音像中国REITs市场建设蔡建春

序丨厉以宁
前言
导论 REITs是好金融1
中国金融的演进1
什么是好金融3
中国金融体系的短板4
推出REITs的意义6
内容概要9

部 为什么会推出REITs制度
章 不动产信托15
什么是REITs15
制度的共与个21
第二章 价值创造：企业与者的视角35
REITs的融资功能36
企业的战略工具42
抗通胀与普惠资产配置44
第三章宏观经济转型与政策工具功能49
REITs制度的历史契机49
经济发展新动能56
货币政策工具60

第二部分 REITs的全球实践
第四章 规模、市场表现与流动67
第五章 美国REITs：规模的REITs市场75
全球市场标杆75
发展历程与关键事件77
UPREITs与DOWNREITs83
第六章 亚太REITs：各具特色86
澳大利亚A-REITs：合订券86
日本J-REITs：亚洲90
新加坡S-REITs：国际化94
香港H-REITs：一枝独秀100
第七章 REITs市场106
欧洲REITs市场106
印度REITs市场111

第三部分 REITs市场的中国道路
第八章 为什么要建设和发展中国REITs市场117
不动产融模式的挑战117
资产管理市场的短板127
重要结构问题的破题之作134
第九章 发展历程与市场规模139
政策与市场的双轮驱动139
第十章 类REITs市场152
快展的类REITs市场153
资产支持券架构156
持续创新的市场159
类REITs和公募REITs162
十章 中国公募REITs的制度设计与实现路径180
制度设计的5个重要维度180
制度推进的三种可行路径182

第四部分 中国公募REITs市场建设的重要课题
第十二章 税制191
税收政策的驱动作用191
中国REITs的税务问题194
REITs可以开拓税源和增加税收205
中国REITs需要税收中政策207
第十三章 管理模式211
内部管理模式和外部管理模式212
两种模式孰优孰劣214
类REITs市场面临的问题218
建立、健全中国公募REITs的治理机制221
第十四章 定价与资产估值228
REITs的估值逻辑与定价机制228
成熟REITs市场具有价格发现功能
类REITs市场的定价问题240
完善中国公募REITs市场的定价机制245
第十五章 者保护251
市场准入与者适当管理251
存续期间管理的重点在于信息披露258
REITs市场违法违规追责265

第五部分 基础资产类别REITs的分析与展望
第十六章 基础设施REITs271
美国、澳大利亚与印度基础设施REITs现状271
基础设施融体制的困境284
中国发展基础设施REITs的意义288
中国基础设施REITs市场展望289
第十七章 租赁住房REITs297
房地产长效机制建设需要REITs市场298
中国租赁住房REITs市场展望301
类REITs的探索与公募REITs的思考305
第十八章 商业物业REITs312
全球商业物业REITs市场的重要资产类型313
商业物业可持续发展与REITs市场315
中国商业物业REITs市场展望319
第十九章 物流REITs324
物流REITs的国内外实践326
物流行业的挑战与REITs市场328
中国物流REITs市场展望332

附录案例
案例1中信启航REIT——私募REITs市场破冰337
案例2勒泰REIT——不依赖主体信用的商业类产品342
案例3保利租赁住房REIT——首单储架发行的租赁住房类产品346
案例4菜鸟仓储REIT——首单可扩募物流类产品352
案例5沪杭甬徽杭高速REIT——首单传统基础设施类REITs产品356
案例6鹏华前海万科REIT——REITs公募发行的探索362
案例7越秀REIT——中国内地首只在境外上市的REITs367
案例8领展REIT——香港首只公募REITs375
案例9砂之船REIT——亚洲奥特莱斯REITs382
案例10凯德商用中国信托——新加坡的中国REITs390
案例11美国电塔公司——全球基础设施REITs的标杆398
案例12IndiGrid——印度基础设施REITs404
后记“光华思想力”REITs课题笔记408
参考文献412

经济学博士，于人民银行部，长期从事债券市场、上市公司监管等领域实践。在宏观经济、上市公司治理、固定收益市场与金融衍生品等方面均有丰富的理论基础与深入研究，在《中国金融》《清华金融评论》等较多期刊上发表多篇学术，具有较高的学术影响。;.;北京大学光华管理学院金融学教授、院长，自然科学杰出青年获得者和长江学者特聘教授。著有《从大到伟大：中国企业的第二次长征》《从大到伟大2.0：重塑中国高质量发展的微观基础》《我们热爱的金融：重塑我们这个时代的中国金融》，以及CorporateChina2.0:TeGethakeup等。中国监会第十七届发审委委员，展革“十四五”发展规划专家委员会委员。2017年，被《中国新闻周刊》评为“影响中国年度经济学家”。;.;北京大学光华管理学院金融学教授、副院长，北京大学金融研究中心副主任，北大光华中国REITs研究中心执行主任。主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。北大光华REITs课题组核心成员，主持和参与了多篇中国REITs市场研究报告，产生了广泛而深远的影响。展革和中国监会基础设施REITs联合调研小组成员，该工作为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。;.;中联合伙人，北京大学光华管理学院管理学博士，曾任中信券股份有限公司董事总经理、中信金石不动产管理有限公司总经理等。国内较早从事不动产资产券化研究的专业人士之一，中信券房地产金融及REITs业务线创始人之一。自2006年起，发起设立了房地产私募、银行间REITs、交易所REITs、结构化融资及资产券化等多项国内创新业务。20余年专注于不动产融及券化领域，在资本市场具有丰富的实践经验。

序丨厉以宁
2017年年初，光华管理学院创立了“光华思想力”智库平台，目的是立足于新时代的中国，遵循规范的学术标准，应用前沿的科学方法，做世界水平的中国学问。“光华思想力”的选题均扎根于中国大地，围绕中国经济社会发展和前沿商业实践展开研究。“中国REITs市场建设”是思想力平台期选题中新金融方向的重要课题。三年来，光华管理学院的学者、研究人员，以及国内外政策、实务界专家组成的课题组，相继推出了《中国REITs白皮书》系列研究报告，全面深入地论述了中国REITs市场建设问题，受到广泛关注和认可。
我一直关注中国金融改革，关心课题组的研究进展。我参加了2018年、2019年在光华管理学院举办的两届中国REITs论坛。《中国REITs市场建设》这本书是课题组三年中所有研究成果的总结，是中国REITs市场领域的一本学术专著。这本书的四位主要作者在中国REITs领域研究多年，深度参与了中国REITs市场的规划与设计。蔡建春博士担任中国监会债券部主任期间，负责中国公募REITs市场创新。光华管理学院的刘俏教授和张峥教授多年来一直从事中国资本市场和金融改革的研究。周芊先生是中国REITs实践领域的开拓者。他们在将书稿交付给中信出版社的时候请我为此书撰写序言，我欣然应允。
这本书系统全面地回答了两个重要问题：为什么要在中国建设REITs市场，尤其是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实与案例分析。从理论上来说，不断提升金融中介效率，是金融创新推动金融体系发展的底层逻辑；同时，不同经济体有关REITs市场的实践各有不同，体现出路径依赖，与各经济体的禀赋、历史、文化有着紧密的关系。因此，理解REITs制度与REITs市场的产生与发展，必须从两个方面着手，是金融体系功能自我完善的内在驱动，第二是宏观经济、社会发展的外部推动。这是该书为研究REITs市场建设搭建的理论框架。当前，42个和地区推出了REITs，回顾历史，虽然REITs制度在1960年由美国首先推出，但真正在全球范围内铺开，是21世纪初的事情。这本书为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具，有于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。
无论是监管层、学术界还是实务界，都在从现实出发，从中国的问题出发，对照问题，解决问题，一步一步推动中国REITs的发展。该书作者亲历这个过程，在大量调研的基础上，深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。对中国REITs市场的实践问题和技术难题，例如，怎么做，从哪儿开始做，接下来怎么做，为什么这么做，均做出了回答。这对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方、企业、者无疑具有重要的实践价值和指导意义。
这本书剖析了REITs对于现代金融体系的价值，结合全球市场实践以及中不动融现状，在中国金融改革的宏大背景下，阐述了中国REITs市场建设的必要、紧迫，探讨了中国REITs制度的发展路径，给出了中国REITs市场建设的方案。它是一个很好的例子，向我们展现了如何以严谨的科学态度，思考中国金融改革，讲中国故事。
近期的全球形势，对中国宏观经济增长、中小微企业经营，以及就业等的影响不容低估。这本书的研究告诉我们，在全球存在REITs制度的经济体中，大部分是在经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。长期来看，进行REITs市场建设是完善中不动融体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，力中国经济转型升级。
厉以宁
北京大学文科资深教授、光华管理学院名誉院长

1.原创。《中国REITs市场建设》一书是北京大学光华管理学院REITs课题组为期3年研究的重要成果，遵规范的学术标准，循前沿的科学方法，思考中国金融改革，讲中国故事的典范。
2.思想。《中国REITs市场建设》一书系统全面地回答了两个重要问题：为什么要在中国发展与建设REITs市场，特别是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实与案例分析。为理解优选REITs市场演进，展望中国和靠前REITs市场提供了思想工具。
3.实践。《中国REITs市场建设》一书深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。总的来说，对中国REITs市场的实践问题和技术难题，例如，怎么做？从哪儿开始做？接下来怎么做？为什么这么做？均做出了回答。对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方、企业、者具有巨大的实践价值和指导意义。
4.《中国REITs市场建设》一书为理解优选REITs市场演进，展望中国和靠前REITs市场提供了思想工具，有于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。
5.厉以宁做序，徐宪平、李克平、志、蔡洪滨联袂，创作团队由REITs从业领域研究多年且深度参与中国REITs市场的规划与设计的专家教授领衔，提升业内影响力。