正版新书]中国法院2019年度案例·房屋买卖合同纠纷国家法官学院

一、商品房预售
1.房屋买卖预约合同的司法认定和违反预约的处理
　——张某诉北京宝苑房地产开发有限公司商品房预售合同案
2.能否依据房产买卖预约合同向开发商要求交付房产
　——刘某举诉章丘市城市建设综合开发公司房屋买卖合同案
3.基于后让与担保签订的商品房预售合同经调解解除是否构成虚假诉讼
　——山东倪氏房地产开发有限公司诉文登市惠和房地产开发有限公司商品房预售合同案
4.未尽到明确告知义务构成根本违约致合同解除
　——冯某某诉安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司商品房预售合同案

二、商品房销售
5.开发商变更建设工程规划设计是否违约
　——陆某发诉广西平南县月亮湾房地产有限公司商品房买卖合同案
6.开发商因“政策不明，正在协调”逾期办理房屋权属证书是否构成违约
　——孔某英诉福建省直房地产开发公司商品房销售合同案
7.房屋买卖合同与网签合同就争议解决方式有不同约定应如何认定
　——杨某梅、冯某朋诉申某琦房屋买卖合同案
8.开发商逾期办证的违约责任以不超过购房款总额的一定比例为宜
　——杜某东诉南阳市博基置业有限责任公司商品房销售合同案
9.商品房销售合同面积与实际面积不符时如何处理
　——李某坤、陈某梅诉平远县盛世富港房地产开发有限公司商品房销售合同案
10.已交付精装修房屋水管冻裂后的赔偿责任认定
　——陆某远、顾某夷诉无锡苏宁置业有限公司房屋买卖合同案
11.住房限购政策出台导致居间合同无法继续履行应如何处理
　——牛某理诉北京华鑫置地房地产经纪有限公司居间合同案
12.附条件解除合同中对条件的审查与认定
　——佛山市三水区兆辉房地产有限公司诉潘某梅、邓某生商品房销售合同案
13.《合同法》第九十四条第四项中“违约行为”应当理解为订立合同当事人一方的行为违反合同双方之间的约定
　——泰州广城房地产开发有限公司诉邱某辉商品房买卖合同案
14.商品房销售合同解除后的法律后果
　——云南滇沪房地产开发有限公司诉胡某跃商品房销售合同案
15.商品房销售协议中的本约合同与预约合同的区别与认定
　——郑某武诉广州颐年园发展有限公司商品房销售合同案

三、二手房买卖
16.二手房交易中卖方故意违约，应向守约方赔偿房屋涨价损失
　——吴某、陈某诉晋某、钟某房屋买卖合同案
17.二手房买卖合同中恶意串通行为与居住权保护的法律适用分析
　——陈某璐诉周某兰、周某虹确认房屋买卖合同无效案
18.二手房买卖违约方未催告时解除权并非不能消灭
　——刘某海诉罗某生房屋买卖合同案
19.以房屋新政为由要求解除房屋买卖合同的认定
　——杨某美诉单某艳、北京万洋房地产经纪有限公司房屋买卖合同案
20.二手房买卖中因户口迁移迟延引发的违约责任及违约金认定问题
　——王某、密某海诉魏某、韩某房屋买卖合同案
21.“一房二卖”中前手购房人的占有权的保护
　——范某侠诉周某保房屋买卖合同案
22.替购房人偿还贷款后开发商是否必然可以解除合同
　——北京中信新城房地产有限公司诉陈某峰商品房预售合同案
23.房屋买卖合同违约责任认定
　——王某山诉陶某河、陶某冰房屋买卖合同案
24.合同法定解除权的法律适用
　——张某冬诉陈某波、林某兰房屋买卖合同案

四、农村房屋买卖
25.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力
　——麻某安、吴某生诉龙某章、隆某付农村房屋买卖合同案
26.农村房屋买卖合同被确认无效后遇征收，补偿利益应当综合考虑征收政策及实际房屋建设情况公平处理
　——肖某燕等诉周某琴房屋买卖合同案
27.农村房屋买卖合同效力认定
　——洪某灿诉蔡某玲、蔡某善确认合同无效案
28.农村居民将其宅基地上所建合法房屋的所有权赠与城镇居民的行为应当合法有效
　——王某军诉王某明所有权确认案
29.以合作开发形式将农民集体用地用于房地产开发经营活动的效力的确定
　——周某荣诉广州市白云区永平街东平村官田经济合作社、广州市白云区永平街东平经济联合社合作开发房地产合同案
30.宅基地上的房屋买卖合同的效力
　——刘某涛诉李某华、张某甲房屋买卖合同案
31.农村房屋买卖合同无效后对损失的处理
　——厦门市翔安区马巷镇五星社区居民委员会第七居民小组诉陈某榆等房屋买卖合同案

五、拆迁安置房买卖
32.非商品房交易中房屋出卖人逾期办理房屋产权证照的违约责任
　——母某萍诉哈尔滨工业大学房屋拆迁安置补偿合同案
33.计算房屋买受人应得拆迁区位补偿款时应当考虑被拆迁人以优惠价格购买安置房屋的实物利益和机会利益
　——刘某荣诉庞某顺房屋买卖合同案

六、公房转让
34.借名买房的认定与审理原则
　——刘某诉郭某卿等房屋买卖合同案
35.涉房改房房地产纠纷的受理
　——王某虹诉广东省医药物资站房屋买卖合同案

七、房屋买卖代理
36.房地产中介机构应对非准确性陈述造成的损失承担赔偿责任
　——张某诉北京链家房地产经纪有限公司、金某华房屋买卖合同案
37.房屋买卖合同中的居间人责任
　——刘某明诉于某威、北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同案
38.无权代理行为的效力认定
　——焦某泉诉刘某飞、白某菊房屋买卖合同案
39.无权代理相对人行使撤销权的必要条件
　——徐某强诉贺某兵、李某珍房屋买卖合同案
40.中介炒房合同的效力认定
　——马某香诉徐某洋等房屋买卖合同案

八、房屋确权纠纷
41.夫妻一方将婚后登记在己方名下的房屋对外出售后死亡对无权处分的认定及合同履行的影响
　——周某诉张某义等房屋买卖合同案

九、定金与违约金
42.当事人请求增加违约金的数额应以实际损失额为限
　——韩某芬诉北京京大昆仑房地产开发有限公司商品房预售合同案
43.当事人在违约发生后约定的赔偿款项能否适用违约金调整规则
　——曾某诉陈某霜、李某城房屋买卖合同案
44.商用房逾期交付及违约金的认定
　——黄某辉等诉无锡市金顺房地产开发有限公司商品房销售合同案
45.违约金调整规则的适用
　——侯某佳诉张某房屋买卖合同案
46.定金合同的生效条件
　——曲某诉胡某房屋买卖合同案
47.签订数份房屋买卖合同定金数额的确定
　——赵某诉李某雪房屋买卖合同案
48.商品房买卖纠纷中定金返还问题
　——叶某诉海门大生投资发展有限公司商品房预售合同案
49.违约定金与损失赔偿并用时的处理
　——赵某诉陈某勇房屋买卖合同案
50.违约金与定金能否同时主张
　——吕某诉李某利、重庆市璧山区聚鑫房产经纪有限公司房屋买卖合同案

十、房屋借贷与担保纠纷
51.房屋买卖合同中非典型合同的法律适用问题
　——唐某明诉上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、付某国房屋买卖合同案
52.买卖型担保的认定及其效力评析
　——杨某诉郑某房屋买卖合同案
53.名为买卖实为借贷时的处理
　——付某钰诉唐山继兴房地产开发有限公司、董某霞房屋买卖合同案
54.为民间借贷设定担保而签订的房屋买卖合同效力
　——魏某诉靳某房屋买卖合同案
55 .“以房抵债”型房屋买卖合同的效力认定
　——杨某明诉钱某伟等商品房买卖合同案

十一、其他
56.房屋买卖合同无效情形中“恶意串通”的认定标准
　——马某甲诉马某乙、马某丙确认合同无效案
57.父母处分子女名下房产时“为了被监护人利益”的判断规则及买卖合同效力
　——郭某诉高某、高某辰房屋买卖合同案
58.家庭成员之间为孩子上学而签订的房屋买卖合同的效力认定
　——李甲诉李乙等确认合同无效案
59.借名买房未签订书面协议的事实认定标准
　——侯某、侯某胜诉侯某梅确认合同无效案
60.限购政策对房屋买卖合同效力的影响
　——张某玲诉杨某祥房屋买卖合同案
61.购房人在履约过程中符合购房资格后遇限购令升级对合同履行的影响以及网签合同的性质认定
　——陈某姬诉徐某晴房屋买卖合同案
62.改变工业用地土地用途的房屋买卖合同效力认定
　——杨某哲诉吴某录房屋买卖合同案
63.以委托售房方式炒房牟利的法律评价
　——王某诉王某兴房屋买卖合同案

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　　《中国法院2019年度案例·房屋买卖合同纠纷》： 　　【法院裁判要旨】 　　安徽省六安市霍邱县人民法院经审理认为：关于瑞达公司霍邱分公司是否保障了冯某某的知情权。根据民法理论，民事法律行为属表意行为，以意思表示真实为成立要件。当事人设立民事关系时，其应对交易的主体、客体、内容以及交易的性质等享有知情的权利。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。买房人作为特殊的消费者，其对购买的商品（即商品房）信息亦当然享有知情权。开发商作为商品房的“生产者”和销售者，其行为必然受《中华人民共和国消费者权益保护法》的规制和约束。为了保障购房人对商品房信息的知情权，开发商有义务就商品房的价款、质量、结构、位置、面积、功能以及房地产开发的规划设计等相关信息进行真实、全面的说明。同时，开发商应以有效的方式和载体履行其说明义务，宣传彩页、横幅广告、沙盘、效果图等虽是开发商常用的楼盘推介方法，但上述载体并不足以成为购房人了解商品房信息的客观依据，而仅仅具有参考作用。在商品房预售中，因缺乏现房参照，买卖标的的具体情况难以直观反映，开发商应当运用更为精确的文字、符号或者图形对商品房的信息作出确定性说明，如实告知购房人所购房屋的翔实情况。由此产生纠纷，则应由开发商对其出售的商品房信息承担举证证明责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）的“说明”部分第三条指出：“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务”，冯某某所购门面房前面设计有地下车库入口，且高出地面2.2米，遮挡了门面房，应属于“合同重大事项”，瑞达公司霍邱分公司负有严格的说明义务。但瑞达公司霍邱分公司没有举出证据证明其履行了自己应尽的义务，相反，瑞达公司霍邱分公司不仅没有将案涉商铺门前有车道、车道的宽度和高度以及至商铺的距离等特定信息写入双方签订的购房合同中（如，在附件十“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中如实对商业营业用房前面有公共车道遮挡门面视线的情况进行说明），而且亦认可“销售人员只告诉了门前有车道，其他情况没有讲”。因此，本案瑞达公司霍邱分公司未能充分履行说明义务，没有保障冯某某的知情权，其行为违约。 　　关于冯某某签订合同的目的能否实现。我国合同法中违约行为导致合同解除权成就，是以当事人一方的违约行为致使另一方“不能实现合同目的”为标准。不能实现合同目的，是指当事人一方违约致使另一方在订立合同时期望得到并且在正常履行情况下能够得到的预期利益无法实现。本案原告家庭经商，其购买商铺用于生意经营。但其与瑞达公司霍邱分公司签订合同购买的面向蓼城路（主路）的3间商铺门前仅10米处设计有地下车库入口，且建成后高达2.2米，将严重遮挡商铺“门脸”，妨碍顾客进出店屋，对原告经营有较大影响，从而导致其在订立合同时期望得到的预期利益无法实现。同时，原告购买的前后各3间商铺前后贯通，是作为整体使用的，因此，属全部合同目的不能实现。综上，瑞达公司霍邱分公司的行为已构成根本违约。 　　安徽省六安市霍邱县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第二项、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决： 　　一、解除原告冯某某与被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司签订的六份《商品房买卖合同》（预售）； 　　二、被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起五日内返还原告冯某某购房款5490000元并支付利息（按照银行同期贷款基准利率，其中2780000元自2016年12月14日、2710000元自2017年1月10日起均计算至清偿日止）； 　　三、被告安徽瑞达房地产开发有限公司霍邱分公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告冯某某印花税、契税、登记费和维修基金等损失合计312887. 84元； 　　四、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。 　　……

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