正版 完善我国住房金融制度研究:基于美国的经验与教训 张桥云著

上篇 美国住房金融市场体系与运行机制

1.美国住房抵押贷款一级市场／3

1.1 住房抵押贷款一级市场（I）――参与主体／4

1.1.1 住房抵押贷款放款机构与市场结构变化／4

1.1.2 分工明确的中介机构／10

1.1.3 建立政府担保机制／13

1.2 住房抵押贷款一级市场（Ⅱ）――抵押贷款产品／13

1.2.1 住房抵押贷款产品分类／13

1.2.2 住房抵押贷款产品微观结构与产品设计／21

1.2.3 住房抵押贷款借款成本／28

1.2.4 其他成本／32

1.2.5 抵押贷款定价方式／36

1.3 住房抵押贷款一级市场（Ⅲ）――贷款流程与管理／37

1.3.1 抵押贷款相关部门与贷款流程／38

1.3.2 贷款申请与审批／48

1.3.3 贷款审批自动化／50

1.4 住房抵押贷款一级市场（IV）――抵押经纪人制度／52

1.4.1 美国抵押经纪人制度的形成与发展／52

1.4.2 抵押经纪人的功能与作用／55

1.4.3 美国抵押经纪人制度运行机制／58

1.4.4 抵押经纪人制度存在的主要问题与原因／62

2.美国住房抵押贷款二级市场／65

2.1 住房抵押贷款二级市场（I）――“两房”与抵押贷款证券化／66

2.1.1 抵押贷款证券化市场的形成与发展／66

2.1.2 抵押贷款证券化市场的规模与结构／67

2.1.3 市场主体与运行机制／69

2.1.4 二级市场与一级市场的关系／72

2.1.5 抵押贷款二级市场：风险转移与回流、扩散与放大机制／75

2.2 住房抵押贷款二级市场（Ⅱ）――联邦住房贷款银行体系与流动性供给／84

2.2.1 联邦住房贷款银行体系的形成与发展／84

2.2.2 联邦住房贷款银行体系的作用／85

2.2.3 联邦住房贷款银行体系的组织架构／87

2.2.4 联邦住房贷款银行体系的会员管理／88

2.2.5 联邦住房贷款银行体系为会员提供的融资产品与服务／94

2.2.6 联邦住房贷款银行的资金来源／97

2.2.7 联邦住房贷款银行的流动性来源支持中低收人家庭住房和社区发展项目／102

3.美国中低收入群体住房解决机制／108

3.1 住房领域的公共住房制度――低收入家庭住房解决机制／108

3.1.1 低收入家庭分类与标准／108

3.1.2 收入水平与政府住房项目申请／110

3.2 住房领域的政府担保制度――中偏下、中等及中偏上收人家庭住房解决机制／113

3.2.1 联邦住房管理局抵押贷款保险／113

3.2.2 退伍军人管理局担保贷款／118

3.2.3 退伍军人管理局贷款与联邦住房管理局贷款比较／120

3.3 政府住房担保制度的理论分析／120

3.3.1 引言／120

3.3.2 政府担保的功能／123

3.3.3 我国采取政府担保解决中低收入群体住房问题的必要性与可行性／126

3.3.4 结论和建议／128

3.4 住房领域的政府支出、补贴与税收制度――一级市场／129

3.4.1 公共住房领域的税收与补贴／132

3.4.2 房屋购买与税收制度／136

3.4.3 住房债券投资者的税收优惠／137

3.5 住房领域的政府支出、补贴与税收制度――二级市场／139

3.5.1 渠道一：“两房”／139

3.5.2 渠道二：联邦住房贷款银行／144

3.6 住房立法与政府干预住房市场的机制／145

3.7 主要国家中低收人家庭住房保障制度简要比较／147

4.美国住房金融监管体系／152

4.1 危机前的住房金融监管架构／152

4.1.1 主要监管机构／152

4.1.2 对“两房”的监管／155

4.1.3 对联邦住房贷款银行的监管／158

4.1.4 对住房抵押贷款经纪人的监管／160

4.2 美国住房金融监管体制存在的问题与原因／161

4.2.1 美国住房金融监管存在的问题／161

4.2.2 美国住房金融监管失效的原因／163

4.3 危机后的住房金融监管／165

4.4 证券化、监管资本套利与资本监管改进／168

4.4.1 文献综述／168

4.4.2 证券化与监管资本套利机制／171

4.4.3 防止银行资本监管失效的对策建议／176

4.4.4 结论／180

5.美国住房抵押贷款借款人利益法律保护研究／182

5.1 美国住房抵押贷款法律制度的起源和发展／182

5.1.1 美国住房抵押贷款法律制度的形成／182

5.1.2 美国住房抵押贷款法律制度的发展／184

5.2 美国住房抵押贷款市场的歧视／186

5.2.1 不同人种贷款拒绝率的差异／186

5.2.2 不同人种贷款价格的差异／187

5.3 借款人利益保护的立法／188

5.4 保护借款人权利和利益的机制／1 89

5.4.1 金融机构应尽的义务／189

5.4.2 监管机构的权利与责任／190

下篇 完善我国住房金融体系

6.中国住房金融制度现状与缺陷／194

6.1 住房金融市场与监管体制的现状／194

6.1.1 住房抵押贷款一级市场／194

6.1.2 二级市场／198

6.1.3 住房金融监管／198

6.2 我国住房抵押贷款市场存在的主要问题／198

6.2.1 住房调控和监管无法可依／198

6.2.2 市场体系健全／199

6.2.3 产品少、差异化不够／199

6.2.4 对借款人利益保护不够／199

6.2.5 我国中低收入家庭住房解决机制有待进一步改进／200

7.我国住房抵押贷款风险研究／202

7.1 我国住房抵押贷款逾期型违约影响因素实证研究／202

7.1.1 相关文献综述／202

7.1.2 数据来源、变量定义与统计描述／208

7.1.3 模型选择与假设／213

7.1.4 实证分析／215

7.1.5 吱策建议／223

7.2 我国住房抵押贷款提前偿还型违约影响因素实证研究／224

7.2.1 相关文献综述／224

7.2.2 变量定义与赋值／230

7.2.3 样本统计描述分析／231

7.2.4 实证分析／235

8.完善我国住房体系的建议／242

8.1 完善住房金融市场体系／242

8.1.1 建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险／242

8.1.2 建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率／245

8.1.3 建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理／247

8.1.4 建立专门的住房金融监管架构／247

8.2 构建中低收人群体住房解决机制／249

8.2.1 建立“经济适用房+政府担保+证券化”的机制／249

8.2.2 鼓励民间资本进入公共租赁住房建设领域／249

8.3 加快住房立法建设，保护住房抵押贷款借款人利益／249

8.3.1 构建我国住房抵押贷款借款人利益保护的必要性／250

8.3.2 构建我国住房抵押贷款借款人利益保护的法律制度／250

参考文献／253

附录1 国家社会科学基金项目立项与结项信息／264

附录2 项目相关研究成果／265

   
2000-2007年，美国住房行业呈现出一片繁荣的景象；住房金融也是创新不断，产品层出不穷。2006年11月-2007年5月到美国加州大学圣地亚哥分校(UCSD)做访问学者，租住在当地居民家里。房子很大，大约400平方米，带两个车库和前后两个花园，是典型的芙国住宅。房东夫妻俩没有稳定的工作，房子是按揭买的。丈夫帮别人按摩，是家庭的主要收入，出租部分房间获得的租金也是重要的收入来源。2008年，美国爆发次贷危机后才知道房东实际上是一个典型的次级贷款借款人。
   
2007年5月回到学校，9月份开始给本科生讲授商业银行课程，较为详细地介绍了美国住房金融制度和住房金融产品，以及花旗银行和美洲银行的主页经营情况。2008年社科基金指南中刚好有一项课题，名称是“完善我国住房金融制度研究”，在申报时加了一个副标题一一“基于美国的经验与教训”。但实际上，在设计课题时(大约是2008年1月份)，关国次级贷款危机还没有大规模爆发，也没那么引人注意，所谓教训基本上还不为人知。因此，当时主要是想研究美国的住房金融经验。因为立项论证充分，项目较为顺利地得到了国家社科基金的资助。
   
从融资主体角度来看，住房金融包括开发性融资和住房消费融资。本项目采用案例分析、比较研究、定性与定量研究相结合、调研等研究方法重点研究中国和美国住房消费信贷有关的住房金融运行与制度问题。本研究以美国住房金融体制与运行机制为主要分析对象，结合我国特有的约束条件研究构建和完善我国住房金融制度的路径。重点研究住房金融制度的市场组织体系与运行机制和住房抵押贷款产品设计，包括美国住房金融市场体系与运行机制(土篇)和完善我国住房金融体系(下篇)两大部分。
    上篇分为五个方面：
   
(1)美国住房抵押贷款一级市场，主要研究市场参与主体及功能、抵押贷款产品设计与定价、贷款流程与管理、抵押经纪人制度：
   
(2)美国住房抵押贷款二级市场，主要研究“两房”与抵押贷款证券化、联邦住房贷款银行体系与流动性供给：
   
(3)美国中低收入群体住房解决机制，主要研究住房领域的公共住房制度、住房领域的政府担保制度、政府住房担保制度的理论分析、住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制、主要国家中低收入家庭住房保障制度简要比较：
   
(4)美国住房金融监管体系，主要研究危机前的住房金融监管架构、美国住房金融监管体制存在的问题与原因、危机后的住房金融监管组织结构、监管资本套利与资本监管改进：
   
(5)美国住房抵押贷款借款人利益法律保护，主要研究美国住房抵押贷款法律制度的起源和发展、美国住房抵押贷款市场的歧视行为、借款人利益保护的立法、保护借款人权利和利益的机制。
    下篇分为三个方面：
    (1) 
中国住房金融制度的现状与缺陷，主要研究住房金融市场与监管体制的现状、我国住房抵押贷款市场存在的主要问题；
   
(2)我国住房抵押贷款风险研究，主要研究我国住房抵押贷款逾期型违约影响因素实证研究、我国住房抵押贷款提前偿还型违约影响因素实证研究；
   
(3)完善我国住房体系的建议，主要有完善住房金融市场体系、构建中低收入群体住房解决机制、加快住房立法建设以保护住房抵押贷款借款人利益。
   
本研究主要创新点：第一，深入分析美国住房金融的市场组织体系、功能与运行机制，弥补了已有文献中重点分析房利美和房地美。而忽略了联邦住房贷款银行体系在抵押贷款二级市场中的作用与不足。第二，深入分析美国住房金融一、二级市场的关系及其风险扩散机制。第三，深入分析美国住房抵押贷款的产品设计与定价，并将定价方式与客户细分联系起来分析。第四，深入分析美国政府针对中低收入群体的住房解决机制，研究涉及笑国住房领域的公共住房制度、政府住房担保制度以及住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制，内容全面而深入。第五，深入分析美国金融危机前后住房金融监管的做法与变化，有关美国住房金融监管的內容在国內已有文献中是不多见的。第六，深入分析美国保护住房抵押贷款借款人利益的法律制度。第七，有针对性地提出了完善我国住房金融制度和解决中低收入群体住房问题的新思路：①在完善住房金融市场体系方面提出建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险；建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率；建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理；建立专门的住房全融监管架构。②在构建中低收入群体住房解决机制方面，提出建立“经济适用房+政府担保+证券化”的机制；鼓励民间资本进入公共租赁住房建设领域、在加快住房立法建设方面，提出保护住房抵押贷款借款人利益。