商品房、存量房及农村房屋买卖纠纷典型案例解析/法官说法丛书2 娄宇红 著 社科 文轩网

第一章 商品房买卖纠纷

案例一 说好的重点小学不见了，开发商虚假宣传要担责——对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的理解/ 003

案情回顾 / 003

（一）说好的“学区房”却无法入学，业主诉开发商虚假宣传 / 003

（二）要约邀请还是要约，业主开发商各执己见 / 004

法理分析 / 005

（一）要约与要约邀请的区别 / 005

（二）商品房销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请？ / 006

（三）被告在楼书及商品房预售合同中关于广告宣传不列为合同的附件或组成部分的陈述是否有效？ / 007

知识拓展 / 008

（一）如何正确理解商品房销售广告的“除外规定”？ / 008

（二）商品房虚假销售广告宣传应承担的法律责任 / 009

普法提示 / 010

案例二 北京安居梦破灭，合同无效引事端——商品房预售合同无效的认定及其法律后果/ 012

案情回顾 / 012

法理分析 / 015

（一）商品房预售合同的效力认定 / 015

（二）商品房预售合同无效的法律后果及救济 / 017

知识拓展 / 018

（一）商品房预售合同签订后，规划许可证被行政主管部门撤销，商品房预售合同效力是否受到影响？ / 018

（二）商品房预售合同签订后，预售许可证明被撤销，商品房预售合同效力是否受到影响？ / 019

（三）出卖人签订商品房预售合同时，其持有的预售许可证明已过有效期，该预售合同是否有效？ / 019

（四）合同效力的补正 / 020

普法提示 / 020

案例三 入住遥遥无期，无奈状告开发商——商品房预售合同违约金调整的原则/ 022

案情回顾 / 022

法理分析 / 024

（一）违约金调整的提出及释明 / 026

（二）违约金调整的原则 / 027

（三）违约金调整中的举证责任分配 / 027

（四）过高或低于实际损失的认定及调整标准 / 028

知识拓展 / 029

（一）违约金的概念 / 029

（二）违约金的性质 / 029

（三）违约金的诉讼时效问题 / 030

普法提示 / 030

案例四 未达成商品房买卖合同，已支付定金能否返还——解析商品房预约合同中的几类问题/ 032

案情回顾 / 032

（一）房屋买卖合同未签成，认购定金何去何从 / 032

（二）合同双方对簿公堂，违约责任难认定 / 034

法理分析 / 034

（一）关于《认购书》及《认购书补充协议》的解除问题 / 034

（二）房产公司是否应返还双倍定金？ / 035

（三）裁判结果 / 036

知识拓展 / 036

（一）预约合同 / 036

（二）关于认购书的定金罚则及定金返还 / 038

（三）关于本约与预约的认定 / 040

普法提示 / 041

（一）购房者要增强法律意识，依法维护自己合法权益 / 041

（二）开发商要规范合同格式，加强与购房者之间的沟通，妥善处理矛盾纠纷 / 042

（三）完善信息公开制度，解决信息不对称问题 / 042

案例五 商品房买卖合同纠纷中当事人如何行使合同解除权？——浅谈合同解除权与情势变更原则/ 043

案情回顾 / 043

法理分析 / 046

（一）合同解除权的行使主体 / 047

（二）合同解除与情势变更 / 047

（三）情势变更与商业风险 / 049

知识拓展 / 050

（一）合同解除的分类及法律属性 / 050

（二）合同解除权的性质 / 050

（三）合同解除权的行使方式 / 051

（四）合同解除的效力及合同解除权的消灭 / 052

普法提示 / 053

案例六 房屋质量问题的权益维护——因房屋质量问题解除合同的条件/ 055

案情回顾 / 055

法理分析 / 058

（一）涉诉商品房买卖合同解除的法律依据 / 058

（二）合同解除的法律后果 / 059

知识拓展 / 060

（一）扩大买受人的拒绝受领权 / 060

（二）对合同约定的质量标准予以严格适用 / 062

普法提示 / 062

第二章 房产政策下商品房买卖纠纷

案例一 80后女博士买房遇新政，主张解除合同是否有据？——解析《民法典》第五百六十三条/ 067

案情回顾 / 067

（一）女博士买房遇新政欲毁约 / 067

（二）买卖双方对簿公堂各执一词 / 068

法理分析 / 069

（一）何谓合同解除权？ / 069

（二）买方是否享有法定解除权？ / 070

知识拓展 / 071

（一）合同解除权的种类 / 071

（二）合同解除权的 / 072

普法提示 / 073

案例二 因房屋限购政策导致合同无法履行谁担责？——解析《民法典》第五百三十三条/ 076

案情回顾 / 076

（一）曙光乍现——买房希望在即 / 076

（二）一波三折——路途曲折坎坷 / 078

（三）情势变更——以公平为内核定分止争 / 079

法理分析 / 079

（一）情势变更原则的理论基础 / 079

（二）情势变更原则产生的法律效果 / 081

（三）房屋限购政策与情势变更 / 081

知识拓展 / 082

（一）房屋限购政策的背景及沿革 / 082

（二）涉房屋限购政策买卖合同纠纷的主要类型 / 083

（三）审理涉房屋限购政策买卖合同纠纷案件的主要思路 / 083

普法提示 / 085

第三章 二手房买卖纠纷

案例一 被查封的房屋买卖合同效力如何认定——解析《民法典》第一百五十三条/ 089

案情回顾 / 089

（一）买了查封房忧心忡忡 / 089

（二）解查封变抵押愿望难成 / 090

（三）换房落空无奈诉赔偿 / 091

法理分析 / 091

知识拓展 / 093

（一）被查封房屋买卖合同效力认定的实践分歧 / 093

（二）合同有效情况下的履行情况分析 / 095

普法提示 / 096

（一）选择正规中介公司 / 096

（二）买方在签订合同后应及时办理预告登记 / 097

（三）履行过程中发现房屋被查封买方可提出执行异议 / 097

（四）发现房屋被查封后及时了解情况 / 097

（五）随时取证，及时维权 / 097

案例二 夫妻一方擅自处分共有房屋，房屋买卖合同效力如何认定/ 099

案情回顾 / 099

法理分析 / 101

（一）夫妻一方擅自处分共有房屋的行为性质认定 / 101

（二）夫妻一方擅自处分共有房屋的合同效力 / 102

知识拓展 / 102

（一）

尚未办理完成房屋所有权变更登记，买受人能否要求房屋过户？ / 103

（二）

已办理完成房屋所有权变更登记，夫妻另一方能否向买受人主张返还房屋？ / 103

普法提示 / 105

案例三 一房二卖情形下房屋买卖合同的效力问题——恶意串通在司法实践中的判断标准/ 106

案情回顾 / 106

（一）喜出望外搬新家，房产证却另易新主 / 106

（二）无奈之下对簿公堂，几经周折合同终被确认无效 / 107

法理分析 / 109

（一）合同无效问题 / 109

（二）恶意串通损害第三人利益的认定问题 / 110

知识拓展 / 111

（一）无效之后的处理问题 / 111

（二）数个房屋买卖合同均有效时的履行顺序问题 / 112

普法提示 / 112

（一）转变观念，谨慎选择无法立即办理所有权转移登记手续的房屋 / 113

（二）选择规模大、口碑好的经纪公司 / 113

（三）严防死守，周密合同条款以降低履行风险 / 113

案例四 二手房买卖合同户口迁移问题——出卖人未履行户口迁移义务的违约责任/ 115

案情回顾 / 115

法理分析 / 116

（一）户口迁移不属于民事案件受案范围 / 116

（二）关于户口迁移违约金的请求可以立案受理 / 117

（三）户口迁移违约的判断 / 118

（四）户口迁移违约金的判断 / 119

（五）北京市新户口政策下的救济途径 / 121

知识拓展 / 121

（一）我国现有户籍管理制度概述及法律渊源 / 121

（二）户籍管理制度现行体制存在的问题 / 122

（三）北京市内人口户口转移的操作流程及户口新政策 / 123

（四）上海市户口政策中“公共户”规定 / 124

普法提示 / 125

（一）了解出卖人状况及房屋内户口状况，预估风险 / 126

（二）明确约定户口迁移的合同义务 / 126

案例五 网签改了价格，房款究竟几何——相同当事人在同一房屋的买卖过程中签署多份合同且条款不一时的法律适用/ 128

案情回顾 / 128

（一）二手房交易，买卖合同签了两份 / 128

（二）各执己见，纷争难解 / 129

法理分析 / 130

（一）自签合同及网签合同的效力 / 130

（二）买卖合同继续履行的可能性及房屋总价的确定 / 131

知识拓展 / 132

（一）存量房买卖网签制度 / 132

（二）网签合同及交易双方自行签订的房屋买卖合同的效力 / 133

（三）网签价与真实卖了不一时的法律风险 / 134

普法提示 / 135

案例六 房屋买卖合同纠纷中违约金问题解析——解析《民法典》第五百八十五条/ 137

案情回顾 / 137

法理分析 / 139

（一）违约金的类型和计算方式 / 139

（二）违约金“过高”或“过低”的调整 / 140

知识拓展 / 141

（一）违约金与预期利益损失的区别和联系 / 141

（二）存在多种违约行为时违约金的计算 / 143

普法提示 / 145

（一）买卖双方均要做到诚实守信 / 145

（二）守约方要积极维权 / 145

（三）中介公司要严格监督房屋买卖合同的签订和履行 / 146

案例七 房屋买卖合同的效力——以改网签形式进行的交易合同是否有效及违约责任如何认定/ 147

案情回顾 / 147

法理分析 / 149

（一）《房屋定购合同》是否有效？ / 149

（二）卖方是否存在违约行为，是否应向买方承担违约责任？ / 150

知识拓展 / 151

（一）违约责任 / 151

（二）合同的解除 / 153

普法提示 / 153

（一）认真评估房源，全面了解房屋现状 / 154

（二）全面了解资质，选择规范的中介公司 / 154

（三）细致审查合同条款，尽可能将有合理预期的情形条文化 / 155

（四）积极留存证据，以备不时之需 / 155

案例八 因借名买房发生纠纷——出名人能否直接以其系房屋登记所有权人为由要求返还房屋/ 156

案情回顾 / 156

法理分析 / 158

知识拓展 / 160

（一）返还原物纠纷 / 160

（二）所有权纠纷或所有权确认纠纷 / 161

（三）合同纠纷 / 161

普法提示 / 163

（一）不仅看到眼前的好处及便利，更要预见后期的风险 / 163

（二）明确所购房屋的性质，详尽了解房屋所在地购房政策 / 164

（三）签订书面借名买房合同，严格约定权利义务 / 165

案例九 支付全款终不得房，“一房数卖”中买家如何维权——解析“一房数卖”交易中合同的效力及救济措施/ 166

案情回顾 / 166

法理分析 / 167

（一）商品房买卖合同签订后是否发生物权转移的效力？ / 167

（二）“一房数卖”中的数份商品房买卖合同的效力 / 168

（三）“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何寻求法律救济？ / 169

知识拓展 / 170

普法提示 / 172

第四章 农村房屋和小产权房买卖纠纷

案例一 农村房屋买卖合同的效力——买卖双方是否属同村集体经济组织成员至关重要/ 177

案情回顾 / 177

（一）十六年前欢喜签订卖房协议 / 177

（二）十六年后却因协议对簿公堂 / 177

（三）法院明察秋毫作出公正判决 / 178

（四）本案争议焦点及主要法律问题 / 178

法理分析 / 179

（一）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同效力 / 179

（二）集体经济组织成员以外的人与农村村民之间的农村房屋买卖合同效力 / 179

知识拓展 / 181

（一）相互返还义务 / 181

（二）赔偿损失问题 / 182

（三）责任比例问题 / 182

普法提示 / 183

（一）购买农村房屋的注意事项 / 183

（二）农村房屋买卖的完善建议 / 183

案例二 农村房屋买卖涉及拆迁问题的处理/ 185

案情回顾 / 185

法理分析 / 187

（一）财产返还及折价补偿 / 188

（二）信赖利益的损失确定 / 188

（三）合同无效时买卖双方过错责任的认定 / 190

知识拓展 / 190

普法提示 / 192

案例三 小产权房到底能不能买？——解析涉小产权房的法律问题及政策规定/ 193

案情回顾 / 193

（一）低价购买小产权房又反悔 / 193

（二）法院裁定驳回意难平 / 193

法理分析 / 194

（一）何谓小产权房？ / 194

（二）物权法定原则与小产权房之间的冲突 / 195

（三）法院缘何裁定驳回起诉？ / 196

知识拓展 / 197

（一）小产权房的诞生背景 / 197

（二）小产权房政策的演变 / 198

（三）小产权房可能引发的法律纠纷 / 199

普法提示 / 200