[正版]商品房、存量房及农村房屋买卖纠纷典型案例解析:“八五”普法用书·法官说法(第二辑)

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【案情回顾】生动有趣的案例揭示生活中隐藏的法律纠纷及隐患

【法理分析】深入剖析法律问题，条分缕析释明法律依据

【知识拓展】触类旁通，延伸讲解相关法律知识

【普法提示】一针见血指出应对方案，提升读者法治素养

章　商品房买卖纠纷

案例一 说好的重点小学不见了，开发商虚假宣传要担责——对《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的理解/ 003

案情回顾 / 003

（一）说好的“学区房”却无法入学，业主诉开发商虚假宣传 / 003

（二）要约邀请还是要约，业主开发商各执己见 / 004

法理分析 / 005

（一）要约与要约邀请的区别 / 005

（二）商品房销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请？ / 006

（三）被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述是否有效？ / 007

知识拓展 / 008

（一）如何正确理解商品房销售广告的“除外规定”？ / 008

（二）商品房虚假销售广告宣传应承担的法律责任 / 009

普法提示 / 010

案例二 北京安居梦破灭，合同无效引事端——商品房预售合同无效的认定及其法律后果/ 012

案情回顾 / 012

法理分析 / 015

（一）商品房预售合同的效力认定 / 015

（二）商品房预售合同无效的法律后果及救济 / 017

知识拓展 / 018

（一）商品房预售合同签订后，规划被行政主管部门撤销，商品房预售合同效力是否受到影响？ / 018

（二）商品房预售合同签订后，预售明被撤销，商品房预售合同效力是否受到影响？ / 019

（三）出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售明已过有效期，该预售合同是否有效？ / 019

（四）合同效力的补正 / 020

普法提示 / 020

案例三 入住遥遥无期，无奈状告开发商——商品房预售合同违约金调整的原则/ 022

案情回顾 / 022

法理分析 / 024

（一）违约金调整的提出及释明 / 026

（二）违约金调整的原则 / 027

（三）违约金调整中的举证责任分配 / 027

（四）过高或低于实际损失的认定及调整标准 / 028

知识拓展 / 029

（一）违约金的概念 / 029

（二）违约金的性质 / 029

（三）违约金的诉讼时效问题 / 030

普法提示 / 030

案例四 未达成商品房买卖合同，已支付定金能否返还——解析商品房预约合同中的几类问题/ 032

案情回顾 / 032

（一）房屋买卖合同未签成，认购定金何去何从 / 032

（二）合同双方对簿公堂，违约责任难认定 / 034

法理分析 / 034

（一）关于《认购书》及《认购书补充协议》的解除问题 / 034

（二）房产公司是否应返还双倍定金？ / 035

（三）裁判结果 / 036

知识拓展 / 036

（一）预约合同 / 036

（二）关于认购书的定金罚则及定金返还 / 038

（三）关于本约与预约的认定 / 040

普法提示 / 041

（一）购房者要增强法律意识，依法维护自己合法权益 / 041

（二）开发商要规范合同格式，加强与购房者之间的沟通，妥善处理矛盾纠纷 / 042

（三）完善信息公开制度，解决信息不对称问题 / 042

案例五 商品房买卖合同纠纷中当事人如何行使合同解除权？——浅谈合同解除权与情势变更原则/ 043

案情回顾 / 043

法理分析 / 046

（一）合同解除权的行使主体 / 047

（二）合同解除与情势变更 / 047

（三）情势变更与商业风险 / 049

知识拓展 / 050

（一）合同解除的分类及法律属性 / 050

（二）合同解除权的性质 / 050

（三）合同解除权的行使方式 / 051

（四）合同解除的效力及合同解除权的消灭 / 052

普法提示 / 053

案例六 房屋质量问题的权益维护——因房屋质量问题解除合同的条件/ 055

案情回顾 / 055

法理分析 / 058

（一）涉诉商品房买卖合同解除的法律依据 / 058

（二）合同解除的法律后果 / 059

知识拓展 / 060

（一）扩大买受人的拒绝受领权 / 060

（二）对合同约定的质量标准予以严格适用 / 062

普法提示 / 062

第二章　房产政策下商品房买卖纠纷

案例一 80后女博士买房遇新政，主张解除合同是否有据？——解析《民法典》第五百六十三条/ 067

案情回顾 / 067

（一）女博士买房遇新政欲毁约 / 067

（二）买卖双方对簿公堂各执一词 / 068

法理分析 / 069

（一）何谓合同解除权？ / 069

（二）买方是否享有法定解除权？ / 070

知识拓展 / 071

（一）合同解除权的种类 / 071

（二）合同解除权的限制 / 072

普法提示 / 073

案例二 因房屋限购政策导致合同无法履行谁担责？——解析《民法典》第五百三十三条/ 076

案情回顾 / 076

（一）曙光乍现——买房希望在即 / 076

（二）一波三折——路途曲折坎坷 / 078

（三）情势变更——以公平为内核定分止争 / 079

法理分析 / 079

（一）情势变更原则的理论基础 / 079

（二）情势变更原则产生的法律效果 / 081

（三）房屋限购政策与情势变更 / 081

知识拓展 / 082

（一）房屋限购政策的背景及沿革 / 082

（二）涉房屋限购政策买卖合同纠纷的主要类型 / 083

（三）审理涉房屋限购政策买卖合同纠纷案件的主要思路 / 083

普法提示 / 085

第三章　二手房买卖纠纷

案例一 被查封的房屋买卖合同效力如何认定——解析《民法典》百五十三条/ 089

案情回顾 / 089

（一）买了查封房忧心忡忡 / 089

（二）解查封变抵押愿望难成 / 090

（三）换房落空无奈诉赔偿 / 091

法理分析 / 091

知识拓展 / 093

（一）被查封房屋买卖合同效力认定的实践分歧 / 093

（二）合同有效情况下的履行情况分析 / 095

普法提示 / 096

（一）选择正规中介公司 / 096

（二）买方在签订合同后应及时办理预告登记 / 097

（三）履行过程中发现房屋被查封买方可提出执行异议 / 097

（四）发现房屋被查封后及时了解情况 / 097

（五）随时取证，及时维权 / 097

案例二 夫妻一方擅自处分共有房屋，房屋买卖合同效力如何认定/ 099

案情回顾 / 099

法理分析 / 101

（一）夫妻一方擅自处分共有房屋的行为性质认定 / 101

（二）夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力 / 102

知识拓展 / 102

（一）

尚未办理完成房屋所有权变更登记，买受人能否要求房屋过户？ / 103

（二）

已办理完成房屋所有权变更登记，夫妻另一方能否向买受人主张返还房屋？ / 103

普法提示 / 105

案例三 一房二卖情形下房屋买卖合同的效力问题——恶意串通在司法实践中的判断标准/ 106

案情回顾 / 106

（一）喜出望外搬新家，房产证却另易新主 / 106

（二）无奈之下对簿公堂，几经周折合同终被确认无效 / 107

法理分析 / 109

（一）合同无效问题 / 109

（二）恶意串通损害第三人利益的认定问题 / 110

知识拓展 / 111

（一）无效之后的处理问题 / 111

（二）数个房屋买卖合同均有效时的履行顺序问题......

全书共分为四个篇章，分别为“章 商品房买卖纠纷”“第二章 房产政策下商品房买卖纠纷”“第三章 二手房买卖纠纷”“第四章 农村房屋和小产权房买卖纠纷”，涵盖了我国社会商品房、存量房及农村房屋买卖领域常见的法律问题。本书首先通过六个案例，对商品房买卖活动中为常见的纠纷进行了解读；其次又通过两个案例，结合我国房产政策对特定商品房买卖纠纷进行针对性分析；再次又通过九个案例，对二手房买卖领域中常见的纠纷进行详细解读；后通过三个案例，对农村房屋和小产权房的买卖纠纷进行了具体解读。案件类型，案例选取新颖且具有代表性，法律条文解读细致，知识拓展深入浅出，具有较强的针对性、实用性和可读性。

案例一

说好的重点小学不见了，开发商虚假宣传要担责

——对《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的理解

陈自喜

案情回顾

（一）说好的“学区房”却无法入学，业主诉开发商虚假宣传

26岁的孙芸与28岁的李庆是一对在大都市打拼的小夫妻。2012年2月，因为孙芸怀孕，两人开始计划在工作的城市买房。因为宝宝很快将要出生，小两口主要关注一些周边有幼儿园、小学等附属教育设施的小区。一到周末，两人就奔波在各大楼盘的销售现场。

“琼府花园小区，您孩子的正确选择。小区配套幼儿园、小学是清大附属幼儿园、小学，12年教育让您的孩子一路……”玉都房地产开发有限公司（以下简称玉都房地产公司）所开发的琼府花园小区的售楼宣传广告和在电视台《房产》播出的看房专题片让孙芸和李庆的眼睛一亮。两人比较了一下，这个正在开发的楼盘离孙芸的工作单位只有六七公里远，附近有地铁站也便于李庆上下班。重要的是，宣传广告所说的清大附属幼儿园、小学是该市的市级重点幼儿园、小学，这是多少家长挤破脑袋都想让孩子去的好学校。两人琢磨来琢磨去，对琼府花园小区上了心思。

“孙姐、李哥，您俩放心吧。我们都在电视台上承诺了咱们小区的附属幼儿园、小学就是清大的，没问题。这还有假？赶紧买吧。”销售人员的热情和再三承诺，让小两口下定了决心。2012年7月下旬，琼府花园小区楼盘正式开盘，孙芸和李庆当天在销售现场选好房子，签署了《商品房预售合同》，交纳了房屋首付款80万元，并办理了按揭贷款。

2014年5月，玉都房地产公司按约定向孙芸、李庆交付了位于琼府花园的房屋。2014年10月，孙芸、李庆和他们的宝宝安安一家三口住进了装饰一新的家。2015年10月，孙芸、李庆发现小区旁边的幼儿园、小学已经修建完成，然而门口的牌子写的却是东方小学、东方小学附属幼儿园，而不是他们盼望已久的清大小学及附属幼儿园。两人傻了眼，在区*的相关网站上查询后，确定了琼府花园小区楼盘的配套学校确实是东方小学及附属幼儿园。感觉受骗的他们和同小区其他业主一起和开发商玉都房地产公司进行交涉，但未有结果。

2015年12月，孙芸和李庆一纸诉状将玉都房地产公司诉至法院。两人认为玉都房地产公司虚假宣传，他们所购买的琼府花园小区的配套教育机构并不是被告在广告中宣传的“清大附属幼儿园、小学”，而是东方小学及附属幼儿园，被告的虚假广告宣传行为误导了部分消费者，致使原告与被告签订了商品房预售合同，要求被告依法承担相应的赔偿责任，支付违约金10万元。

（二）要约邀请还是要约，业主开发商各执己见

庭审过程中，原告孙芸、李庆提交了琼府花园小区售楼宣传广告、在电视台投放的看房专题片等宣传资料，用以证明被告玉都房地产公司承诺琼府花园配套教育机构是清大附属幼儿园、小学，宣传内容明确具体，属于要约。原告认为原告接受被告的要约，双方签订了商品房预售合同，被告就应该履行约定，现在琼府花园小区的附属教育机构不是被告承诺的清大附属幼儿园、小学，被告违约，应该支付违约金10万元。

被告玉都房地产公司对原告的诉讼请求不予认可。被告认为教育设施的配套不属于被告开发商品房规划范围内的设施，故该广告宣传不能构成要约，被告不存在违约行为。另外，双方签署的商品房预售合同补充协议已明确排除了广告、宣传资料等作为合同内容。综上，被告玉都房地产公司认为原告的诉讼请求及依据的事实、理由不能成立，要求法院驳回两原告的诉讼请求。

一审法院经审理认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，双方均应按照合同规定行使权利、履行义务。被告针对涉案小区发布的售楼宣传广告和宣传资料中关于附属教育机构为清大附属幼儿园、小学的内容具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任；被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述系免除其自身责任而排除对方主要权利的格式条款，应为无效。鉴于合同中对被告的该项违约责任未作明确约定，且考虑到原告在购房前也应自行向相关教育管理机关核实涉案小区的教育配套问题，而在签约时门的答复意见为涉案小区并未进行教育资源配置，故法院综合上述情况，酌定被告玉都房地产公司支付原告孙芸、李庆违约金1万元。被告玉都房地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审法院终以相同依据维持了一审判决。

本案中，被告玉都房地产公司关于琼府花园小区房屋教育配套资源方面的宣传是构成要约还是要约邀请？如果构成要约，被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述是否有效？这是该案审理的争议焦点。

法理分析

（一）要约与要约邀请的区别

《民法典》第四百七十二条及《合同法》第十四条均规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

比较而言，要约和要约邀请主要有三大区别：

1.意思表示目的不同。要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的，而要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。

2.意思表示内容不同。要约必须包括将来可能订立的合同的主要内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受要约约束的意思。

3.针对对象不同。要约大多数是针对特定的相对人的，故往往采用对话或信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人，故往往通过电视、报刊等媒介手段发布。

一般而言，商业广告通过电视、报刊等媒介手段向不特定的对象进行发布，广告发布者希望对方主动向自己发出要约提出订立合同的意思表示，符合要约邀请的构成要件。所以，一般的商业广告只要内容不具体、明确，应为要约邀请。

（二）商品房销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请？

《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案中，被告将涉案小区的配套教育机构作为楼盘营销的要点进行宣传，并在看房专题电视广告及楼书宣传中明确出现了“琼府花园小区的配套幼儿园、小学是清大附属幼儿园、小学”表述，该表述的内容构成被告对涉案小区对口学校的具体确定的说明和允诺，并且对原告购买涉案房屋并签订商品房预售合同的决策具有重大影响，被告的宣传内容应当视为要约。

（三）被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述是否有效？

《合同法》第三十九条款（现已失效，相关规定见《民法典》第四百九十六条）规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。

同时，《合同法》第四十条（现已失效，相关规定见《民法典》第四百九十七条）还规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”

本案中，被告玉都房地产公司在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述，属于被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，该条款属于格式条款。被告玉都房地产公司在该条款中直接排除广告宣传的内容，系免除自身责任而排除对方主要权利的条款，应为无效。

综上，被告玉都房地产公司针对涉案小区所发布的商品房销售广告和宣传资料中有关教育机构的说明允诺具体确定，构成要约；该要约内容虽然没有被载入原、被告双方签订的商品房预售合同中，亦应当视为合同内容。被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同附件或组成部分的陈述系免除自身责任而排除对方主要权利的格式条款，应为无效；被告玉都房地产公司没有按约定提供涉案小区配套教育机构，构成违约，应承担违约责任。

知识拓展

（一）如何正确理解商品房销售广告的“除外规定”？

根据《民法典》第四百七十三条、《商品房买卖合同解释》第三条相关规定，商业广告及商品房的销售广告和宣传资料一般都为要约邀请。但当商品房的销售广告和宣传资料同时符合下列条件时，其性质将变为要约，出卖人违反的，将承担违约责任：

楼宇红，女，1966年10月生，汉族，浙江绍兴人，法学硕士，现任北京市房山区人民法院党组书记、院长，二级法官。