正版 房地产企业会计与纳税实操从入门到精通 孙金文,田妍 中国铁

第一章 总论 ........................................................................................... 1
第一节 房地产开发企业及其主要业务.................................................................... 1
一、房地产开发企业业务概述.................................................................................................... 1
二、房地产开发企业涉及的主要环节........................................................................................ 2
三、房地产开发企业会计的经营特点........................................................................................ 3
第二节 房地产开发企业会计.................................................................................... 4
一、房地产会计账户设置和会计科目表.................................................................................... 4
二、房地产会计的特点................................................................................................................ 8
第三节 房地产开发企业的涉税处理...................................................................... 10
一、房地产开发企业各环节涉及的主要税种.......................................................................... 10
二、税务登记.............................................................................................................................. 11
三、纳税申报.............................................................................................................................. 11
四、税款缴纳.............................................................................................................................. 12
第二章 企业设立阶段........................................................................... 13
第一节 企业设立条件的规定.................................................................................. 13
一、《中华人民共和国公司法》对企业设立条件的规定...................................................... 13
二、《城市房地产开发经营管理条例》对企业设立条件的规定.......................................... 14
三、外商投资房地产开发企业特别规定.................................................................................. 14
第二节 企业设立阶段的会计处理.......................................................................... 16
一、房地产开发企业的账簿种类.............................................................................................. 16
二、房地产开发企业设立阶段应设置的会计账户.................................................................. 19
三、房地产开发企业不同的出资方式及相应的会计处理...................................................... 19
四、房地产开发企业所有者权益变动的会计处理.................................................................. 23·II·
房地产企业会计与纳税实操从入门到精通
第三节 房地产开发企业设立阶段的税务处理...................................................... 25
一、税务登记 ..............................................................................................................................26
二、纳税处理 ..............................................................................................................................27
第三章 获取土地阶段 ...........................................................................30
第一节 我国的土地制度概述.................................................................................. 30
一、土地所有制 ..........................................................................................................................30
二、土地管理的基本制度 ..........................................................................................................31
三、土地获取方式 ......................................................................................................................32
四、土地使用权的终止 ..............................................................................................................35
第二节 获取土地使用权的会计处理...................................................................... 35
一、房地产开发企业确认取得土地使用权 ..............................................................................35
二、用于土地开发的土地使用权 ..............................................................................................36
三、用于商品房开发的土地使用权 ..........................................................................................37
四、自建用房的土地使用权 ......................................................................................................38
五、暂时没有确定使用用途的土地使用权 ..............................................................................39
六、用于赚取租金的土地使用权 ..............................................................................................40
七、获取土地阶段纳税会计处理 ..............................................................................................41
第三节 取地环节相应的税务处理.......................................................................... 42
一、契税 ......................................................................................................................................42
二、印花税 ..................................................................................................................................44
三、耕地占用税 ..........................................................................................................................44
四、城镇土地使用税 ..................................................................................................................45
五、接受土地使用权出资的涉税问题 ......................................................................................47
六、取得土地阶段相关的税收优惠 ..........................................................................................47
第四章 开发建设阶段 ...........................................................................50
第一节 开发建设阶段概述...................................................................................... 50
一、项目策划设计阶段 ..............................................................................................................50
二、报批报建阶段 ......................................................................................................................51
三、施工建设阶段 ......................................................................................................................53
四、竣工验收阶段 ......................................................................................................................54
五、产权初始登记 ......................................................................................................................55
第二节 开发建设阶段会计核算.............................................................................. 55
一、会计科目的设置 ..................................................................................................................55
二、不同承包方式下的会计处理 ..............................................................................................57
第三节 开发建设阶段税务处理.............................................................................. 59
一、城镇土地使用税.................................................................................................................. 59
二、印花税.................................................................................................................................. 60
三、增值税.................................................................................................................................. 61
第四节 BT 及 BOT 会计核算与税务处理.............................................................. 61
一、BT 项目工程承包................................................................................................................ 61
二、BOT 项目工程承包............................................................................................................. 64
第五章 开发产品成本的归集、分配与结转........................................... 71
第一节 开发成本核算概述...................................................................................... 71
一、成本核算的基本程序.......................................................................................................... 71
二、房地产企业成本费用核算特点.......................................................................................... 71
三、确定成本核算对象.............................................................................................................. 72
四、划分成本核算项目.............................................................................................................. 72
五、归集开发成本费用.............................................................................................................. 73
第二节 成本归集、分配的会计处理...................................................................... 73
一、成本分配法.......................................................................................................................... 74
二、土地征用及拆迁补偿费的归集与分配.............................................................................. 75
三、前期工程费的归集与分配.................................................................................................. 77
四、建筑安装工程费的归集与分配.......................................................................................... 79
五、基础设施费的归集与分配.................................................................................................. 83
六、开发间接费用的归集与分配.............................................................................................. 85
第三节 公共配套设施费的会计核算...................................................................... 87
一、成本对象的核算和确定...................................................................................................... 87
二、会计核算方法...................................................................................................................... 88
第四节 土地开发成本与代建工程成本会计核算.................................................. 93
一、土地开发成本的核算.......................................................................................................... 93
二、代建工程成本的核算.......................................................................................................... 94
第五节 开发完工产品成本的结转.......................................................................... 95
一、开发完工产品的确认条件.................................................................................................. 95
二、开发产品成本的核算.......................................................................................................... 95
三、结转完工开发产品成本...................................................................................................... 96
四、结转开发产品销售成本...................................................................................................... 97
第六章 房地产开发企业销售阶段......................................................... 99
第一节 房地产开发企业销售阶段的主要业务...................................................... 99·IV·
房地产企业会计与纳税实操从入门到精通
一、土地使用权转让 ..................................................................................................................99
二、商品房销售的分类 ............................................................................................................100
三、房地产销售的主要流程 ....................................................................................................102
第二节 房地产开发企业销售阶段的会计核算.................................................... 105
一、会计科目的设置 ................................................................................................................105
二、商品房销售阶段的会计处理 ............................................................................................106
第三节 房地产开发企业销售阶段税务处理........................................................ 119
一、增值税 ................................................................................................................................119
二、城市维护建设税和教育费附加 ........................................................................................122
三、印花税 ................................................................................................................................122
四、土地增值税 ........................................................................................................................122
五、企业所得税 ........................................................................................................................126
第七章 投资性房地产 .........................................................................130
第一节 投资性房地产概述.................................................................................... 130
一、投资性房地产的范围 ........................................................................................................130
二、不属于投资性房地产的项目 ............................................................................................132
三、投资性房地产的特征 ........................................................................................................132
第二节 投资性房地产的会计处理........................................................................ 133
一、会计账户的设置 ................................................................................................................133
二、投资性房地产的确认 ........................................................................................................133
三、投资性房地产的初始计量 ................................................................................................134
四、与投资性房地产有关的后续支出 ....................................................................................135
五、投资性房地产的租金收入 ................................................................................................137
六、投资性房地产的后续计量 ................................................................................................138
七、投资性房地产的转换 ........................................................................................................141
八、投资性房地产的处置 ........................................................................................................148
第三节 投资性房地产的税务处理........................................................................ 150
一、增值税 ................................................................................................................................150
二、印花税 ................................................................................................................................150
三、房产税 ................................................................................................................................150
四、特殊情况纳税处理及税收优惠 ........................................................................................152
第八章 房地产开发企业纳税业务会计核算及纳税筹划 .......................155
第一节 增值税的会计核算.................................................................................... 155
一、房地产开发企业增值税的处理 ........................................................................................155
二、销售不动产增值税的账务处理 ........................................................................................156
三、税金及附加的会计核算.................................................................................................... 158
第二节 土地增值税的会计核算............................................................................ 159
一、土地增值税概述................................................................................................................ 159
二、土地增值税应纳税额的计算............................................................................................ 160
三、房地产开发企业土地增值税清算.................................................................................... 161
四、土地增值税的会计核算.................................................................................................... 163
五、其他相关处理.................................................................................................................... 163
六、与房地产企业相关的土地增值税税收优惠.................................................................... 164
第三节 房产税的会计核算.................................................................................... 164
一、房产税的税务处理............................................................................................................ 164
二、房产税的账务处理............................................................................................................ 167
第四节 城镇土地使用税的会计核算.................................................................... 167
一、城镇土地使用税的税务处理............................................................................................ 167
二、城镇土地使用税的账务处理............................................................................................ 170
第九章 房地产开发企业的企业所得税................................................ 171
第一节 企业所得税概述........................................................................................ 171
一、纳税义务人........................................................................................................................ 171
二、征税对象............................................................................................................................ 172
三、所得来源的确定................................................................................................................ 172
四、税率与应纳税所得额的计算............................................................................................ 172
第二节 房地产开发企业的企业所得税处理........................................................ 173
一、企业所得税收入总额的规定............................................................................................ 173
二、企业所得税收入总额中不征税收入的规定.................................................................... 175
三、房地产开发企业收入总额中关于免税收入的规定........................................................ 177
四、企业所得税税前扣除的规定............................................................................................ 178
五、特定事项的税务处理........................................................................................................ 189
六、房地产开发企业所得税预缴税款的处理........................................................................ 189
第三节 房地产企业所得税汇算清缴.................................................................... 190
一、企业所得税纳税申报表填报............................................................................................ 190
二、房地产开发企业所得税年度汇算案例............................................................................ 198
第十章 房地产开发企业财务会计报告................................................ 209
第一节 财务会计报告概述.................................................................................... 209
一、财务会计报告的概念及作用............................................................................................ 209
二、财务会计报告的内容........................................................................................................ 210

孙金文，1973年2月出生，河北省廊坊市三河市人，毕业于河北师范大学，硕士研究生学历，现任廊坊燕京职业技术学院副教授。研究方向：财务会计专业。主持并完成河北省教育厅“十二五”规划重点课题一项、主持并完成河北省讲师团科研课题一项；主持并完成廊坊市教育科学十二五规划课题一项，主持并完成廊坊燕京职业技术学院精品课一项，院级课题两项。发表论文十余篇，其中在《财会月刊》等期刊发表核心论文5篇。
田妍，女，1985年4月出生，河北省廊坊市三河市人，毕业于南京农业大学，硕士研究生学历，现任廊坊燕京职业技术学院讲师。研究方向：会计专业。

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本书详细介绍了房地产行业的“营改增”税收政策、账务处理和纳税申报，包括房地产企业“营改增”后的税款计算、发票管理、申报缴纳、会计处理。在介绍了增值税的一般规定之外，本书结合房地产开发企业的纳税实际，列举了100多个纳税实际中经常出现的问题，并结合最新法规进行了详细解答，这一部分是本书最大的亮点和优势。全书共有十章内容，包括企业设立阶段、获取土地阶段、开发建设阶段、开发产品成本的归集、分配与结转、房地产开发企业销售阶段、投资性房地产、房地产开发企业纳税业务会计核算及纳税筹划等.

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