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正版新书]陈啸天(我的地产战略观)陈啸天9787208142367
¥ ×1
序
我也来“装”一把
01 我的战略观
行业
资源的壳,市场的心
大周期,大循环
再平衡中的裂变:四逻辑
企业
企业战略的三个层面
99%的房企都需要解决的“闭环和主线”问题
三招看懂房地产企业:三性
房企的四种利润及其他
母子型公司的发展之痛
房企转型的四种模型
再平衡中的裂变:企业转型三维度
房企投资模型建设的三种新路径
城市
从价格体系到价差体系
房企城市布局的三维思考:“1+3+4”
任何市场回暖的前提:完成三个空间的价格测试
三四线兴废之根本:企业估值逻辑剧烈反复
在三四线,吃“三碗饭”
02 我的行业观
致房企函之一
未来,已来
致房企函之二
天变,顺变
致房企函之三
守正,出奇
致房企函之四
归来,归去
致房企函之五
风雨之际,向死而生
致房企函之六
守正道,微创新
致房企函之七
问题在经济
致房企函之八
存量时代,战略为王
致房企函之九
品牌,更是战略
致房企函之十
品牌六性
致房企函之十一
行业开启新环境
致房企函之十二
投资十八辩
致房企函特稿
03 我的企业观
万科的成长系数6 倍!你们呢?
碧桂园的“阴谋”:挑战万科?
金茂成功的关键:从产品走向品牌的战略转换时机的把握
后记
不焦急,不懈怠,一切安好!
陈啸天,亿翰股份(837350)董事长,中国房地产业协会市场委员会副秘书长。 作为中国房地产业知名的企业战略研究专家,拥有十六年中国房地产从业经验,长期致力于房地产市场和房地产企业的研究工作,深谙行业发展规律和房地产企业战略变革,形成独特的关于房地产企业战略的方法论体系和分析框架,倡导并推动战略管理在诸多房地产企业的实施。 其创立的亿翰股份(837350)更是于2016年5月成为首只登陆资本市场的专注于中国房地产战略服务的企业。 受邀担任二十余家中国房地产企业家的私人企业战略顾问,为企业制定整体战略解决方案,提供企业战略运营策略建议。
第二类,我们讲民企。民企很简单:土地、资金都没有优势,但是运营机制特别灵活。所以你会发现,民企活得好好的,尤其你看全国这么多中小企业都是民企,很多都没有上市,也都活得很好。原因当然是它在人才这个环节会做得很好,这些企业往往敢用人才,敢给他们空间,敢提供机制保障,所以中国这么多的中小房地产活得都不差。我就听说过这个故事:上海有个房企人数不多,员工特别稳定。为啥呢?
卖不动的时候老板不急不催,封盘不卖了;卖得好的时候,老板拿出钱来让团队出国旅游兼考察。同时,各方面的待遇给的又都是非常高的。这是民企的活法。
第三个,我称为资本化的企业。民企上市以后,也就进入资本化企业的阵营。这类企业首先在人才和机制上也比较灵活,通过上市打通了融资渠道,它们融资的成本并不一定有多大优势,但是一旦出现风险的时候,就算融资的成本有点高,但还是有钱可以让企业继续活下去,像恒大、碧桂园都属于这类企业。
所以,为什么这三类企业在市场上都能活得好好的:国有企业是土地资金上占优势,资源上的优势注定了它肯定能活下来,但企业效率低一点则是没办法;民企虽然管理差一点,资源有所不足,但是它的机制相对还是要好;资本化企业在土地这个资源环节是没有太多优势的,它是靠着把机制做好,把融资渠道打通在市场中找到自己存在的逻辑。
对于房企而言,说到底,最根本的生产要素只有三个:土地、资金和人才。这个就是最基本的逻辑。
我们看一个企业行还是不行,要看一个企业可能会面临的问题。看一个企业以前怎么样的,现在怎么样的,未来会怎么样,都是基于对这三个要素的分析,可以说土地、资金、人才这三个要素的构建方式和组织逻辑决定了中国房地产行业发展的基本格局和不同发展模式。
终极模式:资源的壳,市场的心在当下,这三类企业都活得很好,在未来它们是会此消彼长,还是会发生其他变化?有人说,国企会一统天下,我说那不一定。
现在大家都在说“国进民退”,国有企业的天生
属性首先决定了它在拿地方面的便利性。在土地这个环节,国有企业因为有政策、政府的支持,有时候拿地就是便宜一点,所以说会有优势。为什么最近能拿地的都是国有企业、资本化企业这两大类企业,就是因为资本化企业有资金优势,国有企业有资源优势。
就本质而言,整个房地产行业的企业发展模式最
终都是殊途同归。这三类企业最终走的方向都是一样的,即“资源的壳,市场的心”。“资源的壳”就是说它在资源上是有优势的,比如土地、资金;“市场的心”就是还能用到市场的运作,这会成就最牛的企
业,这样它就没有弱项了。当前政府提倡的国有企业的“混改”(混合所有制改革),国有企业引入一部分民企进来其本质就是,在土地的优势、资本上的优势基础之上要引入民营企业成分,加强人才上的优势,机制端的优势,希望国企能够在终极模式方向上再前进一步,比如近期的中房地产重组方案非常清晰就是这个路径。
国有企业在往“混改”的方向走时,其发展的路径已经很清晰,它已经是在向终极模式靠拢。资本化企业和民营企业是怎么做的呢?就近期万科希望引入深铁为例,以及王石所表述的“不欢迎民营企业”等话语而言,如果不论观点正确与否,本质上也是为了构建万科的终极模型。因为万科机制已经很灵活,所
以希望通过引入有资源的合作方给企业带来资源的优势,给自己加一层“壳”。民营企业也可以通过这种方式,进而享有土地端的优势。这是最佳发展模型。
P4-5
陈啸天,亿翰智库董事长、首席研究员,中国房地产业协会市场委副秘书长。他从事房地产市场及房地产企业专业研究近二十年,对行业发展走势企业和企业战略选择有着非常深刻且独到的理解,尤其是基于行业进入频繁震荡波动环境下的企业短周期策略有着较为系统的思考。作为一个研究者,他目睹了政策的前抬后抑、行业的跌宕起伏、企业的进退腾挪和消费者的悲喜无常,对行业、企业和从业者都有很多的感悟。 《陈啸天(我的地产战略观)》是作者从多年研究房地产行业的感悟出发,对房地产行业的发展趋势和企业战略部署作了较为精彩的分析,引人入胜。
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