正版新书]物业管理/新世纪工程管理专业系列教材方芳,吕萍 著97

第l章 物业管理概述
1．1 物业管理的业务范围
1．2 物业管理的特点与原则
1．3 物业管理的职能与作用
关键概念
简述题
思考题
第2章 物业管理机构设置
2．1 物业管理企业
2．2 业主管理委员会
2．3 物业管理关系
关键概念
简述题
思考题
第3章 物业管理市场的管理体制
3．1 政府对物业管理市场的管理
3．2 行业协会对物业管理市场的管理
3．3 物业管理企业的自我管理
关键概念
简述题
论述题
第4章 物业管理程序
4．1 物业管理前期介入
4．2 物业的接管与验收
4．3 物业入伙手续的办理
4．4 物业的装修与管理
关键概念
简述题
论述题
第5章 物业管理的目标与计划
5．1 影响物业管理目标与计划的因素
5．2 物业管理目标与计划制定的原则
5．3 物业管理计划编制的程序
5．4 物业管理计划的主要内容
关键概念
复习思考题
案例分析题
第6章 物业管理招标
6．1 物业管理招标概述
6．2 物业管理招标的方式与内容
6．3 物业管理招标的实施
关键概念
复习思考题
案例分析题
第7章 物业管理投标
7．1 物业管理投标概述
7．2 物业管理投标的程序
7．3 物业管理投标的策略
关键概念
复习思考题
案例分析题
第8章 物业管理公司财务管理
8．1 物业管理资金筹措
8．2 物业管理资金预算方案的制定
8．3 物业管理资金的使用与管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第9章 房屋及设备设施管理
9．1 房屋维修管理概述
9．2 房屋维修管理的内容
9．3 房屋设备设施的管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第lO章 物业综合管理
10．1 物业综合管理概述
10．2 物业安全管理
10．3 物业环境管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第11章 物业租赁管理
11．1 物业租赁与物业租赁市场
11．2 物业租赁管理的程序与内容
关键概念
复习思考题
案例分析题
第12章 非收益性物业管理
12．1 居住物业管理概述
12．2 居住小区的管理
12．3 会所的经营与管理
12．4 一些居住物业的管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第13章 收益性物业经营与管理
13．1 收益性物业管理概述
13．2 办公物业的经营管理
13．3 零售物业管理
13．4 工业物业管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第14章 物业管理公司公共关系管理
14．1 物业管理公司公共关系管理概述
14．2 物业管理公司公共关系管理的步骤
14．3 物业管理公司的主要公共关系及其管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第15章 物业服务营销管理
15．1 物业营销管理与物业服务营销
15．2 物业服务营销管理的内容
15．3 物业服务品牌的塑造与管理
关键概念
复习思考题
案例分析题
第16章 物业管理公司人力资源管理
16．1 物业管理公司人力资源管理概述
16．2 物业管理公司职员的招聘、考评与激励机制
16．3 物业管理公司的人才培训
关键概念
复习思考题
案例分析题
第17章 物业档案管理
17．1 物业档案与物业管理档案
17．2 物业管理档案
17．3 物业档案的收集与整理
17．4 物业档案的异动管理与保管利用
关键概念
复习思考题
案例分析题
参考文献

6．3．2．4开标、评标和定标
　　开标、评标和定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程中程序最严密，对招标人能力要求最严格的阶段。开标、评标、定标活动由招标人主持，尤其开标、定标活动应邀请所有投标人参加。
　　1．开标
　　招标人或招标机构收到物业管理公司封送的标书后，经过审查，认为各项手续均符合规定时，即可收入。先在公开预定的时间（为招标文件确定的提交投标文件截止时问），地点（招标文件中预先确定的地点），由投标人或者其推选的代表检查所有投标文件的密封情况，也可由投标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封开标，宣读各投标人名称、拟提供的主要服务项目及标准，拟定的公共性服务收费标准和投标文件的其他主要内容，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。开标过程进行记录并存档备查。
　　2．评标
　　从开始评标到最后定标，一般要经过3～6个月的定标期，评标活动包括标书评分、现场答辩、企业信誉调查三项，其中物业管理公司信誉调查活动由招标组织负责进行，应在现场答辩之前完成。
　　（1）确定评标委员会。评标委员会一般是由招标人以及工程、技术、经济等方面的专家组成，人数一般为7～11人，单数，其中工程、技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一。
　　（2）评分的计算规则。运用综合计分的方法，对参加投标单位的标书、信誉、答辩逐项进行无记名评分。每个大项分别以百分制评分。评分的计算规则是按各大项中的分项去掉一个最高分和一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为该大项总分；大项总分乘以相应的权重后加和，计算出投标单位综合得分。标书、答辩、信誉三项的权重之和为l。其中标书的权重应大于0．5，答辩的权重在0．2～0．4之间，信誉的权重应在0．1～0．3之间。具体由招标单位在定标办法中确定。对标书的评分，招标人或招标机构要多方面研究各投标的物业管理公司标的的基础上进行。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方案先进程度作为主要的衡量标准，对各个投标人的标书进行研究，同时还要分别召开现场答辩会。现场答辩会往往是整个活动中最出彩的地方，各投标人借此一展风采，树立良好的形象。这正是物业管理招标投标活动的一大特色。 -
　　（3）考评。投标书的质量确实在一定程度上反映了投标的物业管理公司的实际水平，因此重视对投标书的考评是必要的，它在物业管理评标中也应占有重要的地位，但不能将它作为评标的唯一的决定因素。这是因为首先一般真正的物业管理方案策划是在实际管理人员进入后，经过相当长一段时间的现场认真考察才能制订出初步方案，然后在试运行中进行修改定稿的，而且确定了的方案还要在实践中不断完善。任何招投标中提供的现场考察，都不能达到制订方案所必须的全部条件。因此，物业管理公司在招投标中所制作的标书，其方案策划主要是依据物业管理公司已有的经验和对社会资料的收集编撰合成的。以这个合成物作为招标的主要依据实在是有点勉强。许多招标者也许并不知道，中标企业在中标后，标书也就基本完成了使命。其次物业管理招标有自身的特点，与建筑工程和商品采购的招标有很大的差异。因为建筑工程和商品采购与物业管理本身有着重大的区别，前者提供的是～种最终产品，其产品质量是最终的，不变的。因此可以在标书和合同中对这一种产品的质量能作出明确的量化规定。而物业管理是一种服务，服务又是一种过程，是一种商品的制造和消费同时进行的一种特殊商品。在一个相当长的时间内，服务的可变因素实在太多了，每天都会发生许多新情况，因而很难用文字对各种因素给予全面规定，而且各种文字的表述也很难区分优劣。因此评判物业公司的优劣就要对物业公司的实际管理和服务情况进行考察。物业管理的招标者在定标时，他并不能只看重投标人说的和写的，主要还是要通过明查暗访来对投标的物业管理公司进行评价，要适当增大对投标企业现状的考察和评分所占的比例，适当减少投标书所占分数的比例。否则会引导物业管理公司越来越花大力气做标书，标书也越做越厚。
　　招标对象初步确定后真正需要谈判的是价格、编制和派出人员。价格与市场联系非常密切，物业管理价格在相当程度上受到市场的制约。一是有些成本或费用受到市场的直接制约，例如一些备用备件、水电煤的价格等，这些费用物业公司无法自行决定。二是市场的间接制约。例如人员的工资费用虽然是由物业公司自行决定，但是决定的标准与人员的素质高低直接关联，过分低于市场行情将会导致优秀员工的流失。在实际评定中，就应该将该投标企业承诺的服务标准与其报价进行具体分析，做出是否科学的结论。
　　物业管理价格组成比较复杂，不同的物业公司往往有自己的表达方式。因此常常会出现这些情况，各家的价格组成不一样，很难进行相互比较来作出评定。如果～定要进行比较就应该将报价项目分成可比因素和不可比因素。能源费、维修费在投标中仅仅是一种预测，进行比较的实际意义并不大，可以划入不可比因素。需要比较的是人员费用、酬金和日常开支。坚持正确的比较方法，对于正确地选择物业公司具有相当重要的意义。
　　（4）现场答辩。现场答辩对考评投标的物业管理公司也相当重要，一般现场答辩约占总分的30％。为体现公开、公正、公平的原则，现场答辩的提问人员应该对物业管理操作和知识相当熟悉，应当具有行家专业资格，不能单看他是否是大学教授或某部门的专家与否。此外不能由当地物业管理公司的负责人作评委，因为他（她）们今天可能是评委，明天可能是参加招投标活动的投标公司人员，这样会出现既当“裁判员”，又当“运动员”的情况。最后还要注意对评委客观公正性的评价，不能让有些与评委关系好的物业管理公司得到比较简单而讨巧的问题。
　　3．定标。
　　评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有竞争力的中标推荐人，由招标人（业主或开发商）作最后决定。在这一阶段，招标人往往通过同时与中标推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息。这一阶段又称为“议标”（不同于招标方式中的“议标”）。经过议标后，最后才由招标人决定谁中标。一般做法是7日内，招标人向中标单位发《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。我国招投标法规定，通常情况下招标人从评审委员会推荐的几位中标候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的情况下，招标人有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的几位候选人之外的投标人中选定中标人，否定视作中标无效。6．3．2．5招标的结束工作
　　招标人最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同关系。这一阶段的具体内容包括合同的签订和履行以及资料的整理和归档。
　　1．合同的签订
　　我国招投标法规定“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订，实际上就是招标人向中标人授予承包合同，是整个招标与投标活动的最后一个程序。在招标与投标中，合同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更改，然而按照国际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人（开发商或业主）通常还要先就合同的具体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。
　　（1）合同的组成。通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；合同内容；合同结尾。合同序文部分要写明订立合同的双方当事人（即招标人与中标人）的名称和法定地址。甲方当事人为开发商或业主管委员会；乙方当事人为中标的物业管理企业。
　　合同内容即合同条款是合同最主要的组成部分，一般包括技术性条款、财务条款和法律条款三类条款。下面对其进行详细介绍。 。
　　结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文字、最后还要写明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。
　　通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书，合同的内容都分散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充所形成的书面材料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一般条件等；另一部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合同的格式都由招标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。
　　（2）合同的主要条款。合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类型而异。然而，一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款和法律性条款构成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款等。这些都属于合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补充和修改。无论是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。
　　2．合同的履行
　　合同的履行是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承担的义务的行为，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。在合同履行过程中，有两方面是值得注意的：
　　（1）合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意味着第一，违约一方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果继续要求履行的，则仍应继续履行。第二，履行合同时，在按合同标的物的品种、规格、数量、质量以及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国招投标法规定，“中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除非预先合同有约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，但对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。
　　（2）合同履行中的担保。根据国际惯例，招标文件中，通常应规定在签订合同后的30天内，中标者应按照合同的条款和条件，向招标人递交一份履约保证金合同。履约保证金的金额通常为合同总金额的10％，且通常可由中标人之前递交的投标保证金转入，充当履约保证金的一部分，保证金的额度大小，应以担保金额足以抵偿中标人违约时所造成的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式订立，且履约保函的有效期通常要比合同期略长一些。关于履约保证金的格式将在下一章“招标文件的编制”中予以介绍。
　　3．资料的整理和归档
　　合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人（这时为中标人）进入一对一的长期契约合同关系。由于物业管理合同具有长期性的特点，因此，为了让业主或开发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标人（业主或开发商）在招标结束后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便于查考。招标活动是一个十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应对其予以整理。另外，业主或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标书和合同是否相符；合同期间，业主或开发商与物业管理公司商办的一切事务时，要习惯于经常通过书信方式，作为凭证。
　　以上是以公开招标方式为例的招标程序，是所有招标程序中，最完善和最严密的。邀请招标方式和议标方式的招标程序与公开招标程序大致相同，略加变动。如邀请招标和议标程序一般都免去“经营资格审查”这一项，以节省时间和招标成本；另外，邀请招标以投标邀请书代替招标公告。议标程序中，以物业管理建议书代替投标文件和标书等，但究其本质，则差别不大。

方芳、吕萍编著的《物业管理》共分十七章分别是：物业管理概述、物业管理机构设置、物业管理市场的管理体制、物业管理程序、物业管理的目标与计划、物业管理招标、物业管理投标、物业管理公司财务管理、房屋及设备设施管理、物业综合管理、物业租赁管理、非收益性物业管理、收益性物业经营与管理、物业管理公司公共关系管理、物业服务营销管理、物业管理公司人力资源管理、物业档案管理等内容。