醉染图书与14位新锐总裁深度对话/掘金存量地产29787508687926

序
篇 公寓篇
章 旭辉领寓：开发商如何后来居上，掘金公寓万亿元大市场
一、谋定后动，领寓进入公寓租赁行业
二、怎样实现五年租赁20万间的战略目标
三、产品打磨，提供体面的租住生活
四、重点突破，缩短装修周期和出房周期，逐步形成差异化运营优势
五、注重团队合理搭配及内部共享，三重激励覆盖全员
展望：有双重推动力，加速前进冲击20万间的目标
第二章 恺信亚洲：找准细分市场，成为改善型租赁龙头
一、定位：在新租赁时代做改善型租赁
二、模式：与开发商合作共赢，深耕净值群
三、拿房：以集中式房源为主，以公共设施附近房源为辅
四、产品：定制 高端，围绕两类客户差异化需求做设计
五、运营：巧干而不蛮干，追求有质量的效率
展望：紧扣差异化需求，“小众”市场一样能产生大收益
第三章 城家公寓：公寓行业的“精细化运营大师”
一、定位：打破行业不赢利现状，走精细化运营之路
二、核心：打通线上线下，找准收益和体验的平衡点
三、执行：精细化运营落地的八个关键
展望：不断加大技术投入，结合消费升级获取客户信赖
第四章 新派公寓：中国私募公寓REITs开拓者
一、新定位：让年轻人住在都市中心
二、新产品：30平方米做精品，从内到外提供家的体验
三、新模式：四轮驱动，私募REITs多元化收购
四、新品牌：用故事做标签，可复制的资产标准化
五、新团队：专业技能多外包，借外部资源来运作
六、新思考：坚定方向，不和人对赌
展望：首单公寓类REITs成功落地，打通自持物业资产券化发展道路
第五章 湾流国际：“存量资产 地产金融 互联网”模式践行者
一、金融是未来核心能力，存量市场被严重忽视
二、三轮驱动：把金融、存量资产和互联网联动起来
三、运营体系做支撑，应对快速扩张的挑战
展望：行业不会被一家垄断，走适合自己的路就是正途
第六章 未来域：场景化内容运营商
一、定位转变：不是公寓运营商，是资管集团
二、模式内涵：让B端资产增值，让C端住得舒适
三、运营核心：内容 产品，构建潮流生活方式
四、未来挑战：品牌、人才、文化、资金
展望：努力活下去，希望能成为公寓行业的苹果公司
第七章 窝趣：用“加盟 项目保底”模式突破轻资产运营困局
一、管理为刀，独辟蹊径开辟轻资产之路
二、加盟 项目保底，做到基本四年就回本
三、“3 2”战略平台，支撑全链条服务体系
四、看好未来，轻资产扩张还需跨过两道坎
展望：轻资产模式一定能生存，未来有望跻身市场前列
第二篇 联合办公篇
第八章 WE ：通过规模化建立联合办公行业的护城河
一、转型：三大变化催生新型办公空间
二、模式：没有规模就没有未来
三、布局：围绕中心城市与地段做扩张
四、运营：破解市场化难题
五、裂变：在规模化过程中衍生新模式
展望：快速形成完整产业链，提供全球化无缝的办公体验
第九章 氪空间：致力于成为联合办公服务领航者
一、看市：需求补缺，抢占先机，解除中小企业办公之痛
二、卡位：用产品做基础，借资源建立壁垒
三、盈利：工位收入定生死，增值收入保盈利
四、管理：激活90后团队，实现快速扩张
展望：做联合办公服务领航者，将进行到底
第十章 方糖小镇：共享空间的社群运营师 一、挖需求：新型办公的核心内涵是社交
二、做社群：先连接再共创的C2B模式
三、保长：效运营实现有质量的增长
展望：未来形成中小企业生态圈，相互协同，共同发展
十章 共享际：用社群激活空间的生活方式发明家
一、混合催生创新，用新内容满足精神需求
二、培养社群思维，基于社群创造新商业模式
三、打造IP，重新定义生活方式
展望：继续增加连接，共振才能产生的商业模式
第三篇 综合篇
第十二章 高和资本：盘活商业资产的大金融家
一、模式背景：根据市场变化不断演进
二、模式内涵：改造 资管，从券化突破
三、模式运作：收购 资管/运营 券化的闭环
展望：做商业一定要向资管角度转变，券化才是正确的存方式
第十三章 艾佳生活：用共享经济打造互联网大家居生态圈
一、做定位：让客户在房屋交付当天能开伙做饭
二、建模式：提取滴滴公司和苹果公司的成功基因
三、造平台：构建C2C生态圈，实现C2M
展望：五年之内争取做到1 000亿元，让合作者全体共赢
第十四章 路劲物业：用“”切入存量物业市场的生力军
一、用赢得口碑，以增值服务获取利润
二、四个方向降本增效，保整体的
三、增值服务都与客户生活密切相关，未来会做共享经济
展望：继续落实管控模式，塑造真正的核心竞争力

致力于推动中房地业管理创新 明源地产研究院成立于2009年，以做“中房地管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云链、云空间）与全数千房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理很好实践研究四大领域，持续挖掘泛地产各领域创新典型案例，推动中房地管理创新。目前研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验，深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产增量市场和存量市场两大板块，聚焦房地产战略转型与创新、存量资产运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究团队。持续推出“中房地业管理研究成果” 明源地产研究院创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营很好实践》，累计销售近5万册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，累计印量已突破4万册；2013年，开通“明源地产研究院”公众号，目前粉丝量已突破45万，后续还将努力向更高目标突破。

徐颖：明源地产研究院院长，房地产生态链管理研究专家，主讲过300多场公开课、企业内训、行业沙龙，具有丰富的房地产经营管理实战和信息化落地实操经验。参与主编书籍：《成本制胜！微利时代再造房企核心竞争力》（第二版）、《房地产项目运营很好实践》（第二版）。 刘策：《存量地产观察》公众号总编、广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员、北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授。聚焦房地产战略、存量运营及创新业务研究，曾主持或承接多项住建部及省市政策研究课题，先后对话数百位地产生态链总裁，发表专业类文章逾 100 篇。曾主编或参编书籍有《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》、《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》(第二版)、《房地产项目运营很好实践》(第二版)、《2018广东房地产蓝皮书》。 朱昊：从事房地产市场及企业研究、品牌推广工作多年，并对资产管理、金融等相关领域有独到见解。曾主持编写《城市综合体的中国式游戏》《楼宇经济》《淡市制胜案例集》《何以生销冠？七把尖刀去库存》《爱变才会赢，90后住宅变形记》等书籍和专题报告。

2017年，中房地市场进入存量时代的脚步明显加快，政策支持力度。7月，上海在全国范围内首次推出用途为“租赁住房”的地块，这些地块在挂牌开始就明确将全部用于建设租赁住房。随后，广州提出“租售同权”。2017年7月18日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。数百万亿元的存量市场将是未来房地产行业的主战场，这一点在业内已成共识。 在政策刺激下，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，开发商、运营商、地产等多股力量大举进入存量市场，各类利用存量房改建的长短租公寓、联合办公、商业园区纷纷出现，一些资产运营企业初具规模，各种商业模式也基本成型。从观望、思考到落地、深耕，2017年成为中房地发展新的里程碑。 经过几年的观望、研判、准备，开发商现阶段关注的重点是激活存量资源，找到切实可行的模式与方法，通过运营实现长期盈利。开发商想要真正从存量市场中赚到真金白银，有两个关键：，要锐地知大势的变化，预判即将发生的事情，提前做出准备；第二，要有勇气和决心，一定要在新兴市场形成初期果断进入，并主动推动行业的进步，然后努力成为行业的领军人物，因为行业形势一旦明朗，成熟的模式会纷纷出现，龙头企业的地位也逐步稳固，这时候再进入为时已晚。此外，做存量与做增量有很大的差异，因此开发商要先“换脑”，用运营而非卖房的逻辑去构建模式；再“开刀”，以特有的定位和角度切入存量市场，逐步练就“独门绝技”，在行业中建立竞争优势。 他山之石，可以攻玉。《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》自出版以来，作为国内的存量地产主题著作之一，在业内引起了高度的关注与极大的反响，也收到了来自行业专家、企业家等的宝贵意见和点评。在《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》的基础上，本书通过与存量地产领域领军企业总裁的深度对话交流，深入解读14家存量地产运营领域的典型企业，从操作层面剖析它们的独特模式和执行方法，希望用真实的案例为同行提供些许启发。存量市场仍处于初期阶段，这些模式还需要不断地完善和打磨，但在精心“选种、播种、培育”这一系列的过程中，只有从实践中获取经验，时刻磨砺自己，才可能提前尝到甜美的果实。 本书从存量地产领域领军企业总裁的视角出发，系统地总结和阐述存量运营实践案例。在本书中，通过各位总裁的睿智分享，我们希望相关企业在掘金存量地产的过程中要把握好以下四个“度”。 定位是“眼”，要提高精准度  存量地产的类型和改造方向很多，包括办公、商业、公寓等；市场竞争主体的出身和背景也多种多样，主要包括开发商、专业运营商、互联网创业者等。存量市场的规模很大，足以容纳各种主体采用不同的打法在里面施展拳脚。每家企业的背景、优势各不相同，任何一家都做不到灵活百变，所以必须依据自身的“DNA”来进行判断，确定自己的位置、可扮演的角色，以及能否创造独特的模式等。 内容是“肉”，要增加饱和度  客户理念的变化催生消费需求的升级，消费需求的升级又引发空间内容的变迁，再推动城市空间的再造，这是一个基本的逻辑。建筑是躯壳，内容是灵魂，资产运营的核心能力是内容运营。盘活存量地产的解决方案是为空间注入更有价值的内容，赋予冷的石以鲜活的生命，这样才能吸引并留住用户，获取更高的溢价。企业要通过对生活方式的理解和产品体系的构建，聚焦用户需求，打造个化产品，构筑品牌文化，然后形成一个立体的多维生态圈，实现持续、高品质的运营。 资金是“血”，要降低黏稠度  不论是获取房源还是扩张规模，都需要持续、充足的资金支持，特别是想走轻资产路线的资产运营商，更需要进行金融创新。企业要根据自身的特点来打造有效的资金链，比如可以借母公司的资金优势，也可以通过券化产品实现退出，或采用加盟、合作模式降低资金占有率等。不管怎么做，目的只有一个，就是让资金来源更多、更稳定，让回报率更高，让整个资金链运转得更为顺畅，因为企业首先要保自己能生存，然后才会有未来。 运营是“骨”，要打磨颗粒度  除了资金和房源之外，租赁行业还有一个核心能力——精细化运营。精细化运营能力是企业生存和发展的基础，其核心是把选址模型、客户体验做好，将营建成本控制在合理的范围之内，给客户提供高的产品，建立收益模型（比如通过信息化系统实现整个门店在运营层面的化、无纸化，实现运营数据分析的精准化和每天的迭代等）。精细化运营可以提升客户体验，保持续的收益。 时势造英雄，做任何事情都不能脱离时代的背景，成功需要自身的努力，但更重要的是顺应时代的潮流。时代的发展轨迹不是线的而是波浪式的，每隔5~10年就可能出现一个大的跳跃，如果能够抓住这个机会，就有可能获得意想不到的成功。势变而道更，只有顺应时势，找到合适的方法，勇敢并坚定地执行，才能在新存量时代抢占先机。 时代造就了一个大舞台，这个舞台的幕布已经徐徐拉开，你是坐在台下看戏，还是亲自在台上表演一出好戏？ 他山石，引美玉，壮自我，是为序，共创未来。 刘  策 2018年2月21日2017年，中房地市场进入存量时代的脚步明显加快，政策支持力度。7月，上海在全国范围内首次推出用途为“租赁住房”的地块，这些地块在挂牌开始就明确将全部用于建设租赁住房。随后，广州提出“租售同权”。2017年7月18日，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求积极盘活存量房屋用于租赁，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房，探索采取购买服务模式，将公租房、人才公寓等或国有企业的房源，委托给住房租赁企业运营管理。数百万亿元的存量市场将是未来房地产行业的主战场，这一点在业内已成共识。 在政策刺激下，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，开发商、运营商、地产等多股力量大举进入存量市场，各类利用存量房改建的长短租公寓、联合办公、商业园区纷纷出现，一些资产运营企业初具规模，各种商业模式也基本成型。从观望、思考到落地、深耕，2017年成为中房地发展新的里程碑。 经过几年的观望、研判、准备，开发商现阶段关注的重点是激活存量资源，找到切实可行的模式与方法，通过运营实现长期盈利。开发商想要真正从存量市场中赚到真金白银，有两个关键：，要锐地知大势的变化，预判即将发生的事情，提前做出准备；第二，要有勇气和决心，一定要在新兴市场形成初期果断进入，并主动推动行业的进步，然后努力成为行业的领军人物，因为行业形势一旦明朗，成熟的模式会纷纷出现，龙头企业的地位也逐步稳固，这时候再进入为时已晚。此外，做存量与做增量有很大的差异，因此开发商要先“换脑”，用运营而非卖房的逻辑去构建模式；再“开刀”，以特有的定位和角度切入存量市场，逐步练就“独门绝技”，在行业中建立竞争优势。 他山之石，可以攻玉。《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》自出版以来，作为国内的存量地产主题著作之一，在业内引起了高度的关注与极大的反响，也收到了来自行业专家、企业家等的宝贵意见和点评。在《掘金存量地产：房地产存量经营新生态》的基础上，本书通过与存量地产领域领军企业总裁的深度对话交流，深入解读14家存量地产运营领域的典型企业，从操作层面剖析它们的独特模式和执行方法，希望用真实的案例为同行提供些许启发。存量市场仍处于初期阶段，这些模式还需要不断地完善和打磨，但在精心“选种、播种、培育”这一系列的过程中，只有从实践中获取经验，时刻磨砺自己，才可能提前尝到甜美的果实。 本书从存量地产领域领军企业总裁的视角出发，系统地总结和阐述存量运营实践案例。在本书中，通过各位总裁的睿智分享，我们希望相关企业在掘金存量地产的过程中要把握好以下四个“度”。 定位是“眼”，要提高精准度  存量地产的类型和改造方向很多，包括办公、商业、公寓等；市场竞争主体的出身和背景也多种多样，主要包括开发商、专业运营商、互联网创业者等。存量市场的规模很大，足以容纳各种主体采用不同的打法在里面施展拳脚。每家企业的背景、优势各不相同，任何一家都做不到灵活百变，所以必须依据自身的“DNA”来进行判断，确定自己的位置、可扮演的角色，以及能否创造独特的模式等。 内容是“肉”，要增加饱和度  客户理念的变化催生消费需求的升级，消费需求的升级又引发空间内容的变迁，再推动城市空间的再造，这是一个基本的逻辑。建筑是躯壳，内容是灵魂，资产运营的核心能力是内容运营。盘活存量地产的解决方案是为空间注入更有价值的内容，赋予冷的石以鲜活的生命，这样才能吸引并留住用户，获取更高的溢价。企业要通过对生活方式的理解和产品体系的构建，聚焦用户需求，打造个化产品，构筑品牌文化，然后形成一个立体的多维生态圈，实现持续、高品质的运营。 资金是“血”，要降低黏稠度  不论是获取房源还是扩张规模，都需要持续、充足的资金支持，特别是想走轻资产路线的资产运营商，更需要进行金融创新。企业要根据自身的特点来打造有效的资金链，比如可以借母公司的资金优势，也可以通过券化产品实现退出，或采用加盟、合作模式降低资金占有率等。不管怎么做，目的只有一个，就是让资金来源更多、更稳定，让回报率更高，让整个资金链运转得更为顺畅，因为企业首先要保自己能生存，然后才会有未来。 运营是“骨”，要打磨颗粒度  除了资金和房源之外，租赁行业还有一个核心能力——精细化运营。精细化运营能力是企业生存和发展的基础，其核心是把选址模型、客户体验做好，将营建成本控制在合理的范围之内，给客户提供高的产品，建立收益模型（比如通过信息化系统实现整个门店在运营层面的化、无纸化，实现运营数据分析的精准化和每天的迭代等）。精细化运营可以提升客户体验，保持续的收益。 时势造英雄，做任何事情都不能脱离时代的背景，成功需要自身的努力，但更重要的是顺应时代的潮流。时代的发展轨迹不是线的而是波浪式的，每隔5~10年就可能出现一个大的跳跃，如果能够抓住这个机会，就有可能获得意想不到的成功。势变而道更，只有顺应时势，找到合适的方法，勇敢并坚定地执行，才能在新存量时代抢占先机。 时代造就了一个大舞台，这个舞台的幕布已经徐徐拉开，你是坐在台下看戏，还是亲自在台上表演一出好戏？ 他山石，引美玉，壮自我，是为序，共创未来。 刘  策 2018年2月21日

掘金存量市场黄金期，抢占存量市场制高点！ ？契合当下从增量开发向存量经营转移的大趋势，吻合房地产企业战略转型的热点与痛点。 ？从创新模式到实战战术、从战略到具体操作，深入总结房地产存量创新关键领域新模式、新方法、新案例，系统解读典型企业的每种模式。