收入。当前中房地市场已逐步进入提质降速阶段，住房建设由高速转向中高速，逐渐向存量房阶段过渡，随着存量房时代逐步到来，土地财政面临挑战，征收保有环节税是必由之路。研究房地产税能否代替土地出让收入成为重要的财政收入来源，对于我房地市场的发展具有深远意义。城镇人口和人均居住面积逐渐提高使得税基总和不断增加，人均可支配收入速于房价增速促使居民可承受更高的实际税率，以及地方征税动力的提升，促使房地产税有望替代土地出让收入。

1、为什么要读这本书？房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。中房地运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果我们把视野投向优选，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的房地产运行史，用更加开阔的优选视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的。2、你为什么需要这本书？如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握优选房地产的市场变迁；如果你是房地产持有者，你需要一本有周期视野的书，判断自己的资产配置恰当；如果你是资本市场者，你需要一本参考书，复盘房地产与金融市场的联动规律；如果你是公共政策制定者，你需要一本实报告集，回顾国外住房政策和房地产市场的互动影响；如果你是专业研究者，你需要一套方，检查自己的分析框架。即使你只是对房地产仅是略感兴趣，那也不该错过这本兼具冷静客观的专业和刺激生动的趣味的“优选房地产故事会”。3、为什么这是一本关于房地产的好书？十年磨一剑。十多年来，本书作者带着对房地产的问题跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，开阔的优选视野、纵深的历史维度、扎实的数据逻辑，几十万字书稿的背后是上千万字的文献积累，苦读一手资料、用数据说话、用规律回答问题，不泛泛而谈，更不人云亦云。本书选择的重点研究样本，代表强，案例丰富而生动，靠前视野宽广，具有历史纵深感和厚重感；本书明确提出“住房制度是破译房地产运行的基因密码”、“有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场”，深度解析住房制度和房地产市场的关系，属业界。历史不会简单重复，但总会押着相同的韵脚。这本书，带您深度理解房地产那些事儿……

1.话题热度/重要/解决痛点——房地产对国计民生的重要毋庸置疑，层面、百姓层面都比较重视，但大多数人感觉房市比较神秘，一般只能看懂“房价”，看不清楚深层次的“运行规律和逻辑、本质”。——解决痛点：一本书读懂房地产市场运行的逻辑和运行规律，看懂房市。 2.作者背景——经济金融界/房地产界/财经媒体界/部门履历，业界和财经媒体界认知度高。 3.研究方法的独特——任泽平团队研究广受认可，都是一手资料，数据翔实，研究扎实，质量高。（比如，德国、日本这种小语种研究，市场上估计很难做一资料整理撰写。）4.作者资源支持——“泽平宏观”公号、微博，不定期；作者经常受邀给房地产企业、者、部门等讲课，因此会针对读者群进行本书；签名本。