正版 民宿客栈开店指南(实战图解版) 江美亮 化学工业出版社 9787

第1篇 投资策划篇

第1章 开店准备 002

当老板，开创属于自己的事业是每个有志者的心愿。然而，开店并不是一件容易的事，创业者不仅需要具备相应的行业知识，还要有相应的开店能力，同时还要有充足的资金做支持，更要有良好的心态。

1.1 开店知识准备 003

1.1.1 开店应懂的行业常识 003

1.1.2 开店应懂的财务常识 005

1.1.3 开店应懂的法律常识 008

相关链接 个体工商户常识 009

1.2 开店能力判断 010

1.2.1 是否具备审美能力 010

1.2.2 是否具备经营能力 011

1.2.3 是否具备营销能力 011

1.2.4 是否具备沟通能力 011

1.3 开店资金准备 012

1.3.1 筹集资金的原则 012

1.3.2 筹集资金的途径 014

相关链接 成功申请创业贷款的技巧 017

1.4 开店心理准备 017

1.4.1 要有积极乐观的心态 018

1.4.2 要对风险有正确的认识 018

1.4.3 要有吃苦的心理准备 018

1.4.4 要有承受压力和挫折的心理准备 018



第2章 投资分析 019

对于创业者来说，在决定开民宿之前，要对拟建项目进行全面分析和科学论证，对拟建项目有关的市场、成本、客群、风险等进行调研和分析，好还能编制一份投资价值分析报告，为投资决策提供科学依据。

2.1 前期调研分析 020

2.1.1 区位和市场总量调查 020

2.1.2 区域内交通系统调查 020

2.1.3 区域自然环境调查 021

2.1.4 投资环境调查 022

2.1.5 当地民宿业态调查 022

2.1.6 当地民宿业竞争态势调查 023

2.1.7 区域文化氛围与民情调查 023

2.2 投资成本分析 023

2.2.1 前期投入成本分析 023

2.2.2 运营成本分析 024

2.2.3 投资回报分析 025

2.3 市场定位分析 025

2.3.1 定位的步骤 025

2.3.2 市场定位 026

2.3.3 目标客户定位 027

2.3.4 房型定位 030

2.3.5 价格定位 030

2.3.6 营销策略定位 030

2.4 风险评估分析 031

2.4.1 法律风险 031

2.4.2 自然灾害风险 032

2.4.3 租赁合同风险 033

2.4.4 盈利风险 033

2.4.5 意外事故风险 034



第3章 模式选择 035

一般常见的经营投资方式主要有个体独自经营、邀亲朋好友合伙、投靠加盟体系。如果自己拥有一套成熟的经营管理体系及经验，那么完全可以考虑独立开店。若无经验，选择合适的加盟体系，从中学习管理技巧，也不失为降低经营风险的好方法。而若有经验但资金不足，可选择有投资意向的人合伙经营。

3.1 个人独资经营 036

3.1.1 什么是个人独资企业 036

3.1.2 个人独资企业的优势 036

3.1.3 个人独资企业的缺点 036

相关链接 个人独资企业与个体工商户的异同点 037

3.2 合伙经营 038

3.2.1 设立合伙企业的条件 038

3.2.2 合伙方式 038

3.2.3 合伙经营的优势 039

3.2.4 合伙经营的缺点 039

3.2.5 合伙经营的注意事项 040

相关链接 合伙企业与有限责任公司的比较 041

3.3 品牌加盟连锁 043

3.3.1 了解加盟形式 043

3.3.2 选择加盟品牌 043

3.3.3 了解加盟流程 046

3.3.4 加盟前期考察事项 047

3.3.5 签订加盟合同 047

相关链接 签订加盟合同应注意的事项 048



第4章 选址装修 055

可以这样说，选址与装修是民宿的灵魂之一，只有使民宿把完美的一面展现出来，这样才可以把更多的过路人吸引入进你的民宿。

4.1 位置的选择 056

4.1.1 民宿选址应考虑的因素 056

4.1.2 休闲民宿的选址 058

4.1.3 城市民宿的选址 059

4.2 店名的设计 062

4.2.1 民宿起名的原则 063

4.2.2 民宿起名的方法 064

4.2.3 民宿起名的技巧 064

4.3 格局的规划 065

4.3.1 民宿的设计原则 065

4.3.2 民宿空间布局设计 067

4.3.3 民宿设计的技巧 069

4.4 装修的实施 070

4.4.1 装修风格选择 070

4.4.2 装修注意事项 077

4.4.3 软装设计搭配 079



第5章 开业筹备 082

筹备开业是一项非常烦琐、复杂的工作，是为今后民宿成功运营、降低运营成本等打好基础的重要阶段。它要求经营者既要协调好各种关系，又要考虑周全，在人、财、物等方面做好充分准备。

5.1 相关证件的办理 083

5.1.1 营业执照 083

5.1.2 消防安全许可证 084

相关链接 《深圳市公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查》办事指南 084

5.1.3 特种行业许可证 085

相关链接 《深圳市旅馆业特种行业许可证核发》办事指南 085

5.1.4 食品经营许可证 086

5.2 开业前期准备事项 087

5.2.1 店内外清洁工作 087

5.2.2 地图信息标注 087

5.2.3 对房间进行通风处理 088

5.2.4 拍照 088

5.2.5 设置收款账号 088

5.2.6 房间测试 088

5.2.7 用品购买及配置 089

相关链接 民宿的基本配置 090

5.2.8 物品归位存储 090

5.2.9 整体设施设备测试调控 090



第2篇 经营实战篇

第6章 人员配置 092

人员配置是民宿管理重要的一部分。科学合理的人员配置有助于工作的开展、服务质量的提升，更有利于经营者实现成本控制。

6.1 团队的组建 093

6.1.1 确定团队组织架构 093

相关链接 ××民宿的人员架构体系 093

6.1.2 招聘团队成员 095

相关链接 民宿员工招聘技巧 097

6.1.3 实施店长负责制 098

相关链接 民宿店长要做“八心人” 099

6.2 团队的管理 102

6.2.1 建立团队内部标准流程 102

6.2.2 挖掘员工的潜能 102

6.2.3 留住员工的策略 104



第7章 产品定价 107

民宿定价，看似简单，实则掌控着整个民宿的命门，民宿的定价从一定程度上决定了民宿的收益以及利润，并且，不合适的定价也会引起预订房客的不满，从而降低整体的订单率。

7.1 影响定价的因素 108

7.1.1 目标客源结构 108

7.1.2 投入的成本 108

7.1.3 区域物价 109

7.1.4 竞争对手价格 109

7.1.5 淡旺季 109

7.1.6 房间价值 110

7.2 参考定价的维度 110

7.2.1 回本价格 110

7.2.2 淡旺季的影响 111

7.2.3 附近房源价格 111

7.2.4 平台智能定价 111

7.2.5 实时调整价格 111

7.3 把握定价的策略 112

7.3.1 民宿电商渠道定价 112

7.3.2 门店定价 112

7.3.3 会员定价 113

7.3.4 分销定价 113

7.3.5 内部优惠 113



第8章 成本管理 114

成本管理有利于实现民宿利润化，从而提高民宿在区域、行业内的竞争力。成本管理不是简单的缩减，而是在保证质量并且能够提高质量的情况下，对人力、物力使用进行科学梳理调整，提高综合利用率。

8.1 成本构成 115

8.1.1 房租 115

8.1.2 装修 115

8.1.3 人工 115

8.1.4 日常损耗 115

8.1.5 维修费用 116

8.2 成本分析 116

8.2.1 做好经营成本预算 116

8.2.2 经营初期的成本支出 116

8.2.3 成本逐年递增的应对 117

8.3 成本控制 117

8.3.1 人力成本控制 117

8.3.2 物耗成本控制 119

8.3.3 餐饮成本控制 119

8.3.4 能源成本控制 120

8.3.5 销售成本控制 121

8.3.6 维修成本控制 121

相关链接 民宿经营2～3年后成本控制的重点 122



第9章 安全管理 123

经营一家民宿，不但要给房客提供舒适的环境和优质的服务，更要保障房客的安全，让房客住得安心、住得放心。

9.1 住宿安全管理 124

9.1.1 进行实名入住 124

9.1.2 启用智能门锁 124

9.1.3 安装监控设备 124

9.1.4 确保房客人身安全 125

9.1.5 保证用电安全 125

9.2 餐饮安全管理 126

9.2.1 确保食材安全 126

9.2.2 烹饪加工安全 128

9.2.3 餐具清洗消毒 129

9.2.4 从业人员管理 130

9.2.5 场所清洁要求 132

9.3 卫生安全管理 133

9.3.1 用水卫生要求 133

9.3.2 住宿卫生要求 133

9.3.3 卫生管理要求 134

9.3.4 疫情防控要求 135

9.4 消防安全管理 137

9.4.1 消防安全技术措施 137

9.4.2 日常消防安全管理 139

9.4.3 消防安全职责 140

相关链接 北京市《乡村民宿建筑消防安全规范》（节选） 141



第3篇 营销推广篇

第10章 线上平台推广 150

随着互联网科技的发展，线上平台已经成为简单、直接、有效的营销渠道，也是民宿营销渠道中性价比较高的，非常值得民宿主们选择。

10.1 线上平台的类型 151

10.1.1 主要的OTA平台 151

10.1.2 主要的短租平台 152

10.1.3 线上平台的选择 153

相关链接 OTA渠道与短租平台的区别 154

10.2 线上平台的房源优化 156

10.2.1 房源首图的选择 156

10.2.2 房源标题的命名 157

10.2.3 房东头像及昵称 157

10.2.4 房源详情及描述 158

10.3 线上平台的排名优化 159

10.3.1 影响OTA排名的因素 159

10.3.2 提高线上平台排名的技巧 163

相关链接 住客使用线上平台预订的步骤和心理 167



第11章 自媒体推广 169

现如今人人都是自媒体，那民宿的推广也一样，要学会利用自媒体平台为自己的推广助力。自媒体本身就拥有巨大的流量，比如微信、微博、抖音、快手等，在这些平台上认证之后，用合理的民宿推广方案去运营它，慢慢地就能找准自己的客户群体了。

11.1 自媒体推广认知 170

11.1.1 什么是自媒体 170

11.1.2 自媒体推广的要点 170

11.1.3 自媒体推广渠道的选择 174

11.2 微信推广 176

11.2.1 微信公众号推广 176

相关链接 民宿公众号文案内容创作 177

11.2.2 个人微信号推广 179

11.2.3 微信朋友圈推广 181

11.3 抖音推广 182

11.3.1 适合抖音推广的民宿 182

11.3.2 抖音推广的技巧 183

11.3.3 抖音的运营 184

11.4 直播推广 186

11.4.1 民宿直播的好处 186

11.4.2 民宿直播的三要素 186

11.4.3 民宿直播的要点 188

相关链接 飞猪联合小猪短租启动民宿直播 189



第12章 传统推广 191

虽说现在是智能化、网络化的时代，对于民宿主来说，传统推广的方式也不能放弃，在做好线上平台推广的同时，也要做好软文推广、口碑营销、品牌营销等工作，从各个角度吸引客人到店。

12.1 软文推广 192

12.1.1 文案的重要性 192

12.1.2 文案撰写的原则 192

12.1.3 文案撰写的技巧 195

12.2 口碑营销 200

12.2.1 口碑营销的好处 200

12.2.2 口碑营销的传播源 201

相关链接 获得客人好评的方法 203

12.2.3 口碑营销的技巧 205

12.3 品牌营销 207

12.3.1 品牌形象设计 207

12.3.2 品牌形象打造 210

12.3.3 品牌营销策略 212



第4篇 服务提升篇

第13章 提供优质服务 216

客栈民宿属于第三产业中的服务业，服务的好坏直接影响到客人入住体验。服务是一种无形商品输出，客栈民宿时时刻刻都向客人输出服务产品。

13.1 谨遵服务礼仪 217

13.1.1 合理宣传 217

13.1.2 服务热情 217

13.1.3 细心整理 217

13.1.4 善意提醒 217

13.1.5 遵守法律 217

13.2 完善服务流程 218

13.2.1 客人入住前服务流程 218

13.2.2 客人入住期间服务流程 218

13.2.3 退房后服务流程 219

13.3 优化服务细节 219

13.3.1 配备整洁干净的床品 219

13.3.2 设置留言墙 220

13.3.3 准备应急物品 220

13.3.4 提供特色餐品 220

13.3.5 发送温馨短信 220

13.3.6 准备品牌洗漱用品 221

13.3.7 提供入住惊喜 221



第14章 提供超值服务 222

在市场竞争的促使下，民宿在满足客人基本的入住需求（如客房设施、卫生等）外，富有人情化的个性服务以及所提供的超值服务，成了其被越来越多客人所喜爱的关键，并因此收获了不少优质的好评。

14.1 实现智能服务 223

14.1.1 自助办理入住 223

14.1.2 智能家居体验 223

14.2 提供增值服务 224

14.2.1 贴心的接送服务 224

相关链接 如何做好民宿接送服务 224

14.2.2 热心的行程安排 226

14.2.3 暖心的美食服务 227

相关链接 民宿提供餐食的注意事项 227

14.2.4 用心的客房设备 229

14.2.5 别致的伴手礼 229



第15章 提高客户满意度 230

客户满意度，也叫客户满意指数，是对服务性行业的顾客满意度调查系统的简称，是一个相对的概念，是客户期望值与客户体验的匹配程度。换言之，就是客户通过对一种产品可感知的效果与其期望值相比较后得出的指数。

15.1 客人差评处理 231

15.1.1 差评的来源 231

15.1.2 差评的类型 233

15.1.3 处理差评的步骤 233

相关链接 处理差评的不合理方式 234

15.1.4 有效回复差评 235

相关链接 差评回复话术 236

15.2 老客户维系 238

15.2.1 记住客人喜好 238

15.2.2 加强感情联络 238

15.2.3 定期发放优惠券 238

15.2.4 经营客户的朋友圈 239

江美亮，深圳大学毕业，获理学和管理学双学士学位。深圳市好印象酒店管理有限公司总经理，好印象连锁客栈、好印象旅游品牌创始人。多年来，潜心研究酒店管理与服务，积累了丰富的理论知识和实战经验，尤其对于经济型酒店的投资、设计、规划、包装、品牌建设、团队建设、客房营销、网络推广、连锁加盟等有一套完整的运作方案。

1.内容具体。包括开店准备、投资分析、模式选择、选址装修、开业筹备。2.全面系统。包括人员配置、产品定价、成本管理、安全管理。3.指导性强。包括线上平台推广、自媒体推广、传统推广。

《民宿客栈开店指南（实战图解版）》一书，分 4 篇 15 章内容对如何开家赚钱的民宿客栈进行了详细的规划和指导，具体包括：投资策划篇（开店准备、投资分析、模式选择、选址装修、开业筹备），经营实战篇（人员配置、产品定价、成本管理、安全管理），营销推广篇（线上平台推广、自媒体推广、传统推广），服务提升篇（提供优质服务、提供超值服务、提高客户满意度）。

本书采用模块化设置，从开店准备到服务提升进行了详细的讲解。本书图文并茂，穿插大量的实战案例，实用性强，可供创业投资及民宿客栈的管理者、从业人员，以及新入职的毕业生，有志于从事民宿客栈管理的人士学习参考。

1.内容具体。包括开店准备、投资分析、模式选择、选址装修、开业筹备。 2.全面系统。包括人员配置、产品定价、成本管理、安全管理。 3.指导性强。包括线上平台推广、自媒体推广、传统推广。