房地产企业全流程税务问题与应对实战 屠建清 编 经管、励志 文轩网

第1章新税收政策解读与应用
1．1《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》解读与应用/1
1．1．1政策要点1
1．1．2解读与应用3
1．2《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》解读与应用/6
1．2．1政策要点6
1．2．2解读与应用7
1．3《财政部税务总局关于扩大固定资产加速折旧优惠政策适用范围的公告》解读与应用/7
1．3．1政策要点7
1．3．2政策解读与应用8
1．4《国家税务总局关于异常增值税扣税凭证管理等有关事项的公告》解读与应用/12
1．4．1政策要点与解读12
1．4．2政策应用18
1．5创业投资企业税收优惠政策要点解读/20
1．5．1政策要点20
1．5．2政策解读与应用20
1．6房地产企业内部资金无偿借贷税务新政策/21
1．6．1新准则适用范围21
1．6．2新准则修订变化21
1．6．3政策应用23
第2章房地产企业并购、拿地税务政策解读
2．1房地产企业并购税务政策解读/25
2．1．1“营改增”后土地增值税25
2．1．2“营改增”后视同销售房地产的土地增值税26
2．1．3“营改增”后转让房地产税金扣除27
2．1．4“营改增”后建筑安装工程费27
2．2房地产企业拿地税务政策解读/28
2．2．1城镇土地使用税解读28
2．2．2耕地占用税解读28
2．2．3印花税解读29
2．2．4契税解读29
第3章房地产企业并购税务问题与应对
3．1房地产企业并购及其特点/30
3．1．1房地产行业的并购现象30
3．1．2房地产企业的并购特点30
3．2房地产行业并购过程中的税务问题/31
3．2．1内部并购：逃税31
3．2．2行业并购：避税31
3．3几种不同并购模式的税负分析/32
3．3．1直接购买房地产项目模式32
3．3．2收购方购买出让方股权模式35
3．3．3合资开发模式36
3．4房地产企业并购重组中的税务风险/38
3．4．1政策方面的风险38
3．4．2操作过程中的风险38
3．4．3执法方面的风险38
3．4．4房地产企业并购重组中税务风险的应对策略39
第4章房地产企业股权并购税收问题解析
4．1资产收购与股权收购及其区别/40
4．1．1资产收购40
4．1．2股权收购40
4．1．3资产收购与股权收购的区别41
4．2以股权转让方式转让土地、房屋的运作/42
4．2．1股权兼并42
4．2．2股权收购42
4．3股权平价转让的税务问题/43
4．3．1股权平价转让政策解读43
4．3．2案例分析：股权转让税务处理44
4．4自然人转让股权计税价格偏低的调整/45
4．4．1净资产核定法45
4．4．2类比法46
4．4．3其他合理方法46
4．5先分配利润再转让股权还是直接转让股权的选择/46
4．5．1纳税筹划思路47
4．5．2纳税筹划方案47
4．6先增资扩股再平价转让股权/47
4．6．1收购全部股份48
4．6．2增资后转让股权48
4．7股权转让税务处理/48
4．7．1股权转让的土地增值税48
4．7．2企业转让股权纳税义务发生时间点的确认49
4．7．3统一集团内平价转让股权的纳税调整49
第5章房地产企业资产重组问题税收分析
5．1企业资产收购的税收分析/51
5．1．1资产收购重组交易处理51
5．1．2资产收购的所得税处理51
5．2股权收购的价值与税务处理/52
5．2．1利用股权收购调整房地产企业架构52
5．2．2利用企业合并降低税负53
5．2．3股权收购合并方案53
5．3利用企业分立降低企业税负/54
5．3．1企业分立税收利益体现54
5．3．2企业分立税务筹划空间55
第6章房地产企业拿地税务问题
6．1房地产企业取得政府土地返还款如何筹划/56
6．1．1土地返还款的用途56
6．1．2取得土地返还款条件56
6．2拿地支付的土地开发成本如何计缴契税/57
6．2．1企业所得税土地计税成本的确定57
6．2．2契税的计税依据的确定57
6．2．3税务风险分析57
6．2．4税务风险应对策略58
6．3房地产开发企业“以房换地”存在的涉税问题/58
6．3．1房地产公司以房换地的房是否缴交增值税58
6．3．2房地产公司以房换地的应用59
6．4以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划/60
6．4．1以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理60
6．4．2以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划61
6．5以土地入股取得土地的税务处理/62
6．5．1增值税的税务处理62
6．5．2企业所得税的税务处理63
6．5．3土地增值税的税务处理63
6．5．4印花税的税务处理63
6．5．5契税的税务处理64
6．6通过股权收购间接获取土地使用权的涉税问题/64
6．6．1操作方法64
6．6．2税负分析：股权转让方的税负分析64
6．7通过资产收购获取土地使用权的涉税问题/65
6．7．1土地使用权受让方的涉税分析65
6．7．2出让方的涉税分析65
6．8通过“招、拍、挂”拿地的涉税分析/66
6．8．1“招、拍、挂”拿地方式66
6．8．2“招、拍、挂”拿地的税务处理66
第7章土地获取的方式及税收规划
7．1“招、拍、挂”拿地/67
7．1．1土地招标67
7．1．2土地拍卖67
7．1．3土地挂牌67
7．2一、二级联动/70
7．2．1一、二级联动的概念70
7．2．2一、二级联动的税务规划70
7．3股权交易拿地/71
7．3．1直接购买土地使用权出让方的股权71
7．3．2先合资后股权交易方式72
7．3．3先新设后股权交易方式73
7．3．4股权收购拿地74
7．4其他土地获取方式/74
7．4．1合作建房74
7．4．2在建工程转让75
7．4．3无偿划转76
第8章房地产企业各阶段涉税分析
8．1土地取得阶段涉税分析/77
8．1．1增值税77
8．1．2城镇土地使用税78
8．1．3印花税78
8．1．4契税78
8．1．5土地增值税79
8．1．6案例分析：土地取得阶段涉税分析79
8．2开发建造阶段涉税分析/80
8．2．1印花税81
8．2．2城镇土地使用税81
8．2．3土地增值税82
8．2．4企业所得税82
8．3销售、转让阶段涉税分析/82
8．3．1增值税83
8．3．2土地增值税83
8．3．3企业所得税83
8．3．4案例分析：销售、转让阶段涉税分析84
8．4竣工验收阶段涉税分析/84
8．4．1产权办理85
8．4．2收入确认85
8．4．3竣工验收阶段几个特殊问题87
8．4．4竣工验收阶段涉及税务处理88
8．4．5案例分析：竣工验收阶段涉税分析89
第9章房地产企业各环节税务风险分析与应对
9．1房地产企业各环节税务风险点/90
9．1．1规划设计环节的税务风险点90
9．1．2投资开发环节的税务风险点90
9．1．3融资环节的税务风险点92
9．1．4拿地环节的税务风险点93
9．1．5预售环节的税务风险点94
9．1．6竣工验收环节的税务风险点95
9．2房地产各环节税务风险原因分析与应对/97
9．2．1风险形成的原因分析97
9．2．2应对措施97
9．2．3案例分析：房地产税务筹划方案97
第10章房地产企业开发周期各环节税务管理模型
10．1立项环节/102
10．1．1项目公司组织形式的筹划102
10．1．2房地产运营的关键点103
10．2融资环节/103
10．2．1债务重组的税务管理要点103
10．2．2债务重组的特殊性税务处理104
10．3土地取得环节/104
10．3．1以国家出让方式取得土地104
10．3．2以资产收购方式取得土地105
10．4拆迁安置环节/105
10．4．1货币补偿方式105
10．4．2就地安置房屋补偿方式105
10．5房地产销售环节/106
10．5．1预售环节的税务处理106
10．5．2销售环节的税务处理106
10．6出租环节/107
10．6．1自用、出租和出借商品房备案管理107
10．6．2自用、出租和出借商品房的税收管理107
10．7项目清算环节/108
10．7．1土地增值税的减免税规定108
10．7．2土地增值税清算单位的确定109
10．7．3土地增值税预征率的规定109
10．7．4案例分析：房地产企业并购税务问题应对109
第11章房地产行业涉税难题及对策
11．1拆迁还房的账务与税务处理/112
11．1．1房地产企业拆迁还房的账务处理112
11．1．2房地产企业拆迁还房的税务处理113
11．2房地产开发企业代收费用的税务处理/118
11．2．1房地产开发企业代收费用需要缴纳增值税118
11．2．2房地产开发企业代收费用的税务处理119
11．3产权式酒店经营方式的税务处理/120
11．3．1产权式酒店的定义120
11．3．2产权式酒店投资回报的税务处理误区121
11．3．3产权式酒店投资回报的税务处理121
11．3．4案例分析：产权式酒店的税务处理121
11．4土地闲置费扣除的税务处理/122
11．4．1土地闲置费的定义122
11．4．2土地闲置费的收费标准123
11．4．3土地闲置费的税务处理123
11．5商铺售后返租的税务处理/124
11．5．1增值税124
11．5．2印花税125
11．5．3个人所得税125
11．5．4房产税125
11．5．5企业所得税126
11．5．6土地增值税127
11．6房企代垫首付和购房返税的税务处理/127
11．6．1代垫首付127
11．6．2购房返税128
11．7合作建房的税务处理/128
11．7．1企业所得税的处理128
11．7．2案例分析：合作建房税务处理129
11．8房地产企业汇算清缴中的成本与收入的税务处理/130
11．8．1房地产企业不同阶段的收入处理130
11．8．2年终汇算清缴不能忽视的完工条件132
11．8．3年终汇算清缴的计税成本的纳税调整133
11．8．4未完工开发产品不进行汇算清缴134
11．8．5所得税汇算不同于项目清算134
11．9房地产企业与业主间违约金的处理/136
11．9．1房地产企业收取业主违约金的处理136
11．9．2房地产企业与购房业主之间发生违约金的涉税处理137
11．10房地产预收的诚意金、订金、定金的处理/140
11．10．1定金的税务处理140
11．10．2订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理141
11．11“还本”方式销售建筑物的税务处理/141
11．11．1“还本”方式销售建筑物的概念141
11．11．2“还本”方式销售建筑物的税务处理142
11．12房地产开发企业不同拆迁补偿方式的税务处理/142
11．12．1产权调换方式下的税务处理142
11．12．2案例分析：产权调换方式下的税务处理143
11．12．3作价补偿方式下的涉税处理145
11．13售房部（接待处）、样板房的税务处理/147
11．13．1开发产品计税成本支出的内容147
11．13．2售房部（接待处）和样板房的税务处理147
11．14预收款的税务处理/147
11．14．1预收款应确认为销售收入的实现147
11．14．2预售收入的税务处理148
11．15房地产企业销售未完工产品的税务处理/148
11．15．1销售未完工开发产品取得的收入148
11．15．2销售未完工产品的税务处理149
11．15．3案例分析：销售未完工产品的税务处理150
11．16售楼部的会计与税务处理/152
11．16．1建设售楼部的4种情况152
11．16．2售楼部的两种会计处理方法153
11．16．3售楼部的税务处理153
11．17卖精装房送家电、家具的税务处理/155
11．17．1企业所得税的处理155
11．17．2增值税的处理155
11．18改造安置住房的税务处理/157
11．18．1改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税157
11．18．2案例分析：安置住房的税务处理158
11．19房地产企业取得政府给予土地返还款的财税处理/159
11．19．1财务处理：不得冲减土地购买成本159
11．19．2税务处理159
11．20房地产企业其他涉税难题的税务处理/161
11．20．1逾期交房的税务处理161
11．20．2将自己开发的门面房作为售楼部的税务处理162
11．20．3出租地下车位使用权的税务处理163
11．21“营改增”政策下房地产企业的涉税处理/163
11．21．1“营改增”政策下房地产企业以房抵工程款的涉税处理163
11．21．2“营改增”政策下房地产企业代建房屋及代建模式的涉税处理165
11．21．3“营改增”政策下房地产企业出售人防地下车位的涉税处理166
第12章房地产市场金融现状与合作模式
12．1金融企业与房地产企业合作现状/168
12．1．1大型房地产企业是参与融合实践的主体168
12．1．2涉及众多类型的金融机构168
12．1．3融合方式多样169
12．1．4房地产市场金融现状169
12．2金融企业与房地产企业的主要合作模式/169
12．2．1“社区金融合作”模式169
12．2．2“项目资本合作”模式170
12．2．3“金融产品投资开发”模式171
12．2．4“互联网+金融创新产品”模式171
12．3金融企业与房地产企业合作模式的选择/172
12．3．1“社区金融合作”融合模式优缺点172
12．3．2“项目资本合作”融合模式优缺点172
12．3．3“金融产品投资开发”融合模式优缺点172
12．3．4“互联网+金融创新产品”融合模式优缺点173
第13章金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险与应对
13．1金融企业与房地产企业合作过程中的税务风险/174
13．1．1金融企业的税务风险174
13．1．2房地产企业的税务风险177
13．2金融企业与房地产企业合作过程中税务风险的应对措施/178
13．2．1房地产抵押贷款风险控制措施178
13．2．2加强税企沟通交流179
13．2．3提高涉税人员业务处理能力179
13．2．4案例分析：问题与解决180
第14章房地产企业投资过程中的税务风险及应对
14．1房地产企业相关税收政策解读/181
14．1．1国家税务总局：统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策181
14．1．2专家建议应构建“重保有、轻流转”的房地产税制模式182
14．2注册地点选择与税务筹划/183
14．2．1靠前注册地点的筹划183
14．2．2国内注册地点的筹划183
14．3投资时间决策与税务风险/183
14．3．1房地产投资风险与生命周期183
14．3．2不同阶段的房地产企业税务风险183
14．4投资方式与税务筹划/184
14．4．1有形资产投资方式184
14．4．2无形资产投资方式184
14．4．3分期投资方式184
14．5投资资产决策与税务处理/185
14．5．1直接购买固定资产185
14．5．2股东直接用固定资产投资185
14．5．3企业重组、合并方式取得的资产185
14．5．4股东无偿调拨185
14．5．5项目投资决策方法的应用186
第15章房地产企业融资过程中的税务风险及应对
15．1融资资本来源/189
15．1．1企业自有资金189
15．1．2预收账款189
15．1．3房地产投资信托189
15．1．4商业抵押担保证券190
15．1．5其他融资方式190
15．2房地产企业所面临的税务风险/190
15．2．1房地产开发初期的税务风险190
15．2．2房地产开发中期的税务风险191
15．2．3房地产销售时期的税务风险191
15．2．4其他税务风险191
15．3房地产企业税务风险的应对策略/192
15．3．1健全企业税务管理制度192
15．3．2增强税务风险控制意识192
15．3．3建立启动企业税务风险预警体系192
15．4商业地产运营模式选择与税务风险/193
15．4．1商业地产的概念193
15．4．2商业地产运营常用模式193
15．4．3房地产融资租赁的税务风险194
15．5股权融资形式与税务处理/195
15．5．1股权转让融资195
15．5．2股权的转让与担保196
15．5．3股权质押融资196
15．5．4明股实债196
第16章房地产企业融资过程中的税务筹划
16．1集资的税务筹划/198
16．1．1集资税务筹划198
16．1．2税务筹划方案198
16．2租赁业务的税务筹划/199
16．2．1经营租赁涉税处理199
16．2．2融资租赁税务处理199
16．3信贷的税务筹划/200
16．3．1贷款业务增值税筹划202
16．3．2案例分析：贷款业务增值税筹划202
16．4发行债券的税务筹划/202
16．4．1企业债券溢价发行——直线摊销法202
16．4．2企业债券溢价发行——实际利率法203
16．5权益筹资的税务筹划/204
16．5．1加权平均成本计算204
16．5．2案例分析：加权平均资本成本205
16．5．3税盾与税盾效应206
16．6项目融资的税务筹划/207
16．6．1项目融资税务筹划在投资决策阶段的应用207
16．6．2项目融资税务筹划在融资决策阶段的应用208
第17章房地产企业并购重组中的税务风险及应对
17．1房地产企业并购重组中的税务风险/211
17．1．1历史遗留税务问题211
17．1．2税务架构不合理引起的风险211
17．1．3交易方式缺少税务规划引起的风险212
17．1．4未按规定申报纳税引起的风险212
17．1．5特殊性税务处理不合规引起的风险212
17．2房地产企业并购重组中税务风险的应对策略/213
17．2．1并购重组中的税务风险应对策略213
17．2．2案例分析：并购重组问题与解决213
第18章房地产企业上市过程中涉及的税务风险及应对策略
18．1上市利润要求与税务管理的矛盾/215
18．1．1上市公司利润操纵方法215
18．1．2对上市公司利润操纵的税务管理216
18．2如何通过补税将利润“阳光化”/217
18．2．1权责发生制账务调整217
18．2．2案例分析：补税问题与解决217
18．3股权结构安排中的税务风险及应对策略/219
18．3．1股权转让中的税务风险219
18．3．2案例分析：扣缴义务人未依法扣缴税款承担的法律责任220
18．4多重组织结构安排的税务好处/221
18．4．1案例分析：多重组织结构安排221
18．4．2多重组织结构的税务好处221
18．5上市地点选择与税务风险/221
18．5．1企业在选择上市地点时应考虑的因素221
18．5．2企业在选择上市时应考虑的税务风险222
18．5．3案例分析：上市地点选择问题与解决225
第19章房地产企业上市后的税务风险及应对策略
19．1上市公司税务筹划受到的局限/227
19．1．1战略发展与决策制定227
19．1．2税务筹划风险方面存在的问题228
19．2上市房地产公司常用税务筹划方法/228
19．2．1以房地产出资228
19．2．2企业分立229
19．2．3案例分析：上市房地产公司税务问题与解决230
第20章新税收政策应用要点与案例分析
20．1享受加计抵减优惠的30个要点与案例分析/231
20．1．1基本政策规定231
20．1．2政策适用范围232
20．1．3销售额的确定233
20．1．4如何适用政策优惠236
20．1．5如何进行纳税填报237
20．1．6加计抵减额的变动调整238
20．2“六税一费”优惠政策要点与案例分析/240
20．2．1税务优惠政策要点240
20．2．2税务优惠政策问题解读241
20．3火车票、飞机票、汽车票、轮船票抵扣增值税案例分析/243
20．3．1政策要点243
20．3．2政策解读与应用243
20．4债转股重组税务要点与案例分析/248
20．4．1债转股重组税务要点248
20．4．2案例分析：债转股的税务处理248
20．5企业所得税新政策解读与应用问答/250
20．5．1企业扶贫捐赠所得税税前扣除政策250
20．5．2小型微利企业普惠性企业所得税减免政策251
20．5．3创业投资企业税收优惠政策253
20．5．4其他企业所得税政策255
附录：税收政策汇编