正版新书]产权规则建构视角下的集体建设用地再开发:以广州为例

目 录

前言?/?I
第1章?导论?/?001
1.1?研究背景?/?001
1.2?研究现状?/?002
1.3?研究内容?/?003
1.4?核心概念界定?/?005
1.4.1?集体建设用地?/?005
1.4.2?农村集体?/?006
1.4.3?集体土地开发权?/?008
1.5?研究方法与框架?/?009
1.5.1?研究方法?/?009
1.5.2?研究框架?/?011
第1篇?理 论 研 究
第2章?研究综述与理论分析框架?/?016
2.1?产权和集体土地产权?/?017
2.1.1?土地产权研究的经济和社会视角?/?017
2.1.2?集体土地产权的二重性?/?021
2.2?集体建设用地的产权制度变迁?/?027
2.2.1?制度与制度变迁理论?/?027
2.2.2?集体建设用地产权制度变迁 ?/?029
2.3?多维视角下的集体土地再开发?/?034
2.3.1?模糊产权视角下的集体土地再开发?/?034
2.3.2?制度转型视角下的集体土地再开发?/?036
2.3.3?乡村治理视角下的集体土地再开发?/?038
2.3.4?小结?/?041
2.4?集体土地再开发的理论分析框架：产权规则建构?/?042
2.4.1?集体土地再开发的产权规则建构?/?042
2.4.2?制度转型、产权冲突与产权规则建构?/?048
2.4.3? 产权规则建构中的政府、农村集体和市场主体?/?050
2.5?本章小结?/?053
第3章?乡村集体性延续对集体土地利用转型的影响?/?055
3.1?我国村庄的自治特征和乡村集体性特征?/?056
3.1.1?我国村庄的自治特征?/?056
3.1.2?集体土地产权和乡村集体性特征?/?058
3.2?集体土地再开发中的权力关系和集体性延续 ??/?060
3.3?乡村集体性延续下集体土地开发的增值收益分配?/?063
3.4?本章小结?/?064
第2篇?实 证 研 究
第4章?广州市集体建设用地再开发的治理演进?/?066
4.1?建设用地资源约束倒逼盘活存量集体建设用地?/?067
4.2?腾笼换鸟背景下的非正式更新（2000—2008年）?/?068
4.3?功能置换导向下的正式更新（2009—2020年）?/?071
4.3.1?三旧改造的土地产权制度设计?/?071
4.3.2?三旧改造政策背景下集体建设用地更新治理转型?/?077
4.4?集体建设用地再开发治理演变的逻辑?/?079
4.5?本章小结?/?081
第5章?番禺区农村工业化进程与集体建设用地开发?/?082
5.1?番禺区：珠三角的半城市化地区?/?083
5.2?番禺区农村工业化的发展历程?/?086
5.2.1?乡镇企业主导的农村工业化?/?086
5.2.2?租赁经济主导的农村工业化?/?088
5.3?集体建设用地的开发与特征?/?090
5.3.1?集体建设用地的扩展与规模?/?090
5.3.2?集体建设用地的空间分布特征?/?092
5.3.3?集体建设用地的使用与经营?/?095
5.3.4?集体经济的规模与特征?/?100
5.3.5?土地股份合作制下食利阶层的崛起?/?104
5.4?农村工业化后的城乡土地冲突?/?105
5.4.1?土地指标总量约束与集体建设用地减量?/?105
5.4.2?留用地欠账历史问题加剧城乡空间争夺?/?107
5.5?本章小结?/?108
第6章?三旧改造以来番禺区集体建设用地再开发的实施?/?110
6.1?集体建设用地再开发的规划与实施?/?111
6.1.1?集体建设用地再开发的规划?/?111
6.1.2?集体建设用地再开发的实施?/?115
6.2?集体建设用地再开发的进展、特征与制度响应?/?121
6.2.1?集体建设用地再开发的进展?/?121
6.2.2?集体建设用地再开发的特征?/?126
6.2.3?改造项目对土地产权制度变迁的响应?/?128
6.3?集体租赁经济的正规化对集体建设用地更新的影响?/?134
6.4?本章小结?/?136
第7章?番禺区集体建设用地再开发的模式与产权重构特征?/?138
7.1?集体建设用地再开发的模式?/?139
7.1.1?土地权利转移改造模式：政府主导的集体旧厂房改造?/?139
7.1.2?土地权利保留改造模式：村集体主导的村级工业园改造?/?141
7.1.3?两种再开发模式的比较?/?145
7.2?集体建设用地再开发的产权重构特征?/?146
7.2.1?土地权利转移：DJ村集体物业用地改造案例?/?147
7.2.2?土地权利保留（综合整治）：LX村村级工业园改造案例?/?156
7.2.3?集体建设用地再开发中的政府、村集体与市场主体?/?164
7.3?本章小结 ?/?165
第3篇?机 制 解 释
第8章?集体建设用地再开发的产权规则建构困境?/?168
8.1?法定产权规则建构的困境?/?169
8.1.1?土地开发权竞争与村集体的产权认知?/?169
8.1.2?土地产权缺陷下的市场主体动力不强?/?171
8.1.3?集体土地转国有制度设计实施性缺失?/?172
8.2?经济产权规则建构的困境?/?173
8.2.1?集体土地产权交易的制度不完整?/?173
8.2.2?三旧改造中政府治理的有限理性?/?175
8.2.3?政府无力无心承担改造经济成本?/?178
8.2.4?村集体内部高昂的产权交易成本?/?181
8.3?社会产权规则建构的困境?/?183
8.3.1?股份合作制下的村庄治理缺陷?/?183
8.3.2?福利型社区经济制度路径依赖?/?185
8.3.3?村庄自治传统阻碍土地产权重组?/?188
8.4?集体建设用地再开发的产权规则建构机制总结?/?192
8.5?本章小结?/?193
第9章?集体建设用地再开发的善治之道与政策建议?/?196
9.1?集体建设用地再开发的治理优化策略?/?197
9.1.1?完善集体建设用地产权交易的制度设计?/?197
9.1.2?完善村庄基层治理和土地股份合作制改革?/?197
9.2?集体建设用地再开发实施的政策建议?/?199
9.2.1?建立拆除重建与综合整治的分类实施通道?/?199
9.2.2?创新集体建设用地更新模式和融资渠道?/?200
9.2.3?探索“工改工”的激励措施和利益平衡机制?/?201
9.2.4?加强国土空间规划对集体土地的配置引导?/?203
9.3?研究展望?/?204
附录?/?206
附录A：番禺区31个集体建设用地计划改造项目改造前土地使用情况（2008—2017年）?/?206
附录B：番禺区31个集体建设用地计划改造项目改造方案土地使用情况（2008—2017年）?/?207
参考文献?/?210
后记?/?230

姚之浩，苏州科技大学建筑与城市规划学院城乡规划系讲师，硕导，同济大学城乡规划学博士，美国北卡罗来纳大学教堂山分校城市与区域规划系访问学者，注册城市规划师。研究领域包括城市更新与空间治理、集体建设用地开发与管理、存量更新规划方法。主持教育部人文社会科学青年基金项目等纵向课题4项，在SSCI，CSSCI期刊发表城市更新类论文１０余篇，合著城市更新类全国通用教材2部，参编著作２部。获华夏建设科学技术奖一等奖，中国城市科学研究会论文奖，钱学森城市学金奖“城市土地与住房问题”金奖提名奖。先后赴美国伊利诺伊大学芝加哥分校，香港大学、澳门城市大学交流访学。

构建“产权规则建构”的理论框架解释村庄改造面临的困境，展现了集体土地更新治理过程中的产权规则冲突，揭示了“乡村集体性”延续对非农化村庄土地利用转型的影响。