正版新书]房地产企业会计真账实操全图解钟晓思9787113260828

第1章

1.1

房地产企业会计基础知识

房地产开发企业类型 ............................. 2

1.1.1 从经营内容和经营方式的角度划分............................................2

1.1.2 从经营范围的广度划分 ...............................................................3

1.2

房地产开发经营的主要流程........................ 3

1.2.1 前期准备阶段...............................................................................4

1.2.2 取得土地使用权阶段 ...................................................................4

1.2.3 建设施工阶段...............................................................................6

1.2.4 房产销售（预售）阶段 ...............................................................6

1.2.5 项目清算阶段...............................................................................9

1.2.6 自持物业阶段...............................................................................9

1.3

房地产开发企业主要经营业务内容 ................. 10

1.3.1 房地产企业取地业务内容 ......................................................... 11

1.3.2 房地产企业工程建设业务内容 ................................................. 12

1.3.3 房地产企业销售业务内容 ......................................................... 12

1.4

房地产企业税务处理快速入门 ..................... 13

1.4.1 了解各个环节涉及的主要税种 ................................................. 13

1.4.2 纳税申报怎么做 ......................................................................... 14

.I

房地产企业会计真账实操全图解

第2章

2.1

2.2

企业设立阶段的会计核算

企业设立阶段业务简介 .......................... 24

企业设立阶段的会计核算......................... 25

2.2.1 设置“实收资本”和“资本公积”科目 .................................. 25

2.2.2 新设立公司的会计核算 ............................................................. 26

【实账处理】——公司收到部分约定认缴额的账务处理 ................................27

【实账处理】——公司收到长期股权投资出资的账务处理............................28

2.2.3 公司增加注册资本的核算 ......................................................... 28

【实账处理】——公司收到土地使用权出资的账务处理 ................................29

【实账处理】——公司将资本公积转为实收资本的账务处理 .......................30

【实账处理】——公司将盈余公积转为实收资本的账务处理 .......................31

2.2.4 公司实收资本减少的核算 ......................................................... 31

【实账处理】——尚领房地产有限责任公司减少注册资本的账务处理 .....32

【实账处理】——某房地产股份有限公司减少注册资本的账务处理 .........33

2.2.5 开办费的核算............................................................................. 34

【实账处理】——尚领房地产有限责任公司开办费的账务处理 ..................34

第3章

3.1

工程会计工作范围及账务处理

工程会计日常工作 .............................. 36

3.1.1 工程会计对接的企业经营业务 ................................................. 36

3.1.2 工程会计审核原始单据注意事项.............................................. 38

3.2

取得开发用土地使用权的会计处理 ................. 40

【实账处理】——尚领房地产公司竞拍取得土地使用权的会计处理 .........41

3.2.1 通过竞拍取得土地使用权的会计处理 ...................................... 40

3.2.2 接受投资取得土地使用权的会计处理 ...................................... 41

【实账处理】——尚领房地产公司接受投资取得土地使用权的账务处理 ....42

3.2.3 在建项目收购的会计处理 ......................................................... 42

II.

【实账处理】——尚领房地产公司收购在建项目的账务处理 .......................43

3.2.4 自用土地使用权的会计处理 ..................................................... 44

【实账处理】——尚领房地产公司关于自用土地使用权的账务处理 .........44

3.3

开发建设阶段不同承包方式的会计处理 ............. 45

3.3.1 开发建设阶段各种承包方式和内容.......................................... 45

3.3.2 BOT 项目工程承包方式下的会计处理 .................................... 48

3.3.3 BT 项目工程承包方式下的会计处理 ....................................... 49

3.4

开发成本的归集、分配与结转 ..................... 52

【实账处理】——尚领地产关于取得土地支付土地价款的账务处理 .........54

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地价款分摊的账务处理 ..............56

3.4.1 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 ...................................... 54

3.4.2 前期工程费的归集与分配 ......................................................... 57

【实账处理】——尚领地产关于前期工程款归集和分摊的账务处理 .........58

3.4.3 建筑安装工程费的归集与分配 ................................................. 59

【实账处理】——关于发包建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........62

【实账处理】——关于自营建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........64

3.4.4 基础设施费的归集与分配 ......................................................... 65

【实账处理】——尚领地产关于基础设施费的归集与分配的账务处理 .....66

3.4.5 开发间接费用的归集与分配 ..................................................... 66

【实账处理】——尚领地产关于开发间接费用的归集与分配的账务处理 ....67

3.4.6 营利性公共配套设施费的归集与分配 ...................................... 68

【实账处理】——关于营利性公共配套设施费的归集与分配的账务处理 ....69

3.4.7 非营利性公共配套设施费的归集与分配 .................................. 70

【实账处理】——关于非营利性公共配套设施费归集与分配的账务处理 ...71

3.4.8 房屋开发成本的结转 ................................................................. 73

【实账处理】——尚领房地产公司关于房屋开发成本结转的账务处理 .....73

3.5

土地开发成本的核算 ............................ 74

.III

房地产企业会计真账实操全图解

3.5.1 土地开发成本核算对象的确定 ................................................. 75

3.5.2 土地开发成本项目的设置 ......................................................... 75

3.5.3 土地开发成本归集和分配 ......................................................... 76

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....77

3.5.4 土地开发成本的结转 ................................................................. 78

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....80

第4章

4.1

费用会计工作范围及账务处理

费用会计日常工作 .............................. 82

4.1.1 费用会计对接的企业经营业务 ................................................. 82

4.1.2 费用确认的原则、方法和内容 ................................................. 83

4.1.3 费用会计审核原始单据注意事项.............................................. 85

4.2

房地产企业费用的会计账务处理 ................... 86

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年管理费用的账务处理 .................87

4.2.1 房地产企业管理费用的核算及归集.......................................... 86

4.2.2 房地产企业销售费用的核算及归集.......................................... 89

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年销售费用的账务处理 .................91

4.2.3 房地产企业财务费用的核算及归集.......................................... 93

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年财务费用的账务处理 .................94

第5章

5.1

销售会计工作范围及账务处理

房地产销售会计工作范围......................... 96

5.1.1 销售收银员日常工作 ................................................................. 96

5.1.2 销售会计日常工作 ..................................................................... 99

5.2

销售阶段业务的会计核算........................100

5.2.1 诚意金的会计处理 ................................................................... 100

IV.

【实账处理】——尚领房地产公司收取诚意金的账务处理..........................101

5.2.2 销售定金的会计处理 ............................................................... 101

【实账处理】——关于销售定金的账务处理 .....................................................102

5.2.3 按揭保证金的会计核算 ........................................................... 102

【实账处理】——关于按揭保证金的账务处理 ................................................103

5.2.4 预售房款的会计核算 ............................................................... 103

【实账处理】——关于预售款的账务处理..........................................................104

5.2.5 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 ........................ 105

【实账处理】——关于销售更名的账务处理 .....................................................105

【实账处理】——关于销售退房的账务处理 .....................................................106

【实账处理】——尚领房地产公司关于销售换房的账务处理 .....................107

5.2.6 代收款项的会计核算 ............................................................... 107

【实账处理】——尚领房地产公司关于代收款项的账务处理 .....................108

5.3

商品房销售收入的会计核算......................108

5.3.1 收入的会计确认 ....................................................................... 108

5.3.2 房地产销售收入的账务处理 ................................................... 110

【实账处理】——在收入结转前已收齐房款的销售收入的账务处理 .......110

【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以内的销售收入账务处理....111

【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以上的销售收入账务处理....112

5.3.3 商品房面积差的会计核算 ....................................................... 114

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房面积差的账务处理 ............114

5.3.4 拆迁还房的会计处理 ............................................................... 115

【实账处理】——尚领房地产公司关于拆迁还房的账务处理 .....................116

5.3.5 委托代销收入的会计核算 ....................................................... 117

5.3.6 售后回购房屋收入的会计核算 ............................................... 118

【实账处理】——尚领房地产公司关于融资性售后回购的账务处理 .......119

5.4

商品房销售成本的结转与核算 ....................120

5.4.1 开发产品销售时的会计核算 ................................................... 120

.V

房地产企业会计真账实操全图解

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品入库的账务处理 ...121

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品出库的账务处理 ...122

5.4.2 成本差异的会计核算 ............................................................... 123

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房成本差异的账务处理 .......123

5.5

房地产持有物业会计账务处理 ....................124

【实账处理】——关于出租物业成本支出的账务处理 ...................................125

【实账处理】——关于出租物业竣工的账务处理 ............................................126

【实账处理】——关于出租物业暂估入账的账务处理 ...................................126

5.5.1 出租物业的初始计量 ............................................................... 124

5.5.2 租金收入的账务处理 ............................................................... 127

【实账处理】——关于租金收入的账务处理 .....................................................127

5.5.3 免租期收入的账务处理 ........................................................... 128

【实账处理】——关于免租期租金收入的账务处理 .......................................129

5.5.4 出租物业的后续支出的会计核算............................................ 129

【实账处理】——关于维修支出的账务处理 .....................................................130

【实账处理】——关于装修费用的账务处理 .....................................................131

【实账处理】——关于改建支出的账务处理 .....................................................132

【实账处理】——关于计提折旧的账务处理 .....................................................134

【实账处理】——公允价值模式下出租物业关于改建支出的账务处理 ...136

5.5.5 出租物业处置的会计核算 ....................................................... 136

【实账处理】——关于出租物业处置的账务处理 ............................................137

5.5.6 自营物业的会计核算 ................................................................ 137

【实账处理】——关于自营物业成本支出的账务处理 ...................................139

【实账处理】——关于自营物业处置的账务处理 ............................................142

5.5.7 房地产改变用途的会计核算 ................................................... 142

【实账处理】——成本模式下投资性房地产转换为其他资产的账务处理 ...143

【实账处理】——公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产 .......143

【实账处理】——公允价值模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产 ...144

VI.

第6章

6.1

6.2

房地产企业利润及利润分配

房地产开发企业利润的构成......................146

利润的核算 ...................................146

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年营业利润的核算 ........................148

6.2.1 营业利润的核算 ....................................................................... 147

6.2.2 营业外收入的核算 ................................................................... 148

【实账处理】——尚领房地产公司进行非货币性资产交换的账务处理 ...150

6.2.3 营业外支出的核算 ................................................................... 151

【实账处理】——尚领房地产公司处置报废固定资产的账务处理 ............152

6.2.4 利润结转的核算 ....................................................................... 153

【实账处理】——尚领房地产公司关于利润结转的账务处理 .....................154

6.3

利润分配的核算 ...............................155

6.3.1 利润分配顺序........................................................................... 155

6.3.2 利润分配的账务处理 ............................................................... 156

【实账处理】——尚领房地产公司关于利润分配的账务处理 .....................158

6.3.3 未分配利润的账务处理 ........................................................... 159

第7章

7.1

房地产企业税务筹划

项目设立阶段税收筹划 .........................162

7.1.1 项目公司组织形式的筹划 ....................................................... 162

7.1.2 合作项目合作方式的筹划 ....................................................... 163

7.1.3 土地取得方式的税收筹划 ....................................................... 164

7.2

项目设计建造阶段税收筹划......................166

7.2.1 项目分期及户型选择的筹划 ................................................... 166

7.2.2 各项目成本的归集与控制及合同的订立执行 ........................ 167

7.2.3 建筑合同订立的筹划 ............................................................... 168

.VII

房地产企业会计真账实操全图解

7.2.4 开发间接费用筹划 ................................................................... 169

7.2.5 配套设施费的筹划 ................................................................... 170

7.3

项目销售阶段税收筹划 .........................170

7.3.1 销售方式和促销活动的税务筹划............................................ 171

7.3.2 销售定价的筹划 ....................................................................... 171

7.3.3 代收费用和精装修住房的筹划 ............................................... 173

7.3.4 房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划 ................ 173

7.3.5 剩余资产的税务筹划 ............................................................... 174

7.3.6 房地产项目公司清算的税务筹划

....................................... 174

7.4

项目竣工决算阶段税收筹划......................175

7.4.1 土地增值税清算单位的选择 ................................................... 176

7.4.2 土地增值税清算时间的选择 ................................................... 176

7.4.3 企业所得税清算的税收筹划 ................................................... 177

第8章

8.1

房地产企业各环节纳税实务

..................................................................................... 180

房地产企业项目设立环节的税务处理 ..............180

【实账处理】——尚领房地产公司关于契税的账务处理 ..............................182

8.1.1 契税

8.1.2 印花税 .................................................................................... 182

8.1.3 耕地占用税 .............................................................................. 184

【实账处理】——尚领房地产公司关于耕地占用税的账务处理 ................185

8.2

8.3

房地产

钟晓思，财务管理专业，工商管理系学士，中级会计师。毕业后一直从事财务工作，精通商业以及事业单位会计实务和会计制度。擅长大型房地产行业会计核算，曾在雅居乐房地产开发有限公司、四川蓝光和骏实业有限公司就职，也从事过会计人员培训工作，并在专业论坛发表多篇文章。

本书以房地产企业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管理的特点，体现现行房地产企业财务制度的基本精神，力求做到理论联系实际。在编写过程中，将相关账务处理的理论知识落实到对应的实际经济业务上，让读者学习到在实际的房地产企业会计工作业务中应有的会计账务实操和税务业务处理。这里说明一下，由于一个房地产项目从开始到完成会经历很长一段时间，为了让读者更真实、系统地学习不同阶段的会计处理，本书在编写时模拟了一个房地产公司——尚领房地产公司。书中案例涉及公司从成立到完成一个项目的所有环节，所以案例时间会出现前后跨度较大的情况，但是书中对新政策内容均进行了讲解，不影响读者对新知识的学习。

本书是一本关于房地产开发企业会计实务的工具书，从工程项目建设、费用管理、商品房销售以及利润分配等重要环节出发阐述了相关账务处理。全书共11章，包括房地产企业的会计基础知识、企业设立阶段账务、工程建设账务、费用核算、销售收入和成本核算、利润确认与分配、税务筹划、申报纳税以及对账、查账、结账和财务报表的编制等内容，以房地产企业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管理特点，理论联系实际，让读者将对应的账务处理理论知识落实到实际经济业务上。